白銀時代，恆大、萬科、碧桂園的轉型之路

黃金時代：中國房地產的上半場

受益於改革開放中國城市化進程的推進，房地產行業迎來了黃金20年的蓬勃發展，居民們享受到了體驗更好更舒適的商品房，而房地產作為國民經濟支柱產業，也造就了一大批富豪榜的地產大佬們。

根據國家統計局發佈的數據，2017年末，我國城鎮化率為58.52%，比上年末提高1.17個百分點，距離發達國家75~80%城鎮化率，還有20個點左右的空間。

按照每年1%的速度增長，地產行業還有20年的上升空間，越接近城鎮化率的天花板，地產龍頭越焦慮，因為那時已經沒有增量市場了。

有前瞻性的龍頭房企，都在提前部署下一個賽道，趁著天花板還未到來之際完成轉型，找到新的增長點。

謀求高科技產業探索的許老闆看上了賈布斯的法拉第智能汽車簡稱FF，約定在三年內投資20億美元，佔合資公司45%股份，按照協議約定於2018年底前支付8億美元、2019年支付6億美元、2020年支付6億美元。恆大在2018年5月25日已提前支付完畢2018年底前應支付的8億美元。

此前恆大與中國科學院簽署全面合作協議，在未來10年內投入1000億元打造三大科研基地，全面進軍科技產業。

恆大探索高科技發展本是一個很有想象力的故事，然而····

10.7日，恆大發出公告：賈躍亭半年耗盡恆大8億美元，又向恆大提出再提前支付7億美元，雙方未達成一致協商後，提出仲裁，要求剝奪恆大融資同意權以及解除所有合作協議。

熟悉的配方，熟悉的味道，鐵打的賈布斯，流水的地產大佬。

許老闆和賈布斯不歡而散，成為繼孫宏斌後第二位受傷的地產大佬。

白銀時代：中國房地產的下半場

地產主業到天花板是所有公司管理團隊正在思考的問題。畢竟企業不能不發展，原地踏步怎麼激勵下屬？要為大家開拓出新的道路來。

前車之鑑：香港多家大地產商都完成了多元化轉型，成為綜合發展的集團。

然而，轉型的過程是痛苦的，沒有了標杆可以借鑑，全靠自己摸索、試錯。最早提出轉型的商業地產巨無霸萬達，放棄了住宅開發業務後，銷售排名下滑十分迅速，根據克爾瑞發佈2018年前9個月銷售數據僅排在50強邊緣，與此同時首富的地位也被新晉許老闆取代。

雖然經歷了變賣文娛資產的風波，就此對轉型文娛集團的萬達蓋棺定論還為時尚早，有待觀察，畢竟底蘊還是在那裡的。

2017年房地產行業進入加速整合週期，市場集中度迎來歷史性提高，行業龍頭已經由過去萬科一超多強的格局演變成如今碧桂園、恆大、萬科的三強爭霸。

三家龍頭房企在同樣保持高速增長的同時，選擇了不同的轉型發展路徑。

碧桂園

1992年，創立於廣東順德，是中國新型城鎮化進程的身體力行者，也是綠色生態智慧城市的建造者，業務涵蓋地產開發，建築裝飾，物業管理，酒店管理。

佈局一、二、三、四、五線城市近2000個項目，為超過1000個城鎮帶來現代化城市面貌，矢志不渝為百姓建造住得起的好房子，銷售均價多年維持十強企業最低，連續2年奪得地產銷售額冠軍。

