富凱摘要：金科股份將2020年銷售目標定為2200億元，同比增長18.28%，遠高於主流房企。
作者|歐文
或許是為等待孫宏斌退出股權之爭消息落地，金科股份在年報發佈20天后才召開了2019年度業績線上說明會。
在說明會上，金科股份管理層自信滿滿，與大多數房企追求安全保守形成鮮明對比，它將2020年銷售目標定為2200億元，同比增長18.28%。遠高於主流房企的10%、5%以內。如此“另類”發展背後，難道是發現了彎道超車的良機？
融創離場真的“三贏”？
圍繞金科三年多的股權爭奪，隨著孫宏斌的退出和車建興的進場而告一段落。在這場爭奪戰中，融創中國入股金科股份應當獲利不薄。如果算上在金科股份近三年的現金分紅及本次股份轉讓，融創已經獲得現金收入超60億元。
然而從此前孫宏斌的屢屢表態中，或許並非如此。當年受徐翔案牽連，金科股份實控人黃紅雲提出轉讓其持有的公司股份。融創中國在2016年用40億元參與了金科股份增發，並多次舉牌。
然而從黃紅雲隨後的一系列動作可以看出，當初引入融創中國只是為了暫時穩定金科股份，而並非拱手讓出控制權。當時黃紅雲還通過修改公司章程、與離婚的陶虹遐簽訂一致行動人協議及引入廣州安尊貿易等手段護衛自己的控制權。
或許是看著控制權爭奪無望，融創中國變成了金科股份董事會中的堅定反對者，雖然這種反對並沒有起到什麼效果，最終在金科股份股價處於近年高點的時候選擇了退出。
有分析稱，對於融創中國而言，控股這家排名前20的房企，遠遠比如今的獲利離場要更有利，但孫宏斌的首要目標已經很難實現。
接盤的紅星與金科股份是多年的合作伙伴。在合作中，金科股份通過拿地建設商業地產項目，而紅星則是通過輕資產運營獲得收益。如此看來，金科股份具有更強勢的話語權。然而當紅星成為戰略股東後，這種優勢地位或有所降低。
黃紅雲這位曾經聯手徐翔在半年內曾實現套現40億元的“割韭菜”大戶，在這次同融創中國的股權爭奪戰中雖然“有驚無險”，但是在交易完成後，融創仍持有金科股份18.35%的股份，且融創目前並沒有明確表態。
不過在金科股份的公告中，融創表示，未來12個月不排除通過協議轉讓、大宗交易等方式減持公司股票。
靚麗數據背後的貓膩
金科股份近幾年可謂實現了快速膨脹。在2016年，金科的銷售規模僅為319億元，而到了2018年便跨入了千億門檻，到2020年更是提出了2200億元的銷售目標。
在如此瘋狂增長的背後，伴隨著公司負債的急速上漲。在2016年是，金科股份的負債為867.2億元，到2018年已經翻了2倍達到1929億元。最新的年報顯示，2019年金科股份總負債2659億元。
債務快速增長的同時，金科股份的盈利能力並未顯著提升。年報顯示，2019年金科股份的毛利率為28.84%，相較於萬科36.25%的毛利率及申萬二級房地產開發行業毛利率中值33.55%，都具有一定的差距，也就是說，該公司整體盈利能力在行業中處於中下水平。與此同時公司費用率為11.11%，與龍頭企業也有一定差距。
值得注意的是，公司的營業收入的增速並非如其銷售規模一樣狂飆。富凱財經梳理發現，金科股份在近幾年營業收入增速可謂跌宕起伏。如2011年至2019年的營收增幅分別為73.94%、4.89%、55.28%、7.80%、11.98%、66.17%、7.82%、18.63%、64.36%。
公司出現這種情況，有分析認為公司的營收增長或多度依賴單個或部分項目，從側面也反應出項目儲備和開發情況不具備長期平衡收入增速的能力。實際上，2018年金科股份旗下的五個主營業務項目貢獻了70％左右的淨利潤，但營收佔比只有20％。
此外有財務人士分析，金科股份或存在通過少數股東權益影響利潤的情況。數據顯示，公司2017年少數股東權益餘額為25.97億元，2018年少數股東權益餘額為145.9億元，2019年則為247.8億元。不過，公司少數股東損益2018年則比2017年減少1倍多。
此外，金科股份在銷售規模瘋漲的同時，質量卻頻頻出現問題。合同顯示將於今年4月交房的金科博翠天宸曾曝出被400多名業主不滿，稱該項目工程質量粗糙，存在客廳、臥室水電排線混亂等問題。2019年，金科股份旗下項目還因為安全事故等原因被監管部門多次點名。
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