疫情結束前，我對樓市做了大膽的預測，“金三銀四”不會缺席，至少會通過“政商結合”人為製造一波“小陽春”。
當時預測，製造“小陽春”的第一步要從土地市場發力，因為目前的市場環境和2008年極為相似。
2008年，美國觸發全球金融危機，中國經濟也隨之進入蕭條期，房地產市場開始萎靡不振，為防止房價出現下滑，全國掀起“土地救市”熱，各個城市紛紛掛出高價地，襯托出樓市以及房價的穩固。
今年，同樣如此，全國還在抗疫的進程中，北京率先做出“上行下效”的動作，從土拍市場開始“救市”，用實際行動上演了一場“小陽春”。
中央和相關部門一直強調“住房不炒”這一基調不會改變，同時強調不會把房地產作為短期刺激經濟的手段，那麼下面該怎麼辦？
這個時候就彰顯出北京的意義所在，其它城市仿照北京“上行下效”絕對沒有錯，於是上海、深圳、南京、南昌、蘇州、無錫、常州等城市開始用土拍為樓市助力。
遠的不說，我們單說無錫。
3月31日，無錫進行了春節後的第一場土拍，土拍結果大家有目共睹，8幅地塊均超出預期成交，給樓市帶來新的生機。
3月31日無錫8幅地塊成交結果
當晚，我和《星語說房》創始人劉新宇、《錫常樓市PIUS》創始人劉永利針對此次土拍進行了一場《圍爐論市》，大家一起探討了下“后土拍時代”給無錫樓市及房價帶來哪些影響。
先來看下我們這一期《圍爐論市》的視頻：
第三期《圍爐論市》
今天為什麼把視頻重新拿出來放一遍，皆因為常州前兩天拍出一幅新“地王”，最終樓面價達19793元/平，溢價率高達75.8%，遠遠超過無錫“地王”，這讓各項數據都排在常州之前的無錫略有不甘，同時透露出無錫土地市場還有很大潛力。
雖然被常州新出“地王”樓面價壓制，但是無錫3月31日的土拍還是可圈可點的。
接下來，我們結合上面的視頻再來回顧下3月31日無錫土拍的幾個看點。
如果之前說，無錫鄉鎮板塊將全面進入2萬+時代，可能會被人扣上痴人說夢的帽子，但是經過3月31日的土拍後，無錫鄉鎮板塊全面進入2萬+即將實現。
3月31日的一場土拍完全超過預期的，尤其是錢橋洋溪5號地塊和玉祁平湖1號地塊，大大超出預期。
洋溪5號地塊有6家開發商報名，網傳這6家開發商分別是：龍湖、弘陽、旭輝、招商、中梁和萬科，在這場焦灼的土拍中，被招商以9164元/平的樓面價競得，溢價率11.75%。
洋溪5號地塊競拍結果
要知道，洋溪5號地塊去年7月16日因故被終止出讓，當時的起始樓面價是8472元/平。
時隔半年後，洋溪5號地塊起始樓面價下調再次掛牌出讓，起始樓面價降到8201元/平，比去年下調了271元/平。
沒想到，去年“愛搭不理”的地塊今年成為了搶手的“香餑餑”，最終樓面價被拉到9164元/平，這個價格幾乎要和周邊在售的時代城、碧桂園南光城等盤的房價持平。
真的是“麵粉”價格比“麵包”貴！
我們用9164元/平的樓面價倒推一下房價，預計毛坯售價在18000元/平，再加上2000元/平的精裝標準，整體售價在2萬+妥妥的。
錢橋板塊房價都要突破2萬+了，這對剛需族來說還是蠻殘忍的，更殘忍的是無錫房價將全面進入2萬+時代，以後2萬以下的樓盤將很難尋覓。
不信我們看一下同樣在昨天拍出的玉祁平湖1號地塊和紅豆東港地塊。
要我說，玉祁平湖1號地塊絕對是昨天的黑馬，9家開發商焦灼了兩個多小時，最終被實地以7474元/平競得，溢價24.4%。
