在規模快速擴張的同時，旭輝控股集團利潤率卻持續下滑：2017—2019年度淨利潤率依次為19.32%、16.80%、16.51%，期間歸母淨利潤率由15.17%漸降至11.75%；債務規模上升導致融資成本暴增，是其利潤率下降的元兇之一
《投資時報》研究員 黃鳳清
銷售額邁進2000億元陣營的房企又添新成員——旭輝控股（集團）有限公司（下稱旭輝控股集團，0884.HK）業績報告顯示，2019年該公司合同銷售金額增加32%至2006億元人民幣（下同）。從1000億元到2000億元，僅用了兩年。
但是，在規模快速擴張的同時，這家房地產公司的利潤率卻持續下滑：2017—2019年度淨利潤率依次為19.32%、16.80%、16.51%，期間歸母淨利潤率由15.17%漸降至11.75%。
債務規模上升導致融資成本暴增，是旭輝控股集團利潤率下降的重要原因之一。2019年該公司發行多筆債券，年末債務總額同比增長近1/3，同時加權平均債務成本較2018年末上升0.2個百分點，全年融資成本幾乎翻倍。
公開資料顯示，旭輝控股集團的主營業務是於中國從事房地產開發及房地產投資，開發項目涵蓋住宅、商務辦公、商業綜合體等物業種類。該公司2020年銷售目標定為2300億元，較2019年全年銷售額有近15%的增幅。今年1—3月份其累計合同銷售金額約224億元，僅完成年度目標的9.74%。要實現全年銷售目標，未來9個月的銷售額需達到2076億元，相當於較去年同期銷售額增長約25%。
對此，旭輝控股集團表示，今年一季度公司根據市場變化調整了整體推盤策略，部分開盤後延，新推盤預計4月起逐步恢復，二季度恢復到去年正常水平。據悉，當前該公司項目售樓處的開放率達95%。
淨利潤率持續下滑
儘管旭輝控股集團的合同銷售金額從2017年的1040億元快速攀升至2019年的2006億元，在短短兩年間幾乎實現翻倍，但同期該公司收入僅增長72%左右。2017年—2019年度，其收入增速依次為43.19%、33.13%、29.26%，近兩年呈逐年放緩之勢。不過，考慮到房地產企業的營業收入較合約銷售存在一定的滯後性，銷售規模的大幅增長也在一定程度上保證了今後一段時間的營收。
分業務來看，2019年其物業銷售、房地產投資、項目管理及其他物業相關服務分別實現收入506.44億元、5.33億元、35.89億元，與2018年相比分別增長29.81%、124.99%、15.14%。其中，物業銷售是旭輝控股集團的絕對支柱業務，收入佔比達到92.47%。而該業務2019年利潤增長率為26.61%，低於其收入增幅。
反映到公司整體利潤上，2019年旭輝控股集團年內利潤同比增長27.01%，不及公司營收增幅。公司股東權益應占年內利潤的增幅更低，只有19%。《投資時報》研究員注意到，該公司2019年年內利潤中，公司股東權益應占的比重為71.20%；其餘近三成年內利潤被非控股權益及永久資本工具擁有人分走，且這一比例在逐年上升。
一直以來，旭輝控股集團將合作作為公司重要發展戰略之一，隨著合作項目逐步入賬及並表項目比例提升，少數股東權益佔比亦相應提升。
有分析人士認為，合作模式是一把“雙刃劍”，對於權益佔比較低的房企，增收不增利的情況尤為明顯。最終，旭輝控股集團的利潤率在下降。2019年該公司毛利率為30.0%，較2018年下降4.7個百分點。核心淨利潤率為12.6%，較2018年下降0.5個百分點。根據年內利潤、收入進行計算，2017年—2019年其淨利潤率依次為19.32%、16.80%、16.51%，呈連續下降趨勢。歸母淨利潤率（根據公司股東權益應占年內利潤與收入計算）亦是如此，過去3年依次為15.17%、12.77%、11.75%。
旭輝控股集團曾多次對外表示“沒有利潤和回款的銷售都是耍流氓”的觀點。可實際情況是規模擴張的同時利潤率下滑，這與上述觀點是否相悖？未來如何改善利潤率？
對於上述疑惑，旭輝控股集團對《投資時報》研究員表示，在房地產行業整體面臨較大壓力的情況下,公司整體利潤表現保持穩定，同時回款率提升。未來將採取五項舉措來穩定利潤率：一是轉變管理方式，進一步降低行政費用、財務費用；二是加大對供應鏈的整合，降低採購成本及建安成本；三是提高多元化拿地能力，除招拍掛拿地外，繼續努力開發商業項目等，提升對城市更新改造的能力；四是通過組織變革，提高組織效率和人均效能；五是將以規模為考核重點轉變為以利潤為考核核心。
旭輝控股集團過去兩年利潤率連續下滑
融資成本暴增97.38%
《投資時報》研究員進一步分析發現，旭輝控股集團利潤率下降，很大程度上受推廣費用、融資成本等多項費用大幅增長所致。
2019年，其營銷及市場推廣開支同比增長50.85%，行政開支同比增長37.09%，融資成本的增幅則達到97.38%。
眾所周知，在追求規模時，房地產企業往往會加槓桿。而負債規模的擴張除了帶來債務上的風險外，還會令融資成本上升，導致利潤被侵蝕。
2019年，旭輝控股集團進行了多筆境外融資，如2019年1月發行4億美元票息率為7.625%的二年期美元債券、2019年7月發行16億元人民幣票息率為6.70%的兩年期人民幣債券、2019年11月發行5億美元票息率為6.45%的四年期美元債券等。同時，其全資附屬公司旭輝集團股份有限公司完成了於2016年9月發行的3+2年期合共人民幣35億元的境內公司債券的再融資。
截至2019年末，旭輝控股集團尚未償還借款總額約為人民幣1036.99億元，同比增長33.18%，包括境內銀行貸款476.07億元、境內公司債券117.52億元、境外銀行貸款174.75億元、境外優先票據268.65億元。淨負債規模為460.57億元，同比增長38.53%，淨負債率為68.5%。Wind數據顯示，自上市以來，旭輝控股集團年末資產負債率持續高於70%。2016年一度突破80%，2019年末為79.17%。
債務規模擴張的同時，該公司過去兩年的加權平均債務成本也在漸次上升，2017年—2019年各年末依次為5.2%、5.8%、6.0%。
對此，旭輝控股集團對《投資時報》研究員稱，公司債務總額隨資產規模、企業規模增長同步增加，淨負債率屬於同規模房企低位，同時加權平均融資成本也處於行業較低水平。該公司進一步透露，今年以來相繼以低於6.0%的利率完成數筆融資，加之行業融資集中度提升和全球流動性寬鬆，年內融資成本有望下降。
規模、利潤、負債，如何平衡三者的關係，期待旭輝控股集團的答案。
旭輝控股集團上市以來資產負債率持續高於70%
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