新浪財經訊 近日，一家名為“中國文旅集團有限公司”的企業遞交了港股上市聆訊資料。雖然冠以“中國文旅”的名稱，但公司主要資產為位於廣東江門恩平泉林黃金小鎮的度假物業。並且公司文化旅遊業務實際尚未發展起來，2019年80%以上收入來自於賣房。
2017年12月中國奧園進入中國文旅，持股28%。一同進入還有趙文煒，持股27.5%；中國文旅現任主席兼執行董事林錦堂，持股4.5%。目前公司最大單一股東為“聯新”，持股30%，是中國文旅自成立以來的原始股東組合，但卻不是控股股東。這就產生了一個問題，中國文旅到底是誰的？
誰的中國文旅？
中國文旅的前身為恩平金輝煌，成立於2006年4月。成立之初是用於收購位於恩平的土地（即泉林黃金小鎮現時之所在地）。彼時恩平金輝煌的股權為陳凱君持20%，及其他兩名獨立第三方持有80%。
但這塊地直到2012年才開始開發動工。期間股權結構又發生了一系列變動。2010年初譚文超注意到這塊地，受讓了陳凱君36%的股權。2012年譚文超的商業夥伴蔡宏江的加入，持股20%。
2016年5月陳凱君則拉來了與之熟識的許清彬，持股20%。至此由譚嘉偉（譚文超之子，2015年受讓股權）、陳凱君、蔡宏江、許清彬組成的Rich Planet共同通過“聯新”控制恩平金輝煌。值得注意的是，Rich Planet的四名股東各自均無關聯，且獨立行使各自於Rich Planet的投票權。
2017年12月中國文旅的股權又一次發生重大變動。以冠基發行60%股份為契機，中國奧園進入恩平金輝煌，持股28%；聯新的股權自動稀釋為30%；譚嘉偉另外成立“順天”直接持股10%。
與中國奧園同時間進入還有個人股東趙文煒，持股27.5%；中國文旅現任主席兼執行董事林錦堂，持股4.5%。截至2019年末，趙文煒持有奧園健康（中國奧園上市子公司）17.71%的股權。林錦堂則曾在2008年12月—2012年5月擔任中國奧園的首席財務管理兼公司秘書。很難說趙文煒及林錦堂能夠代表奧園集團，但二者與奧園有著千絲萬縷的聯繫。
以中國奧園進入時間點劃分，目前中國文旅高級管理層也分為了兩類：一類是早在2011年左右就進入的老員工，另一類是2019年左右的新進員工。
董事層面，現年51歲的林錦堂擔任主席兼執行董事，於2018年10月加入。副主席則由現年31歲的譚嘉偉擔任，於2014年9月加入。譚嘉偉為譚文超之子，同時也是公司總裁譚惠霞（譚文超之妹）的外甥。
根據前文的論述，恩平地塊真正動工是從2012年開始，也就是譚文超的加入後開始推動。2011年譚惠霞開始擔任恩平金輝煌的董事，參與泉林黃金小鎮的戰略規劃。Rich Planet的其他幾位股東均為被動投資者，並無參與集團的日常運營。這意味著譚氏家族相當於公司最早期的“創業”者。
高級管理層方面，除總裁譚惠霞外，首席營運官（物業發展）、項目管理部主管、項目營運部主管、高級財務經理均為2011年左右加入公司，負責物業發展。新進總裁（文化旅遊）、首席營運官（文化旅遊）、首席財務官均在2019年以後加入公司，後兩位曾在中國奧園附屬公司任職。
物業發展與文化旅遊彷彿涇渭分明的兩條業務線。外界把中國奧園入主中國文旅解讀為歸順，或者為賣身。但是實際上譚文超為譚嘉偉發展鋪路的意味明顯，或許不僅是財務投資。股權上譚嘉偉持股合計為20.8%，低於中國奧園的28%。
藉助於中國奧園，中國文旅的文旅業務發展迅速。公司唯一在管的第三方文旅項目英德巧克力王國為奧園英德（中國奧園間接全資擁有的公司）擁有，目前處於施工階段，預計2020年8月開幕。此外，中國文旅還租用了中國奧園的那金谷景區，且為中國奧園的三間酒店提供諮詢服務。不排除雙方將合作更多文旅項目，亦或是中國奧園將向中國文旅注入更多文旅項目的可能。
但值得注意的是，目前中國文旅的業績仍靠銷售度假物業支撐。中國文旅最終走向何方，還未明朗。
主業還是賣房子 流動性趨緊
2017-2019年，中國文旅實現收益分別為1.86億元、2.67億元、5.93億元，同比增速為43.97%、122.15%。同期淨利潤分別為4454萬元、7261萬元、1.04億元，同比增速為62.99%、43.48%。營業收入三年複合增長58.13%、淨利潤三年複合增長32.73%。
2019年末中國文旅的僱員為457名，也就是說2019年人均產生收益160.9萬元，人均產生淨利22.8萬元。
其中銷售度假物業貢獻了大部分收入，佔當期收入的比例分別為99.8%、79.8%、80.7%。截止2020年2月29日，公司共有18個度假物業發展項目組合。其中8個項目已竣工，4個項目發展中，6個項目作為未來發展，總儲備面積為1559916.6平方米。按照前述分類，已竣工、發展中、未來發展的面積佔總儲備面積比例分別為5.2%、25.3%、69.5%。
而已竣工項目中仍有4.26%可供出售，發展中項目中可銷售售面積21.45%，合計佔總儲備面積比例為25.7%。短期內仍可保證公司業績持續增長。
相比之下，文化旅遊業務雖然近幾年發展迅速，複合增長率達到了620.62%，但佔營業收入的比例不高，2019年為19.3%。2020年伊始新冠肺炎疫情持續肆虐，愛必儂泉林度假村及眾覽國旅的暫停營運勢必導致一季度文化旅遊業務收入驟減。
值得一提的是，文化旅遊業務收入增長的的主要動力——票務收入，主要是由愛必儂泉林度假村的水禾田泉世界及那金谷景區產生。那金谷景區所在的土地近靠愛必儂泉林度假村，但並不是中國文旅所有，由中國奧園及Rich Planet四位股東分別持有70%、30%權益。中國文旅需付月租金21萬元，租期三年，屆滿後按月租增長2%重續三年。
中國文旅的策略是以折扣價或免費為酒店客房住客提供入場門票，但即使沒有疫情影響酒店的入住率本身也不高。2017-2019年，愛必儂泉林度假村的入住率分別為46.6%、50.1%、47.6%。
整體來看，由於中國文旅目前以“賣房”為主，合約負債（度假物業預售款）佔總負債的比例較大，分別為33.50%、35.15%、40.67%。公司更適用於淨負債率指標。但2017年資不抵債，2018年貨幣資金遠高於借款，導致僅2019年的淨負債率可用，為41.8%。
同期速動比率在0.4倍左右，遠低於1倍。這也說明公司短期流動資金趨緊。2017-2019年，中國文旅的短期借款分別為5100萬元、6300萬元、5.34億元，長期借款分別為1.02億元、3900萬元、4310萬元。可見公司長債減少，短債在2019年驟增。2019年銀行結餘及現金僅為4.89億元，並不能覆蓋當期的短期借款。
各報告期末，銀行借款利息總額分別約為人民幣760萬元、人民幣1020萬元及人民幣300萬元。中國文旅表示，借款利率的任何升幅均可能對我們的業務、財務狀況及經營業績造成重大不利影響。
2017年-2019年中國文旅淨利率不斷下滑，由2017年的23.9%下降到20.1%，2019年再度大幅下降6個百分點至14.1%。
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