空置率攀升、租金下調 一季度北京甲級寫字樓“遇冷”
受新冠肺炎疫情影響，一季度北京甲級寫字樓市場出現冰凍。4月8日，高力國際發佈報告顯示，今年一季度，北京甲級寫字樓空置率同比上漲5.9%；租金同比下降2.5%。同時，由於退租及合約到期影響，北京甲級寫字樓出現負淨吸納量。
對此，高力分析人士認為，二季度市場會有復甦跡象。但作為供應高峰的2020年，整體空置水平會持續攀升，建議寫字樓業主調整租賃策略保證出租率。
空置率同比上漲5.9%，租金同比下降2.5%
高力國際統計數據顯示，今年一季度，北京甲級寫字樓市場的淨吸納量達到創歷史紀錄的-8.1萬平方米，這也是北京市場第一次出現連續兩個季度的負淨吸納量。
僅從數字變化來看，大量負淨吸納量意味著企業開始出現從甲級寫字樓向乙級或產業園區搬遷的跡象，同時還包含了由於成本因素退租或正常合約到期而新出現的空置面積。
對於出現的負淨吸納量結果，高力國際華北區董事總經理嚴區海表示，在市場新租活動被凍結，部分租戶租約正常到期，以及成本成為企業重要考量等因素的作用下，一季度淨吸納量的數據也反映出與宏觀經濟相同的走勢。
不過，嚴區海認為，疫情對於北京寫字樓租賃市場沒有決定性影響，其影響更多是體現市場參與者的活躍度和市場節奏變化。在正常的市場環境下，新增空置面積會在很大程度上被新租面積所抵消，但當前市場狀態下，這部分本應通過正常租賃交易所去化的面積卻無法被需求所吸納。
高力國際數據顯示，雖然今年一季度北京甲級寫字樓無新增供應量，但市場需求受到抑制，導致空置率環比提升0.8%，同比上漲5.9%，達到16.7%。
一季度由於空置率逐步走高，全市甲級寫字樓租金水平也處於下調通道，全市平均租金同比下降2.5%至每月每平方米373元。長期價格堅挺的金融街和中關村也出現鬆動，租金環比分別下調1.4%和3.1%。整體市場環境依然更有利於租戶。
二季度市場會有復甦跡象，建議關注出租率
由於租金下調，空置率上升，對於租戶來講已經出現了一個減負提升辦公品質的機會窗口，同時，也讓很多企業重新審視辦公策略，進一步提高辦公效率。
對此，嚴區海建議寫字樓業主對於目前的市場情況應該積極調整租賃策略，更靈活地通過多種方式留住老客戶，拿下新客戶，在這個時期保持出租率更為重要。
對於2020年的寫字樓市場，高力國際華北區研究部陸明認為，北京市場的核心問題依然是高供應量推高空置率。2020年依然是供應高峰年，整體空置水平會持續攀升，有可能會進一步突破20%。不過，疫情延緩了很多在建項目的工程進度，這從一定程度上減輕了市場的供給壓力。隨著疫情的逐步緩解，預計市場會在二季度出現較為明顯的復甦跡象。
可以看到，自3月下旬以來，投資者已逐步恢復活躍度，在北京市場尋找投資機會。其關注重點仍將是寫字樓市場，除了城市更新類項目外，具有現金流的持有型物業亦成為投資人關注的類型。
此外，從一季度來看，北京共錄得3筆大宗交易成交，分別是綜合體、酒店及寫字樓。最大的交易是位於朝陽區的LG雙子塔，該項目自去年下半年入市後“花落誰家”一直是投資界熱議的話題，最終新加坡主權基金GIC以11億美元將其收購，佔一季度總成交額的92%。
對於未來的市場，高力國際中國區資本市場部董事總經理汪蓓表示，房地產投資需求長期存在，疫情只會影響市場投資節奏，國內一線城市優質資產將成為內外資本抗週期下的最佳防守工具。但由於國際間差旅限制等因素，外資決策流程將相對慢於內資投資人。
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