玉祁平湖1號地塊競拍結果
可以看出，大家對6年沒土地出讓的玉祁充滿期待，也迎來了玉祁板塊的價值迴歸。
東港地塊雖然以底價成交，但6540元/平的樓面價已經打破該區域地價天花板，該項目的成品售價預計在15000元/平以上，也就是說東港將成為無錫最後一個價格窪地。
我們再來看一下離主城區較近的鄉鎮板塊的房價，東亭和錫東新城的房價大家有目共睹，對剛需族來說很不“友好”。
太科園在售的項目房價都在2萬+以上，比如觀湖禮著和即將推出新產品的雍華府價格非常堅挺；即將入市的大發項目預計售價會在22000元/平左右。
再看梅村、鴻山、馬山的房價都有新的突破，位於馬山的北控雁棲湖在售項目價格在17000-19000元/平，如果不受限價的影響房價突破20000元/平也不是沒有可能。
總結一下，通過這次土拍無錫房價將迎來二次補漲，補漲的幅度大家可以拭目以待。
無錫房價天花板在哪裡？
這是一個很嚴肅的問題，因為無錫房價“骨架”沒有被拉開，各區域房價都膠著在一起，從底部到頂部的價格差也就在15000元/平左右，這對於一個強二線城市來說是很不合理的。
我們來看下南京、蘇州、常州、南通等城市的房價價格差拉開的就很明顯，比如蘇州的園區、高新區、新區、吳中和吳江，房價梯隊就很合理，園區房價在40000元/平左右，新區和吳中的房價在20000元/平左右，吳江房價在15000元/平左右，這樣的價格梯隊對買房人來說很有指向性。
再看GDP排名不如無錫的常州和南通，這兩座城市的房價天花板都在4萬左右。
去年去南通踩盤，瞭解到南通仁恆公園世紀在售項目房價已經突破4萬+，這是南通房價的天花板，而且把其它“兄弟”區域價格差拉的很大。
常州同樣如此，前幾天剛剛加推的九洲璽高層價格在3.8萬/平，有些位置和樓層比較好的房源售價在4萬/平，這個價格就把底部項目的價格遠遠甩開。
我們來看看無錫，為什麼說無錫房價很不合理。
目前，無錫房價的天花板在3.3萬元/平，而且這已經貼著備案價了。
無錫房價第一梯隊的項目都在經開區，比如中銳星公元、綠城鳳起和鳴、萬科翡翠東方、融創壹號院，還有在蠡湖板塊的金茂府，這些樓盤的售價在30000-33000元/平之間，是無錫有錢人的標配。
第二梯隊的價格就很膠著了，20000元/平左右，幾乎全無錫都可以買，如果槓桿用足一點經開區第一梯隊的樓盤也能“夠得到”。
3月31日的土拍之後，無錫就沒有第三梯隊之說，有的話也就寥寥幾個盤，除了很剛的剛需可選擇性不大。
總的來說，無錫房價只有兩個梯隊，這樣的價格差對於一座城市來說很不合理，對於購房者來說很不友善。
怎樣的價格差才合理呢？這就涉及到無錫房價天花板的問題，如果無錫房價天花板不破，無錫房價價格差永遠不會被拉開。
面臨一個直接問題，無錫房價天花板多少才合理？
如果看無錫在長三角一體化所扮演的角色，頂部房價在4萬+才合理。
即便不考慮無錫在長三角一體化城市群中的重要性，至少也要和南通、常州頂部房價看齊吧。
所以我認為無錫房價天花板在4萬+/平才合理，主城區房價在3萬+，環“主城區”房價在2萬+，這樣的價格差讓購房者選擇購買區域時至少不會那麼焦慮。
無錫房價天花板何時能破？這個看時間，至少今年很難，因為今年入市的項目沒有破4萬+的基礎，除非經開區在核心區域掛至少一塊不設置最高限價且不限房價的地塊。
閱讀更多 錫樓 的文章
