一、政策篇
1. 全國政策
1）金融總量寬鬆，但居民房貸、企業融資前松後緊，房貸利率先降後升再穩；
除今年央行調整房貸利率定價機制，定價方式調整為“LPR加基點”，儘管LPR利率中樞下移，但房貸利率依舊易漲難跌。
來自網絡
2）中央穩-緊-穩，防大起大落，不將房地產作為短期刺激經濟手段；
全國性各與房地產相關的國家級政策、通知共58項，其中和開發企業與房地產開發相關的30項，佔比達到了51.7%，其次為行政管理優化12項，最後涉及養老和農村發展各6項；
3）地方松-緊-松，多城激勵人才購房，緊盯房價紅線加碼調控；
地方調控歷經三階段變化：1-4月份，多城調降人才落戶門檻，呼和浩特、寧波等市更是出臺人才購房補貼這類刺激性政策；5-7月份，地方調控關注房價紅線，蘇州、西安等市相繼升級調控，著力打壓投資、投機性需求，維穩房價上漲預期；8月份以來，人才新政不斷髮力，上海、天津、南京等市僅限於部分區域放鬆限購，長沙、江門、三亞等市則在全市範圍調降人才購房門檻。據統計各類相關政策、通知累計26項，其中廣州一年內5次發文在這次搶人大戰中的號聲最響。
4）棚改實際開工量已超額完成5.3%、貨幣化安置滯後效應。
2. 區域政策
2019年哈爾濱政策、條例中主要方向有三個，第一是針對房地產開發、銷售的管控，第二是關於人才及民生，第三是房產相關權益的明確和甄別。
1）對於區政府及項目主體單位申請獲批新增建設用地指標的土地，滿1年未啟動徵收供地的，一律收回納入土地指標庫。
2）今後經營性房地產開發項目全市統一公開出讓。
3）哈爾濱住房公積金管理中心連續出臺十項便民舉措。建立“新市民”使用公積金制度。
4）省教育廳、省公安廳、省自然資源廳聯合發佈《黑龍江省中小學校“四零承諾”實施細則》嚴查校區內假戶口、假產權問題。
5）住建局下發《關於認真做好2019年農村危房改造的通知》。
6）哈爾濱新區召開江北一體發展區惠民聚才優惠政策新聞發佈會。
7）中國（黑龍江）自由貿易試驗區建設工作正式啟動。
8）《關於進一步加強全省房地產市場監管的通知》對土地購置資金、房屋預售證等提出新要求。
9）《黑龍江省哈爾濱新區條例》對土地規劃、人才服務等方面做了規定。
二、土地篇
1、 全國土地
土地供應進入節制階段，受限於金融政策收緊，各大房企開始抓回款、緩投資！
2、 區域土地
1） 2019年哈爾濱區域商品房住宅用地成交60宗，共267.1萬平米，一級區域（市區）供應占78%，共200.3萬平米，松北土地成交較最為活躍，106.8萬平米。
2） 通過近兩年的數據對比發現，僅松北和南崗區域住宅用地成交出現上漲，松北區以住宅用地成交增幅766%奪冠，南崗區住宅用地成交增幅37%；
3） 松北、南崗、道里商品房潛在供應新增增幅出現上漲，其中松北區上漲910%，南崗區上漲65%，道外區上漲8%；
4） 整體上道里區的較2018年下降的幅度最大，住宅用地成交和潛在供應新增的降幅分別是92%和93%。
5） 通過對土地整體容積率的分析發現，二級區域未來供應文旅屬性佔比或高
4、道外未來或將以中高端產品供應為主，松北、香坊、道里將趨向品質供應
三、市場篇
1、 全國市場
1）目前19個典型城市下半年開盤周去化率情況並不理想，庫存壓力較大。
2）全國2019年累計商品房住宅銷售額12.17萬億，較去年累計增長10.7%。
3） 通過全國近6個月的相關數據分析，2019年在銷售方面金九銀十明顯成色不足；也可以看出6、10月份為主要的竣工期，大體上符合新房市場中的兩大集交付期（年中、年尾），新增加施工增速在6月份達到頂峰說明新房市場中寒帶區域仍有較高參與和活躍度，比如東北、內蒙等受嚴寒氣候等條件制約一般項目僅在5月之後開始施工！
2、 區域市場
1） 除松北區二手房均價有較大的上漲外，其他區域均處於緩慢上漲階段。
2）目前新房成交均價上漲空間較小，同比增幅已表現出收窄。
3）結合近兩年房價細分市場情況來看，新房和二手房對比價格增幅最快的是新房，增幅達到了12.88%；在新房和二手房之中增幅最快的都是144㎡以上的戶型產品。
四、展望篇
1、 全國走向（來源：克而瑞地產研究）
1）2020 年房地產行業交易量仍將保持 15 萬億上下規模；
2）因城施策是主導思想，局部小松有戲，全局大調無望；
3）市場趨勢重 區域聯動，輕城市輪動；
4）消費者回歸理性消費，性價比、功能性需求將重回市場；
5）現金流為核心，輕財務槓桿，重經營槓桿；
2、 區域走向
1） 預計2020年土地供應將主要集中在松北區，其次為香坊區；道外區主要以棚戶區改造為主，群力西區或將有整體開發規劃以及零星的土地出售。
2） 隨著品牌房企逐步進駐、發力，將佔據哈市大半市場份額，消費者對於地產品牌的認可和需求正在逐步上升，未來品牌房企將成為市場的主力軍。
3） 通過分析發現哈爾濱房地產市場的主導正在由剛需向改善轉移，城市購房主力真剛需化色彩正在不斷弱化，新的購房人群或將呈現兩大主體：改善的75-85後、偽剛需的95-05後，這兩大主體最大的共性需求，也許才是未來房地產開發企業或購（炒）房者關注的又一重點！
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