一場風波，把各色人等的“本來面目”都露出來了。
有土豪寧可掏著百萬級的喝茶費，也要把豪宅搶到手。
據證券時報4月7日報道，深圳南山區招商蛇口某項目再次開盤，單價9萬元~13萬元/平方米，總套價格2900萬元~5500萬元合計54套公寓，半天時間全部售罄，合計吸金約23億元。
另據中國證券報報道，當前深圳寶安確有幾個樓盤購房需繳納不同價位的“喝茶費”，以寶安區的海納公館為例，116平米總價1150萬左右的新房“喝茶費”需70餘萬元。
所謂“喝茶費”，指的是開發商巧立名目，在房子稀缺的環境下，收取購房者的附加費用，提高購房門檻，令購房者變相獲取置業資格。
另一邊，放棄買房的人也越來越多了。
最近克而瑞CRIC通過覆蓋29個二線城市以及150個三、四線城市的萬份有效調研問卷統計，從CRIC調研結果來看，今年二、三線城市50萬以下、70平方米以下的房子，置業客群棄購意向比較嚴重，萬份調研問卷中有三成的置業客群或將放棄置業計劃。
請注意，50萬以下、二三線城市、70平米以內，完全符合剛需一族的特徵，即面積小、首付少、資金壓力小，連這一類人群也在考慮放棄買房，說明樓市的潛在客群規模確實在縮小。
一邊是高價搶房，另一邊是放棄買房，哪個才代表市場的真實情緒？
筆者認為，後一種情況更具代表性，畢竟深圳樓市的地位是極其特殊的，一方面是受限於城區面積而供需失衡，另一方面是限價導致的新房價格失真，與全國其他城市有本質區別。
越來越多的剛需放棄置業，客觀上也會使買房難度變得更大，尤其在近期事件的衝擊下，稍不留意就入坑，虧錢效應將會越來越明顯。
因此，渡過2020年這場風波後，從明年起，買房要更為謹慎，3類房子儘量要回避，貶值空間或達20%。
1，城中村棚改後的安置房、回遷房小區。
千萬別以為沒人買安置房，以我的經驗來看，在中小城市還有大量購房者青睞此類房子，他們普遍對買房這件事一頭霧水，都是通過熟人關係轉介紹，認為有套房子住就可以了，買房成了買家和賣家之間的個人交易，不少人僅憑收據和沒有效力的證明，就敢買安置房。
目前全國商品房建成面積為261億平米，那回遷房、小產權房的比例又有多少呢？
如是研究院曾發佈過一組數據，小產權房面積為73億平米，僅次於商品房面積(佔比38%)。
事實上，真正沒有產權房本的房子，遠遠不止這個數字，即便在房地產市場發展最為成熟的深圳，小產權房佔全市總住房套數的比例居然超過了56%，即深圳住房中一大半是小產權房。
作為頂尖大都市的深圳，尚且有這麼多房子沒產權，可以想象類似的房子有多少。
但是，這些房子買到手裡，什麼時候能把房產證辦下來尚不清楚，何時能把真正變成商品房也不清楚，作為村裡的“外人”，即便買了回遷房，當地也不會認可你成為村裡的“一份子”。
拿最近這段時間來說，各個社區嚴防外來人口進入，城中村回遷房小區更甚，此時若憑一紙收據，而沒有大紅本來證明自己對房產的所有權，很可能連小區都進不去。
2，商水商電、無雙氣的商住公寓。
藍白一直在告誡大家，千萬不要買公寓，這種房子看起來總價低、首付低，實則遍地是“坑”。
近幾年打著LOFT、精緻生活旗號的各類公寓，遠遠沒有我們想象的那麼美好。
比如，交易稅費居高不下。
假設一套面積50平米的公寓，單價10000元，即總價50萬元。得繳：契稅=50萬元X3%=1.5萬元，增值稅及附加=50萬元X5.6%=2.8萬元，個稅=50萬元X2%=1萬元，土地增值稅=50萬元X5%=2.5萬元
這樣算來，轉手一套公寓的交易稅費，高達1.5+2.8+1+2.5=7.8萬元！
比如，沒有雙氣，商水商電，居民魚龍混雜。
