甲醛、租金貸、裁員、資金鍊斷了、隔斷、房屋質量隱患、服務質量等等，什麼鬼？這些負能量關鍵詞都在指向同一個賽道：長租公寓。
大量蛋殼的房東及租客在各大社交網絡進行曝光，吐槽蛋殼利用疫情來襲的“不可抗力”，強制要求房東免租，卻只對部分租客進行“定向免租”，雙倍獲取免租期內的收益。
以自如、蛋殼為代表的長租公寓行業，疫情衝擊下，真可謂怪像頻出。一直都處於輿論漩渦的中心。作為租房中介公司，被曝出對上家房東要求免租，對下家租客照常收租，還趁疫情換房不便大幅漲價的消息。去年以來，長租公寓行業就負面新聞不斷，疫情下的所作所為更是讓長租公寓行業成為千夫所指的對象。種種表現，讓許多吃瓜群眾聯想起互聯網金融P2P曾經的劣行。
長租公寓究竟是一個什麼樣的賽道？會不會成為下一個P2P呢？
NO. 1｜壹
大風起於青萍之末！
2019年長租連鎖品牌樂伽公寓瞬間暴雷，高管跑路。消息傳出來後，許多來自南京、蘇州、西安、合肥的房主、租客，紛紛來到南京總部，尋求解決辦法。
事情的起因是，許多房東將房屋委託給樂伽公寓出租，而租客表示已經向樂伽公寓支付了高額租金、押金，但房東卻表示沒有收到樂伽公寓的任何租金，同時也聯繫不上前期業務員，只好上門瞭解情況。
筆者一位朋友是樂伽公寓一名房東，他直言不諱的告訴筆者，樂伽公寓的運營模式就是個虧本的買賣。因為，樂伽公寓從房東處收房每月租金3500元，出租給承租人只需每月2500元，一個不賺錢的品牌公寓，如何活下去？
與此同時，，南京另外一家享居屋也出現了運營危機。巧合的是，運營模式與樂伽公寓有著異曲同工之處，都是“高收低租”。一開始為了得到更多房源，獲得更大的市場，選擇高價收入房源之後再低價出租。
人倒了黴喝涼水都塞牙！長租公寓行業也是流年不利，那邊房東、租客的關係還沒擺平，這邊自己內部又出了么蛾子。
疫情衝擊下，資金鍊又出了問題！
從2018年開始，長租公寓行業就飽受詬病。先有杭州鼎家公寓、上海寓見公寓、北京昊園恆業、北京愛佳心怡，後有江蘇樂伽公寓、南京享居屋等在內的多家長租公寓暴雷或跑路後，有近16家或大或小的長租公寓品牌“陣亡”。
被辭職的我愛我家前副總裁胡景暉就曾炮轟過長租公寓，痛斥長租公寓是一個比P2P還要大的坑。他怒斥：以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格，再以低價轉租給租客，完全破壞正常房屋租賃市場。
NO. 2｜貳
從底層邏輯分析，無論是自如還是蛋殼，這些品牌公寓，套路雷同，都是利用期限錯配，做大資金池，快速融資擴大市場份額做大規模，互聯網金融的快攻打法，一覽無餘。
具體來講，有這麼幾個關鍵環節，長租公寓的玩家們，還是下了功夫，好好學習了互聯網金融的玩法。
作為中介方，高價收房相當於給房東高收益理財產品，但付款週期只能一個月到三個月一付；低價租給房客，但必須一年一付，強制租客捆綁第三方消費信貸公司，具體操作如下：中介公司讓租客下載一個分期APP，辦理一筆貸款，貸款利率是按照消費分期的算法計算年化利率，這筆貸款一次性打入長租公寓中介公司賬戶上，相當於租客一次性付清了全年房租，然後租客每個月分期還貸。
這就相當於中介聯合第三方給租客放高利貸，互聯網金融P2P打法重出江湖，期限錯配，形成巨大資金池，高槓杆遊戲，拆東牆還西牆，導致的唯一後果就是瘋狂收房，快速擴大市場規模，擴大租客來源，這個遊戲才玩得下去。其中只要有一個環節出了問題，或者慢了一些，“暴雷”就不可避免。
NO. 3｜叄
從第三方數據可見，長租公寓門店增速從2017年的30%到2019年的50%；僅僅在2017年國內租賃交易額就達到1.6萬億左右；國流動人口達到2.73億元，72%的流動人口租房居住。
