1月3日消息，“我們按照法院的規則來拍房子，拍完之後法院就說價格拍低了，讓我們放棄。”
近日，江蘇的張先生向紅星新聞反映稱，其家人於2019年4月參與了江蘇省丹陽市人民法院在網上發起的一個房屋拍賣，在按照規則參與競拍成功後，法院以拍賣公告存在誤導，成交價格過低、損害了申請執行人及被執行人的利益為由，決定撤銷此次拍賣。
對於丹陽法院的裁定，張先生一家表示不滿，隨後向江蘇省鎮江市中級人民法院申請複議。2019年11月，鎮江中院經審查認為，丹陽法院拍賣公告說明內容存在嚴重瑕疵，嚴重損害被執行人父母生存利益，丹陽法院撤銷拍賣符合法律規定。張先生稱，丹陽法院近期提出和解，但他們並不同意。
律師認為，從拍賣公告和裁定書上的內容看，丹陽法院在拍賣中確有重大錯誤，鎮江中院撤銷其拍賣行為有法律依據，但論述說理上不夠充分。也有律師認為，法院最終認定拍賣無效應該尊重，競價人可以申請法院補償拍賣差價損失。
針對此事，紅星新聞記者近日多次撥打鎮江中院和丹陽法院相關部門電話，但始終沒有得到回應。
被執行人蘇某某在執行異議申請書中稱，此前拍賣價格過低，侵犯其本人及父母合法權益，要求撤銷本次拍賣。
張先生告訴紅星新聞，2019年4月，其岳母任某某通過淘寶網成功拍下江蘇省丹陽法院一套司法拍賣房，成交價為62.4萬元，並按照法院通知書規定時間交清了錢款。但隨後家人多次去丹陽法院辦理相關手續，法院以未到時間為由進行拖延。2019年5月16日，家人收到丹陽法院短信，通知任某某於5月20日前往丹陽法院執行局辦理拍賣後續事宜。
“我們按約定的時間就去了，以為可以拿到拍賣成交確認書。沒想到去了後，法院告知我們說被執行人提出執行異議。”張先生當場向法院工作人員索要執行異議書，但直到法院下班也沒見到該文件。
幾天後，張先生一家收到了丹陽法院寄來的執行異議申請書，被執行人蘇某某在申請書中稱，張先生一家沒有遵守“房屋拍賣不清場、待執行人父母百年後方可交付”的約定，先後四次上門要求其父母搬家，因而認為此前拍賣價格過低，侵犯其本人及父母合法權益，要求撤銷本次拍賣。
對此，張先生表示很委屈：“我們買這個房子就是想拿一個房產證，孩子明年上小學一年級，想給他弄一個學區房，暫時不交房也沒關係，我們認可法院制定的規則。我們去他家沒有要求過讓他父母搬家，沒說過這話。”
張先生同時告訴紅星新聞，在鎮江中院時曾現場問過被執行人蘇某某異議書的事情，蘇某某稱自己沒有提過執行異議。
對此，紅星新聞電話聯繫被執行人、房產所有人蘇某某。蘇某某向記者表示，此事法院已經裁定，自己沒有什麼好說的。至於是否向法院提交過執行異議書，蘇某某沒有回覆。
競買公告：被執行人父母百年後方可交付
此前該房產曾於2019年3月以78萬元的起拍價流拍，此次為第二次拍賣，起拍價比上次降低了約16萬元。
據張先生提供給紅星新聞的相關資料顯示，2011年江蘇省無錫市中級人民法院對無錫市南洋電纜廠有限公司與蘇某某買賣合同糾紛一案做出裁決，要求蘇某某支付南洋公司906947.37元。根據無錫市南洋電纜廠有限公司的申請，宜興市人民法院立案強制執行，後委託丹陽市人民法院執行。丹陽市人民法院於2015年1月22日立案強制執行，期間蘇某某在履行了100000元承兌匯票後餘款一直未履行。2018年7月16日，丹陽市人民法院作出執行裁定，拍賣蘇某某登記所有的位於丹陽市丹金公寓1幢3單元305室及車庫。
紅星新聞記者通過淘寶網查看到，丹陽市人民法院發佈的競買公告顯示，拍賣房產為丹陽市丹金公寓1幢3單元305室及自行車車庫房地產，房屋建築面積128.78平方米，市場價為111.4萬元，起拍價為62.4萬元，保證金為6.2萬元。本次拍賣為現狀拍賣，現由被執行人父母居住使用。紅星新聞注意到，此前該房產曾於2019年3月以78萬元的起拍價流拍，此次為第二次拍賣，起拍價比上次降低了約16萬元。
同時，丹陽法院在競買公告特別說明了三點：1、本次拍賣本院不負責清場交付，無房屋鑰匙。2、拍賣成交後，該房屋仍由被執行人父母生活居住，直至兩人百年後方可交付。3、拍賣成交後，七年內不計算收取被執行人父母生活居住的房屋租金，自第八年起計算房屋租金，租金屆時另行計算。
正是這三點特別說明，成為了此次拍賣最大的爭議點。
鎮江中院：丹陽法院公告有嚴重瑕疵，依法撤銷拍賣
誤導潛在的競買人產生即使競買成功也無法實際交付該房屋的問題，從而影響其他潛在的競買人參與競價，無法體現案涉房屋拍賣價值的最大化。
