商品住宅開發經過近二十多年的高速發展，已成為年銷售規模十萬億元、影響國民經濟發展的支柱產業。從大週期的角度觀察，已邁入了成熟期，市場容量雖大、未來仍有發展空間，但由於基數也大，因此長期增長潛力並不足。
1. 商品住宅銷售額增速呈回落趨勢，由於基數高，未來增長潛力不足，進入低速增長新階段。
圖1：我國商品住宅銷售額累計同比增長圖，國信證券
2. 中國人口出生高峰期已過，呈現回落趨勢，短期難以顯著回升。
圖2：我國人口出生率與新生人口數變動圖，申萬宏源
3. 房地產業增加值佔GDP的比重創歷史新高，但與發達國家相比，中國仍處於相對較低的水平，這個數據可能跟大家的認知有一定的偏差。
圖3：中國及部分發達國家房地產業增加值佔GDP的比重圖，國信證券
4. 區域增長極效應凸顯的資源紅利：區域聚集效應和資源虹吸效應將進一步體現。
未來經濟發展將從“一線城市、二線城市、三四線城市”城市層級劃分的方式轉變為“京津冀城市群、長三角城市群、珠三角城市群、長江中游城市群、成渝城市群”等區域增長極劃分方式，增長極內的一線、二線、三四線乃至於廣袤農村地區，都將隨著資源要素的不斷聚集，迎來不同程度和不同模式的增長。
圖4：十三五規劃中的19個城市群，其中長三角領銜
5. 租賃用地入市改變地產格局
今年“租售並舉”長效制度出臺不僅體現在政策密集出臺，更實打實的體現在“只租不售”用地的轉讓。上海市只租不售用地供給面積在2017年以來已經接近100萬平米，占上海市住宅類用地成交面積的19%。
圖5：2017年上海租賃用地成交面積圖（萬平方米）
6. 市場集中度會進一步向行業龍頭企業集中
2012年以來房地產行業集中度不斷提高，而2017年集中度的提升速度明顯加快。在行業集中度不斷提高的背景下，行業龍頭的三大優勢凸顯：高門檻的拿地優勢、渠道收縮背景下的多元化融資優勢和高品牌溢價優勢，龍頭企業有望迎來價值重估。
圖6：我國房企市場集中度變化情況圖，國信證券
7. 城市群主題
從國外經驗看，當城鎮化率超過50%後，會出現一定程度的“城市群”效應，即大城市人口向大都市郊區及周邊城市集中的現象。在這一階段，由於一線城市生活成本的提高，往往城鎮化的進程會出現一定程度的減緩。
我國目前城鎮化率已經達到57.4%，一線城市人口增速已經放緩，出現了一定程度上的“城市群”。加上對於城市群方面的政策支持，城市群的發展正在進入加速階段。
所以，我們可以看到以華夏幸福為首的一些公司，正在佈局城市群方面的業務。華夏幸福的產業新城模式目前正在進行全國佈局，環杭州、環南京兩個區域已經逐步成熟。
8. 關注企業：
龍頭：保利地產（低估值、高增長）、萬科A（傳統龍頭、城市配套服務商）
核心城市群：華夏幸福（基於城市群拓展產業新城）、招商蛇口（“港-區-城模式”城市運營）、新城控股（深耕長三角經濟群）
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