以產業+地產+金融+應用場景力推產城融合，目前已在珠三角、長三角、京津翼環渤海三角佈局。

長租公寓：以碧家品牌獨立運營，在建數量超21000間，獲取總房間數超24000

發展現代農業：打造具有國際競爭力的現代農業龍頭企業，助力鄉村振興。涵蓋業務：養殖業，農產品加工業，農業技術服務，農業機械，種植業，種業

機器人業務

：圍繞主業，為家庭服務，醫療，農業，建築等行業提供智能製造的解決方案。 涵蓋：服務型機器人，自動引導運輸車，特種機器人，核心零部件，智能製造系統

精準扶貧：幫助20萬人直接脫貧，主動承擔覆蓋全國9省14縣3737村，33.6萬建檔立卡貧困人口脫貧工作。

萬科

萬科成立於1984年，三十餘年發展，2017年位列世界五百強第307位，致力成為國內領先的城鄉建設與生活服務商。

具體定位細分為四個角色：

美好生活場景是、實體經濟生力軍、和諧生態建設者、創新探索試驗田

住宅地產仍然是主業，聚焦為普通人蓋好房子，2017年完成5299億元銷售額，深耕一、二線城市。

萬科物業：收入增長67.3%，服務394萬戶家庭，超1174萬人口

長租公寓：覆蓋29個城市，合計開業3萬間，以獨立品牌“泊寓”運營

商業地產：收購印力商業平臺持有已開業項目33個，累計29個城市，開業103個社區商業項目

物流地產：33個城市，獲取62個項目，面積超過482萬平方米

產業地產：開業運營41個項目， 面積超過120萬平米

冰雪度假：雪道面積、造雪系統服務面積、高速索道數量全國第一

養老業務：在15個城市佈局170個項目

萬科教育：全國參與運營超過10所全日制學校

恆大

2018年全面啟動“新恆大、新戰略、新藍圖”戰略部署，堅定不移實施“規模+效應型”發展模式。

手握3.05億平方米的巨量土儲，成本均價1683元/平米，全行業最低之一，進入全國228個城市，一二線佔比68%。

恆大健康：積極踐行“健康中國”國家戰略，與布萊根和婦女醫院共建博鰲恆大國際醫院，提供國際一流腫瘤疾病篩查、診斷、治療及健康服務。

恆大旅遊：打造全球人嚮往的文化旅遊勝地，“中國海南桃花島”，在全國佈局世界頂級童話神話主體樂園“恆大童世界”，服務億萬少年兒童。

恆大高科技：計劃在未來10年投資1000億元，在航空航天、量子科技、新能源、人工智能、現代科技農業等重點領域，和中科院齊心協力，共創引領科技的“三大基地”，此外，入股美國新能源汽車法拉第未來（即：賈布斯的FF），進軍電動汽車市場。

恆大冰泉：尚不明朗，有待觀察...在2018年，希望恆大冰泉能夠打的好一些。否則，經過幾年之後，淡忘越來越多，機會也就越來越少。

恆大足球：天價高薪聘請裡皮，帶領中國對奪得亞冠，功不可沒。

精準扶貧：自2015年12月幫助貴州畢節市，無償投入110億，派出2108名扶貧隊員，已幫畢節30.67萬人實現初步脫貧，2020年還要幫助72.46萬人穩定脫貧。

---

點評：

萬科選擇了地產相關多元化，圍繞住宅展開更多的服務與鏈接，給客戶描繪了很好的願景：參加工作住萬科的長租公寓，出去玩住萬科的酒店，去萬科的度假村，成家立業買萬科的房子，享受萬科物業服務，出門逛街就去萬科的商場，小孩上學就讀萬科的學校，功成身退享受萬科的養老服務。

恆大邁的步子則要大很多，朝著為人民提供美好生活的方向發展。有滿足於日常消費需求文娛的比肩迪士尼的恆大童世界和牽動億萬球迷的恆大足球。以及關注身體健康的恆大健康產業，還有代表未來方向的人工智能的高科技產業。

碧桂園的多元化相對與萬科偏激進，但是又比恆大保守。同樣進軍了智能機器人這樣的高科技產業，同時圍繞地產打造產業城，以及資本爭相殺入的藍海長租公寓。

當小地產商在擔心經濟不景氣而在謹慎求穩時，龍頭房企已經大刀闊斧借拿地擴張；

當你也開始上槓杆拿地時，人家已經當上行業老大；

當你全力提速衝規模排名時，人家已經開始主動降槓桿釋放業績；

當你開始釋放利潤時，人家可能已經轉型成功了。

龍頭房企外勢渾厚、戰略上步步領先的企業，怎能不叫人愛不釋手？

如果大象能夠跳舞，那麼螞蟻就必須離開舞臺讓大象跳舞。

這是一個大象起舞，強者恆強的時代！