2020年，1000億！中國地產公司的千億夢想，在一家南京本土房企身上曾經“開花”，卻很難看到它“結果”。
近期，弘陽地產發佈了其2019年年報，尷尬的是，其在上市之初，老闆曾煥沙提出的“2020千億戰略”，在這份年報裡，可謂難覓蹤影——2019年，即便同比上升37.6%，弘陽的合約銷售金額依然只有651.5億元，這一數據，甚至無法讓市場記起，弘陽也是期待衝擊千億的選手。
市場記得的是，公司高管曾公開闡述過“彎道超車”的必要性：“整個地產行業留給我們實現超越的時間不多了，我覺得過3-5年，大局就基本定了。”
顯然，以目前的數據，弘陽很可能在“大局定了”之前，就徹底失去“彎道超車”的機會。更何況，在最新的這份年報裡，弘陽的一些其他數據，同樣讓市場對其未來存疑。而針對公司淨負債率“逆勢上揚”、融資成本“居高不下”、毛利率坐上“過山車”以及未來如何佈局全國等問題，本網地產特意向弘陽地產執行董事及行政總裁何捷諮詢，但截至發稿時，沒有收到回覆。
淨負債率“逆勢上揚”
低調的福建商人曾煥沙是在南京迎來他人生的高光時刻。1995年，曾煥沙成立了南京紅太陽商業大世界有限公司，起初只是一家做家居建材行業的小公司。但4年後，他轉戰房地產，作為住宅開發平臺的南京紅太陽在1999年註冊成立，集團名稱也很快由“紅太陽”變更為“弘陽”。1999年，弘陽的首個項目旭日華庭開工，並在2003年開始銷售。
雖然，近些年弘陽提出了全國化佈局的主張，但市場依然認為，目前的弘陽仍屬於傳統意義上典型的區域型房企。
當然，弘陽並不滿足於一個區域，在開始輻射南京周邊的同時，2017年，弘陽地產首次提出了千億規模日程表：2020年達到千億規模，在做大南京市場的同時，加大對華東市場的佈局。而在當時，弘陽的銷售額僅178.1億元，在百強房企中排名第95位。
激進的擴張離不開資金的支持，對於地產業更加如此。因此，弘陽首先尋求資本的助力，2018年，公司如願以償登陸港交所。不過，和很多公司在資本市場融資後就變得更加穩健不同，或許是上述高管言論提及的“時間不多”，弘陽在上市後，步子邁得反而更大。一個突出的表現就是高負債。
數據顯示，公司2016年的淨負債率為73.8%，到了上市前的2017年，淨負債率上升至87.7%。而在上市之後，弘陽的負債率依然偏高，但也有過短暫的下降——2018年財報披露時降低至68.3%。
然而，最新的年報數據又顯示，截至2019年12月31日，集團的淨負債率依然高達70.4%，再一次實現“反彈”。
對於這一數據，一位地產分析人士指出：毫無疑問，這是市場關注的風險之一，尤其是在當前各家房企紛紛急迫地去降槓桿、降負債的時候，弘陽地產卻逆勢“上揚”，將自己的“短板”置於當前因疫情等多種因素引起的高風險市場中，確實值得警惕。
融資成本“居高不下”
和“逆勢上揚”的淨負債率相匹配，2017年至2019年，弘陽地產的總負債分別為：328.68億元、540.72億元、773.51億元，可以直觀看出，3年間這一數據竟然上漲超一倍。
同時，另一個數據更加值得關注，那就是弘陽地產近年來的融資成本一直居高不下。根據弘陽地產首次IPO招股書顯示，2015年至2017年，公司的融資成本分別為8.38%、7.72%、7.52%，本已呈現下滑趨勢。
而在上市後的2018年，弘陽的融資成本明顯比往年高了很多，達到13.50%，與2017年相比，增幅高達79.52%。到了2019年，年報顯示，集團支銷的融資成本為6.34億元，同比增加達到27%。
或許是為了改變融資成本高企這一現狀，弘陽在上市後也一直拓寬自己的融資渠道。不過，讓人難以理解的是，弘陽似乎在資本市場，並不受到資本的“信賴”。
比如，2018年11月以及12月，弘陽地產先後發行了兩筆金額分別為1.8億美元和2億美元的優先票據，利率均為13.5%。在地產公司近年來紛紛通過發債融資的背景下，弘陽地產相比同期發債的同行，融資利率顯然位於前列。
數據顯示，當時同期發債的萬科、雅居樂、旭輝、融信、世貿等等同行，其融資利率都低於弘陽。而更讓市場摸不透的是，規模遠遠低於弘陽的陽光100，在當時擬發行的美元優先票據年利率也僅為10.50%。考慮到資本方永遠是最“聰明”的，這一融資利率的不同，實際上也反應了它們對弘陽未來走勢的信心，相比其他地產公司有著一定差距。
不僅如此，上述兩次發行票據的到期時間都是2020年，年報最新披露數據也能看出，2019年弘陽地產的總借貸為295.4億元，其中一年內到期的借款與優先票據總計124.1億元，這無疑將考驗公司的短期償債能力。
與之想對比的是，2019年，弘陽地產手上的現金是168.4億元，同比增加了43.8億元。但值得一提的是，在這所有168.4億元的現金中，受限制存款為23.04億元，已質押存款58.48為億元，因此，真正可用的現金只有86.91億元。
依然“醉心”於佈局全國
當然，通過最新年報可以看出，弘陽地產在2019年仍有一些積極的地方。盈利方面，報告期內，弘陽的毛利潤為38.13億元，淨利潤為16.35億元，分別同比增長32.1%和23.6%。
但是，同樣是報告期內，公司的毛利率和淨利潤率卻雙雙出現較為明顯下滑。其中，毛利率降低6.1個百分點至25.1%，淨利潤率也較2018年同期的14.2%下降至10.8%。
對於這種本質上的“增收不增利”的現象，弘陽高層認為主要源於結轉收入結構，是由於“交付項目和交付城市不一定，有些高毛利的項目今年沒有結轉，而部分毛利相對低的項目做了結轉。”此外，公司還認為，行業下行和政府限價也對毛利產生了一定影響。
然而，如果對比弘陽地產近年來的毛利變化，我們會發現，公司的毛利如同過山車一般上上下下起起伏伏。從2015年至2018年，公司的毛利一年高一年低，而且年與年之間的差距都較大，這種並不穩定的發展態勢，很容易引發市場擔憂。
或許是明白激進擴張必然帶來這樣那樣的問題，在近期年報業績說明會上，曾煥沙定義2020年為弘陽的“提質增效年”，這一提法明確區別於過往的千億願景。
公司執行董事及行政總裁何捷也公開表態稱，公司將2020年的目標定為750億元，預期增長率15%。顯然，這已經在千億基礎上打了75折。
而對於公司未來發展戰略，何捷依然提出堅持“做透大江蘇，深耕長三角，佈局都市圈”，目前進入城市的土地儲備足夠未來三年發展。
數據也顯示，目前弘陽的總土儲達1693萬平方米，同比增加29.4%。其中，81%位於一二線城市，包含長三角、西南、華南、華中、西北區域，基本完成全國化佈局。
不過，一個房地產行業的基本規律是，拿地只是一個開始，後續還有更多考驗等待著這家有著“野心”的地產公司。而從不甘心“偏居一隅”，到依然“醉心”於佈局全國，“進擊”的弘陽地產未來會走向何方，我們將持續關注。
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