個人住房貸款利率迎來全新調整，購房者最關心的幾個問題

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昨日，央行就“新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜”發佈公告。

房貸利率將參照最新的LPR市場利率進行制定，首套房貸利率不得低於LPR利率（按8月20日5年期以上LPR為4.85%），二套房貸利率不得低於LPR加60個基點（5.45%）。

消息一出就有不少朋友私信我，LPR是什麼意思？房貸利率到底是要升還是要降？

”

個人住房貸款利率的算法，變了？

對於朋友的疑惑也能理解，畢竟LPR對於普通大眾來說，可能理解起來有一些難度，Loan Prime Rate翻譯過來最基本的意思就是貸款基礎利率。

調整前房貸都是按照

基準利率來上浮或打折計算的，調整以後的算法是LPR+基點。

通過計算發現，調整後首套優惠對於銀行資金充裕的城市來說可能會是小小的利空，但從全國來看，並沒有太大影響，另外

二套房相當於基準利率上浮11%，實際應該會更高一點。

政策的初衷並不是要在現階段調高或調低利率，而依然是平穩房地產預期，在首套房貸利率指導上，並沒有上浮，但二套利率要求至少上浮60個基點，也表明了抑制投機

的態度。

“國家+地方”的基準線上，利率因人而異？

LPR是由18家銀行報價，報出各自的1年期和5年以上期貸款利率，然後由“全國銀行間同業拆借中心”算出的平均價。

公告顯示：人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

這樣權力是下放到了地方，但權限在於“決定利率加點下限”，各地方銀行，只能在這條“國家+地方”的基準線（LPR）基礎上，根據資金成本、風險成本等因素，制定自己的加點和實際利率。因此，各個地方，乃至各個銀行的貸款利率有可能不同。

• 貸款利率更個性化，需要一定的操盤思維

調整前，貸款利率更多的是“靠天吃飯”，調整後，可能需要更多的市場嗅覺和判斷能力，因為確實會因為決策影響到貸款的利息。

因為LPR利率每個月都會調整一次，顯得更加市場化，有了高頻的浮動，對於“糾結派”購房者來說，除了關心房價的漲跌，以後要關注每月的LPR浮動了。不過就目前來判斷，即使浮動也是可控的、有限的，永遠被忘了初衷“維穩”。

利率個性化體現在哪裡，就是加點上，正式實施後，相信最終利率會和重定價週期、籤貸款合同的時間、資金成本、風險成本等多個因素有關聯。

影響主要在短期內？

“新政策於2019年10月8日起實施， 之前的貸款仍按舊有政策執行，公積金暫不調整。”

• 近期購房人群

對於近期正在買房進行時的小夥伴，確實有了兩種選擇，

一是省心派在10月8日之前完成貸款合同，按老辦法來，以後不管市場利率起起伏伏，與其沒有半毛錢關係了，二是燒腦派選擇在接下來的市場化中，通過自己出色的判斷能力，脫穎而出，但需面對不確定性。

在10月8日以後，公告明確個人住房貸款利率重定價週期可由雙方協商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。一旦確定，週期內是不變的，所以也存在著不確定性，沒人能保證，一定能排除利率“高位站崗”的可能性。

• 未來打算購房人群

樓市有一句老話，“長期看人口，中期看土地，短期看金融”，利率是牽動樓市的重要指標，但作用主要在短期。

調整後的實際利率，穩定預期下，劇烈波動的可能性很小，從“房住不炒”的基調來看，對於剛需和投機者而言，或許在利率上會有逐漸分化的可能。而對於首套房剛需購房者，目前來看幾乎沒什麼影響，所以這部分購房人群，與其花精力考慮這些，不如多花時間去搜羅有價值的板塊以及符合自己需求的房子來的更有價值。

對於有目標房源的改善群體來說，趕在新政實施前，完成改善目標或許更省心些，畢竟從二套利率要求至少上浮60個基點可以看出抑制投機的態度，與其擔心後期如何區分剛改還是投機，不如坐上

老辦法的末班車來的直接。

結語：

筆者雖然不能準確預判未來利率的起起伏伏，但是能預見，購房者未來可能會變得更加專業，唯有購買住房的初心是不變的，找到真正合適自己的房子比任何指標都有意義。