近日，住建部官方網站發佈《關於等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規範公開徵求意見的通知》，其中包括的《住宅項目規範（徵求意見稿）》（下稱“《住宅規範》”），第二部分2.4.6條指出，住宅建築應以套內使用面積進行交易。
消息一出，引發網友熱議。
此前，部分房地產開發商為獲利，在住房公攤面積上頻頻“出招”, “買100平方米得70平方米”屢現報端,個別商品房公攤面積比例甚至超過50%。
業內人士認為，該徵集意見若實施，將更有利於規範房地產市場交易，打著政策擦邊球賣低得房率（套內面積/建築面積）房子的開發商將會受到打擊。
不過，對於購房者來說，其實際購房成本並不會因此降低——以套內面積計價後，房屋的單價將會迎來上漲，房屋總價並不會因此發生變化。此外，物業費、供暖費等費用因此降低的可能性也不大。
《中國經濟週刊》記者聯繫碧桂園、恆大、泰禾等地產商相關負責人，對方均表示暫無法對住建部新規徵求意見稿發表評論。
官方首次明確應由套內面積交易房屋
中國的公攤制度源於香港。目前內地尚無法律對公攤面積加以約束，只有建設部的行政規章和地方政府的部門文件做出的原則性規定。
建設部制定、1995年12月1日起開始施行的《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》規定，住宅的電梯井、樓梯間、地下室等被列入分攤的公用建築面積，倉庫、機動車庫、作為人防工程的地下室等則不計入公用建築空間。
據悉，不同類型住宅，公攤面積基本可以按照4個梯度劃分：7層以下住宅，其公攤率在7%～12%；7至11層的小高層，其公攤率在10%～20%，12至33層的高層住宅，其公攤率在14%～24%；別墅類的公攤率在1%～8%。
此前，在全國房地產調控的大環境下，不少地區出臺了限價措施。部分房地產開發商為獲利，頻頻打起住房公攤面積的主意，“買100平方米得70方米”，個別商品房公攤面積比例甚至超過50%。新華社評論道：公攤面積“貓膩”嚴重影響了群眾的居住獲得感。
不僅如此，個別開發商陽奉陰違，以精裝修為由頭，規避限價措施。而在計算精裝修的價格時，公攤面積也會計算在內，大大提高了購房者的購房成本。
究其根源，在於內地此前並無全國性的法律法規明確規定購房時以套內面積還是建築面積計價。
其實，早在2002年，重慶市人大常委會就以地方法規的形式，對商品房的計價方式做出明確規定和要求：商品房現售和預售，以套內建築面積作為計價依據。不按這一計價依據銷售的開發商，將由房地產行政主管部門責令改正，並處以商品房交易金額5%～10%的罰款。
2003年12月1日開始執行的《北京市城市房地產轉讓管理辦法》中也規定，預售商品住宅實行以套內建築面積計價。在2008年修訂時，該辦法進一步明確為“新建商品房轉讓應當按照套內建築面積計價”。
此次住建部徵求意見的《住宅規範》，則是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。
公攤面積大幅降低可能性不大
若《住宅規範》最終通過並正式發佈，會對房地產行業造成怎樣的影響？
中國建築科學研究院有限公司相關負責人認為，這一做法可以解決套內建築面積相同而住戶使用面積不同的問題。“由於我國地域差異大、住宅結構類型多等因素，造成住宅牆體厚度不同，導致套內建築面積相同的情況下，而套內實際可使用面積不同。”
此外，住戶使用面積不透明的問題也將解決。按套內使用面積進行計算易於住戶自行測量，實現“所見即所得”。“可以說，從技術角度明確按套內使用面積交易，一定程度上有利於消費者權益的保護。”該負責人說。
易居研究院研究總監嚴躍進認為，若按照套內面積交易，將有利於規範房地產市場交易。房地產企業將更多地考慮如何提高套內面積，提高房源的得房率。
不過，房產交易以套內面積計價，公攤面積真的可以大幅降低嗎？
一位不願具名的建築行業高級工程師接受《中國經濟週刊》記者採訪時說，雖然購房者普遍覺得公攤面積較大，但實際上可操作的空間並不是非常多。為了樓盤可以儘快銷售，很多開發商要求設計公司在設計時，儘量降低公攤面積，“購房者都知道公攤面積大的話自己吃虧，在選擇樓盤時會盡量選擇公攤面積小的樓盤，開發商的壓力其實也很大。即便徵求意見稿通過，開發商有了減少公攤的動力，但除了大堂、通道等處公攤面積可以一定程度上減少外，電梯井、配電室等設備用房可縮減的餘地並不大。”