這幾年，套用互聯網金融的打法，長租公寓的玩家們確實實現了幾何級數的擴張，贏得了資本市場的追捧，只有速度快規模大，就有資本源源不斷的為你輸血。
但許多玩家們有沒有考慮過這樣一個問題:互聯網P2P打法適合長租公寓行業嗎？
房屋租賃畢竟是一個高成本、低利潤、長週期的行業，潘石屹說過，哪怕房租翻倍，中介也是虧的。長租公寓的玩家們強行吃下那麼大的房源市場，錢從哪裡來？什麼時候能回本實現盈虧平衡？
事實上，在房價高企、租售比不合理、沒有稅收政策支持的當下，5%資金回報率的長租公寓項目已經是極其優質的資產，大部分長租公寓能做到3%的資金回報率已經不容易，而對長租公寓企業來說，普遍而言，將貸款、財務費用等相加，各家的資金成本都不低於5.5%。
而在實際運營中，還存在空置的問題，長租公寓的盈利模式看起來還不成立。
即使是曾經被寄予厚望的REITs、ABS等租賃金融產品，在國內沒有稅收政策支持的情況下，也已經逐漸淡出了企業視線。
哪怕國內政策允許長租公寓發REITs，保底的收益率都要6%以上才會有人願意看看，但國內基本沒有長租公寓資產能做得到這個收益率，發金融產品變成高成本融資就失去了意義。”
因為長租公寓行業特質就是需要長期低成本融資和資金沉澱，和互聯網金融的玩法格格不入。但在實踐中，長租公寓玩家們利用互聯網金融的慣用打法，通過租金貸，高收低租，這個過程長租公寓公司其實一分錢不用出，直接用租客的信用去貸款，這錢是租客的錢，又不用自己還，如果租客多到一定程度，資金池的本金數目一定很龐大，拿這個錢，就可以和更多的房東簽約，吃掉更多的房源，背後隱藏的巨大風險會被分攤給各個需要還銀行貸款的租戶身上。
筆者認為，類似房產租賃企業之所以“跑馬圈地”，願意幹這樣看上去不掙錢的活，實際上是自己急於把規模做大，規模做大後，希望資本大鱷收購，通過這樣的方式來變現獲利，如果願望落空，沒有接盤俠，企業相當於給自己挖坑。
但永遠別忘了！長租公寓行業是一個民生產業，關係到千千萬萬最底層的老百姓的切身利益，這是和互聯網P2P最大的區別。如果長租公寓爆倉，那可比P2P可怕多了，P2P損失的也許只是投資者的錢，長租公寓玩出了軌，中介公司跑路，房東收回房子，租客們可就要一邊睡馬路，一邊還貸款。
這可是嚴重衝擊社會道德底線的事！
NO. 4｜肆
為了不讓互聯網金融一地雞毛的歷史重演，長租公寓未來首當其衝就是要加強資金池監管。
筆者認為可以考慮採用備付金集中存管的方式，將長租公寓企業的備付金集中上收到統一的備付金集中存管部門，然後只將當期的租金或者一段時間的租金交給企業自己處置。另一方面，可以考慮採用存管銀行的模式，明確長租公寓企業要進行備付金銀行存管，通過銀行存管的方式避免出現備付金被挪用的現象。
4月3日，央行降準釋放長期資金4000億元。累加起來，2020年元旦到現在，央行三次降準後釋放出的數萬億資金流動性，都明確限制流向房地產行業。
房地產調控可以，但不能一刀切，有保有壓才是正道。要明確長租公寓的民生定位，確保長租公寓行業能夠得到低成本長期融資的渠道，至關重要！
疫情衝擊下，最近長租公寓行業首次聯名請求政府能夠對長租公寓行業進行貨幣定向放水支持，在危難關頭，長租公寓行業協會出面，聯合多家長租公寓企業，制定租賃企業信用評級系統，為企業提供融資擔保，提高銀行放貸積極性。
慢工才能出細活！長租公寓是一個慢週轉、長週期的行業，是千千萬萬年輕人進入社會來到大城市後的最基本的剛需，吸取互聯網金融的經驗教訓，才能行穩致遠！
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