表面看起來，公寓的生活很精緻，不管影視劇中還是開發商的樣板房，很吸引年輕人入住的想法。
事實上，真的住進去之後，才發現柴米油鹽的日子裡，公寓遠遠無法提供像住宅那樣的安居體驗。
沒有雙氣，就意味著做飯、熱水極其不便，冬天無法取暖，商水商電，就意味著每個月高額的物業費和水電費支出，一層多達幾十戶，意味著沒有任何居住品質可言。
3，三四線城市的城鄉結合部房產。
這裡有兩個前提：1，三四線城市。2，城鄉結合部。
據不完全統計，截至2016年5月，中國縣及縣以上的新城新區數量總共超過3500多個，如果加上2017、2018和今年的數據，這個數字應該會將近4000個。
2019上半年，社科院發佈了房地產藍皮書，報告顯示的結果很驚人，目前超過17個城市寫字樓空置率達20%以上，要知道，這些地方都是典型的人們城市，如果連長沙、武漢、青島等地商用房的空置率都達到20%以上，那三四線樓市只會更高。
從1998年的房改開始計算，21年的時間，達到了近4000個城區的規模，假設年均增加190個，未來十年，會增加1500-1900個左右的新城區。
但是，在存量人口時代的前提下，這麼多的新城區，必然無法得到人口的有效填充，一二線城市可以虹吸省內地市和縣城的人口，沿海城市可以吸引中西部省份的人口，三四線城市的新增人口，又從何而來？
明白了這個前提，我們就不難理解，為什麼說三四線城市的遠郊房產要回避了。
一方面，小城市的新城區開發過度，無法形成人氣集聚。
另一方面，遠郊的地價和房價炒上去之後，基礎設施卻無法得到有效填充。
因此，要麼去大城市的郊區買房，至少能享受到城市資源的外溢效應，要麼買三四線城市的主城區，至少醫療和教育資源比較集中，小城市的郊區房產儘量不要碰。
公寓、小城市郊區房子、回遷房，這3類房子在2015-2017年房價大漲的階段，尚且無法跑贏大市平均漲幅。
在樓市步入“穩中有降”階段後，房住不炒的理念日益深入人心，最先淘汰的就是這幾類房產，未來5年時間，把折舊費、資金機會成本等因素考慮進去，貶值20%-30%實屬正常。
更重要的是，從今年開始，2條房貸新規實行後，這3類房產的買賣更難了。
1，買房徵信更加嚴格了。
在1月20日，徵信中心正式啟動二代徵信系統切斷上線工作，目前已經面向社會公眾和金融機構，提供二代格式信用報告查詢服務。
與第一代徵信系統最大的不同是，第二代徵信系統將會更嚴格，尤其是對上文提及的假離婚、高槓杆、短貸長用、拆東牆補西牆等手段做出了詳盡規定，徵信數據的更新會更及時，想“鑽漏洞”已經不可行了。
2，存量房貸轉LPR。
根據央行的規定，自3月1日起，全國所有的銀行，要和所有的個人房貸客戶重新簽訂合同，將此前的存量浮動利率貸款合同，陸續轉為LPR利率貸款合同，到8月底要轉換完畢。
也就是說，只要你以前是用商貸按揭買房，這次都需要轉換成LPR，新購房人群直接籤LPR的房貸合同。
這也就意味著，利率正在加速市場化，央行可以選擇調降1年期LPR，讓房貸利率參考的5年期LPR依然處於高位，銀行則通過加基點的方式維持高額的購房成本。
簡單一句話：無論是徵信系統，還是房貸新標準，都意味著買賣房產，將不再像以往那樣輕鬆了。
在這兩個房貸新規下，即便是一二線城市的中心城區住宅，都不見得能有多大升值空間，更別提公寓、安置房、小城市城郊房這幾類房產了。
買賣變難是一方面，更重要的是不受銀行待見，因為8月份存量房貸要全部切換成LPR，5月份起，還有不到3個月的時間，像安置房和公寓這類房子連房貸也難辦下來，未來在市場中的流動性必然會大打折扣。
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