雖然公攤面積可縮減的餘地不多，測繪時是否會有其他貓膩？以套內面積作為計價依據，可否杜絕因測繪問題導致的公攤面積糾紛？
一位地產測繪公司負責人對《中國經濟週刊》記者說，在測繪方面，國內已有《房產測量規範》，要求非常嚴格，若弄虛作假將面臨著吊銷資質的懲罰。雖然測繪公司受開發商委託測繪，但測繪的價格一般並不高，沒必要為一兩個開發商冒如此大的風險。
不過，中原地產首席分析師張大偉透露，一些地區確實存在“偷面積”的現象。“北京平均單套房成交面積在121.8平方米，而深圳則只有100平方米。實際原因並非北京的套內面積更大，而是深圳‘偷面積’更普遍，另外南方的牆體相對較薄也有一定影響。
張大偉認為，若新規最終通過，打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發商將會受到打擊。
房價：“羊毛出在羊身上”
對於普通購房者來說，更關心的還是若以套內面積作為計量依據，能否降低自己的購房成本。
對此，業內人士的回答出奇地一致：“羊毛出在羊身上。”
蘇寧金融研究院特約研究員江瀚接受《中國經濟週刊》記者採訪時說，“若《住宅規範》最終實施，對於房地產開發商而言，未來進行房地產銷售將直接按使用面積的銷售單價進行計算，其房屋的總價並沒有發生變化，基本不會影響房地產開發商對房子的銷售，已購房者的個人資產也不會因此縮水。”
不過，也有業內人士中認為，在存量房中，消費者會更加註重摺合成為套內面積的單價。也就是說，未來公攤面積大的二手房在出售時可能會比公攤面積小的房子難賣。
江瀚還特別指出，此次新規的出臺，將可能對原先的房地產每平方米限價進行一定的突破，需要各地監管部門密切關注，“要嚴防房地產開發商在進行建築面積與使用面積切換時，對原先的房子進行變相漲價。”
張大偉介紹，按照市場平均的得房率，基本如果按照套內計算，全國的房價相當於還要高20%～25%。不過他同樣認為，即便新規正式實施，也只是房產單價上漲，房屋的總價不會變化。
他還說，《住宅規範》只是一個工程建設規範公開徵求意見，距離正式文件還很遙遠，即使成為正式文件，也不確定是建議標準還是規定強制標準。“從政策內容看，包括了住宅、商業、工程建設等方方面面，這些政策起碼5年內落地可能性非常小。”
有專家曾指出，以套內面積作為交易基礎，可以降低購房者的物業費、暖氣費等相關費用。
中部省份某供暖公司工作人員接受《中國經濟週刊》記者採訪時，對上述說法並不認同。“《住宅規範》只是規定在房產交易過程中應以套內面積作為計價基礎，熱費的收取並不受此規定影響。即便是以後熱費也改為以套內面積計價，價格也應該會做一定程度的調整，甚至可能會大範圍推動熱計量收費，即以每戶使用的熱量收費，而不再與住宅面積掛鉤。”
這方面也有具體案例：據《北京日報》報道，按套內面積賣房已執行了16年的北京市，物業費、供暖費等費用仍按建築面積收取。
未來房產稅是否以套內面積收取？
有業內人士認為，此次徵求意見稿可能是對未來房產稅的出臺進行一定的鋪墊。
江瀚分析稱，“試點房產稅的幾個城市所採用的房產稅計量辦法，都是以房屋面積進行計算的，如果以建築面積進行計算的話，無疑對納稅人而言是非常不公平的一件事。此次新規的出臺，有可能是為未來合理徵收房產稅，降低大家的房屋使用負擔做基礎。”
不過，有專家提到，房產稅的收繳標準在考慮公攤面積時面臨兩難。
若以建築面積收取，由於板樓、塔樓、別墅等各類建築公攤面積差別極大，別墅的公攤面積可能達到零，而塔樓、公寓類的建築則最高能達到50%以上，而塔樓、公寓類的房產一般面積較小，業主相對而言收入較低，一刀切地以建築面積為單位收取，或有失公平。
若以套內面積為標準收取房產稅，就要解決公共區域所佔據的面積稅收流失的問題，畢竟在宏觀層面，房產稅將是未來地方政府的主要收入來源之一。此外，還存在開發商可能故意“紙面做高”公攤面積，幫助購房者“合理”避稅的可能性，如何避免這種現象還需探索研究。
易居研究院研究總監嚴躍進接受《中國經濟週刊》記者採訪時說，這次住建部《住宅規範》的徵求意見稿，是一種很大的變革，會讓房產稅和其他跟房屋交易面積相關的制度發生變革，最終統一以套內面積進行計算。“這一點來講，對財政稅收的計費標準、購房者權益都有很好的積極意義。”
他認為，房產稅按套內面積徵收引發民怨較小，但從更長遠的觀點看，未來要建設開放式街區小區環境，公共通道部分該如何徵稅，如何緩解社會矛盾，也值得深思。
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