據張先生提供給丹陽市人民法院執行裁定書顯示，丹金公寓第二次拍賣時間為2019年4月13日至2019年4月14日，拍賣價為62.4萬元。參加拍賣報名的為任某某及其女兒任某。後僅有任某某一人競拍，以62.4萬元競拍成功，並已將金額繳納給丹陽法院。
丹陽法院在裁定書中稱，“眾所周知，司法網絡拍賣的目的，就是通過更多的競買人的充分競爭，進而實現拍賣標的價值的最大化。本院的上述說明表明其無法交付或不負責交付的可能，誤導潛在的競買人產生即使競買成功也無法實際交付該房屋的問題，從而影響拍賣標的網絡拍賣的充分競爭，進而也影響實現拍賣標的價值的最大化。
其最終結果表明，該次拍賣僅有競買人及其女兒報名且僅有競買人一人參與競拍，最終以保留價成交。該成交價不但遠遠低於第一次拍賣時的拍賣價格，也遠遠低於案涉房正常的市場價格。因此，本院在拍賣公告中的錯誤說明，損害了申請執行人及被執行人的利益，符合《最高人民法院關於人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第三十一條第六款規定的關於應當予以撤銷本次網絡司法拍賣的情形。”
2019年6月24日，丹陽市人民法院裁定，撤銷對於異議人蘇某某所有的位於丹陽市丹金公寓1幢3單元305室及車庫的拍賣行為。
“我們按照法院的規則來拍房子，現在法院說自己的錯誤說明，所以導致價格過低。”張先生稱，丹陽法院在拍賣案涉房屋前，已經確定了拍賣價格，不存在價格過低情形，一家人也從未先後四次要求蘇某某父母搬家。此後，他們向上級法院申請複議，要求撤銷丹陽法院執行裁定。
據張先生提供的鎮江市中級人民法院執行裁定書顯示，鎮江中院認為本案爭議焦點在於一是議價方式是否合法，二是拍賣公告關於蘇某某父母居住使用百年是否符合法律規定。
鎮江中院執行裁定書中提到，“本院認為，關於爭議焦點第1個問題，丹陽法院依據議價結果拍賣案涉房屋符合法律規定。關於爭議焦點第2個問題，拍賣公告關於蘇某某父母居住使用百年不符合法律規定，侵犯了蘇某某父母的合法權益。主要理由是：司法網絡拍賣的目的，就是通過更多的競買人的充分競爭，進而實現拍賣標的價值的最大化。
本案中，丹陽法院拍賣公告的嚴重瑕疵說明內容，不僅涉及該房無法交付或不負責交付的可能，而且也未明確租金給付的標準，誤導潛在的競買人產生即使競買成功也無法實際交付該房屋的問題，從而影響其他潛在的競買人參與競價，無法體現案涉房屋拍賣價值的最大化。同時拍賣公告的內容，也嚴重損害了已處於耄耋之年的被執行人父母的生存利益，無法保證兩位老人安享晚年。丹陽法院撤銷案涉房產的拍賣，符合法律規定。”
2019年11月11日，鎮江市中級人民法院審判委員會討論後認為，任某某複議請求理由不能成立，依法應予駁回，且本次裁定為終審裁定。
對於法院的終審裁定，張先生表示難以接受：“從丹陽法院到鎮江中級法院，沒有一個說是我們的過錯。裁定書說丹陽法院錯誤說明導致房價過低。你自己制定的規則怎麼叫錯誤說明？因為法院的錯誤說明，現在損害了我的利益。要房主的父母住到百年之後，是有這個限定條件的，誰會出這個高價？房子剛好跟我的需求吻合，因為我不需要住。大部分人買房不可能等六七年甚至十來年。”
律師：尊重法院裁定，但中拍人可申請賠償
北京盈科律師事務所袁椿暉律師告訴紅星新聞，近兩年，關於執行難的問題，最高人民法院相繼出臺了很多指導意見，也允許地方法院探索多種執行方式。具體到本案，袁律師認為得這是一個突破執行難的新的探索方式。“老人百年後清退，其實這個也是有期限的。而且條件是申請執行人和被執行人共同協議的，競價人也接受這些條件。我個人認為不應該撤銷。”
但袁律師同時表示，法院對一個案件的考量有很多因素。既然法院最終認定拍賣無效，還是要尊重這一結果。至於競價人，可以考慮申請法院補償拍賣差價損失。“法拍也可以看成是一種民事行為，這裡面法院是賣方，競價人是買方，賣房違約需要承擔相應的責任。”
另一位不願具名的律師告訴紅星新聞，從拍賣公告和裁定書上的內容看，丹陽法院在拍賣中確有重大錯誤，鎮江中院撤銷其拍賣行為有法律依據，但論述說理上不夠充分。中拍人任某某可以法院在執行中損害其合法權益為由，申請國家賠償。
“拍賣需要保證能夠即時交付，保證所有權、使用權能夠完整移交給競買人這樣一個完整的特性。像這種不動產的拍賣，約定內容有很多不可確定因素，容易引起糾紛。法院的這種拍賣是不負責的做法，無法保障申請執行人和買受人的權利，可能會埋下隱患，對買受人非常不利。便宜無好貨，建議在競買法拍房時需要謹慎考慮，避免不必要的麻煩。”
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