從3月1日開始，有商業住房貸款的人必須做一道選擇題，是將自己的房貸利率轉換成LPR，還是選擇固定利率？
而且選擇機會只有一次，這次選好之後，在以後整個貸款週期內都不能再調整。
新政針對哪些房貸？哪些房貸族需要轉換？
以下需要轉換：
1. 在2020年1月1日前已經發放的貸款，或者已經簽訂借款合同還未發放的貸款
2. 是浮動利率（基本都是在每年1月1日調整）
3. 參考貸款基準利率定價，比如上浮10%或者打8折等等
4. 非公積金個人住房貸款。
很多人對這道題目都是一頭霧水——
到底什麼是LPR？
為什麼已經買房的人還要再改利率？
到底應該怎麼選擇？
一看解釋：MLF，集中報價、報價銀行加點、加權平均計算等，頭都大了。
很複雜的樣子
這都不重要，因為這些事和你沒關係，都是銀行乾的。
你只要清楚兩個東西：“加點數值”和當下執行的LPR利率。
具體怎麼操作？
按照央行的說法，“同一筆商業性個人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值”。
加點數值=你目前的實際率—4.8%
這個“加點數值”在合同期間是一直不會變。
目前房貸對應的是5年期以上的LPR，去年12月的利率是4.8%，每個商業貸款用戶轉換之後的新利率，也就是根據當時和商業銀行簽訂的貸款利率，然後在4.8%的基礎上加減一定比例。
舉個栗子
假如之前和銀行簽訂的是基準利率（4.9%）的1.1倍，也就是5.39%，
具體的加點數值就是：5.39%-4.8%=0.59%
轉換之後就變成LPR+0.59%。
如果2021年的5年期lpr利率降到4.6%（一年期LPR下調和房貸無關），
那麼2021年實際貸款利率就是4.6%+0.59%=5.19%；
如果2022年5年期lpr利率繼續降到4.4%，
那麼2022年實際貸款利率就是4.4%+0.59%=4.99%。
所以lpr利率中長期降低的話，我們的還款壓力也是減少了。如果你原先貸款利率是在5年期貸款基準利率基礎上打9折，
現在的利率就是4.9%*90%=4.41%。
2019年12月的5年期LPR利率是4.8%。需要加的固定利率是4.41%-4.8%=-0.39%，
這-0.39%的利率就是以後固定的加點幅度。
如果在2021年1月1日利率重定價日之前，
5年期LPR利率降到4.7%，
那麼2021年實際貸款利率就下降到4.7%-0.39%=4.31%；
如果2022年繼續降到4.6%，
那麼2022年實際貸款利率就是4.6%-0.39%=4.21%。
這也就是你搞清楚“加點數值”和當下執行的LPR利率即可。
那面對新政，我們的房貸利率究竟怎麼選？
是轉換成LPR，還是選擇固定利率？
很多人都說，轉成LPR，因為利率下行是必然，你看國外的利率都是負利率了，其實長週期來看，我們的利率是一直在下降的， 但是一味認為利率下行，也有一些片面。
LPR的實行目的是為了讓利率市場化，盡然市場化就應該順應市場的規律，上漲下跌都是有可能的。
（近20年，基準利率變化表）
如果從短期來看，LPR下降的概率顯然更大。從去年8月份推出LPR改革至今，LPR利率保持了下降的趨勢。
所以，如果你預期將來LPR利率下降是大概率事件，那麼選擇轉換成LPR而不是固定利率，顯然對自己更加有利。
所以如果你的房貸剩餘時間週期不是很長，比如10年以內的話，你就可以轉成浮動利率。
不過，房貸週期通常都長達二三十年，即使在短期之內能夠預見到LPR利率會下降，雖然短期之內中國經濟加息的可能性並不大；但在更遙遠的未來，如果中國經濟出現比較嚴重的通貨膨脹，加息的可能性還是會存在的。
如果你不想承擔未來的未知的市場化風險，可以選擇固定利率。
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