專家點評：武漢23個新盤價格上調，樓市小陽春已經來了？房產頭條網

2020-04-23 18:59:46 武漢房姐

這是“武漢房姐”帶你賺錢的第三年，已經帶領10000+人資產破千萬，22次成功判斷各城市樓市波動，關注武漢房姐，成為最會買房的人。

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提問：房姐，融創瀾岸140平，中間樓層，單價19000，沒滿兩年。各種稅費，中介費，差不多要加28萬，單價就到21000+ 是不是入手價太高了？這個樓盤，稅後單價多少，可以入手？我隱約覺得武漢的房價又要開啟16年那波漲幅了，是不是感覺不對？

回答：這個價格入手太高了，除非業主配合滿二過戶，否則沒有優勢。

樓市的啟動一般有以下幾個特徵:

階段一：新區品質樓盤開始日光，板塊炒作（前奏行情）

階段二：老城市中心二手次新開始跟漲（主升浪I）

階段三：外環附近非熱點板塊地鐵二手房開始跳漲（主升浪II）

階段四：老城市中心老破房也開始跟漲（末期行情）現在自媒體開始拿幾個近郊新盤造勢，典型的比如白沙洲萬科雲城。但是目前的狀態是成交量還沒有大規模拉昇，接下來看ZF態度，是否會出臺放水政策。比如降低房貸利率，放鬆人才落戶，土拍走熱等等。

投資還是在我們星球內推薦的板塊內找項目。

提問：房姐你好！融創望江府是不是在溶洞地質區內？對房子的質量是否有影響？另外，樓盤周圍目前看起來比較破舊，常持自住是否合適？

回答：整個白沙洲都是溶洞地質，望江府也不例外。項目施工之前會做好地質調查，做修補。目前周邊環境很差，短期內自住體驗一般。青山和漢陽濱江會好一些。

提問：請問武昌區綠地國際金融城一期二期的房子有投資價值嗎？中介還推薦了恆大首府。相比之下哪個更好？首kuan手上有70-80 ，本地戶口首套房。還有綠地606聽說不會建那麼高了。但是完工後綠地的房子漲幅怎麼樣？（個人情況目前是想替父母買個房子，母親6年後退休會過來住，當然房子如果漲幅好的話，可能會考慮換個更好的，不完全算投資）像我這種情況的話沿江地區還有什麼可以入手的嗎？

回答：如果說住的舒服，積玉橋是不錯的選擇，繁華之後的幽靜之地，交通方便，唯一不足的是沒有好的學區。武昌濱江發展太慢，606被砍了。未來武昌濱江發展起來，可能不熟漢口，需要耐心長持。綠地和恆大首府考慮自住可以入，淘單價2.6左右的。投資回報率不如低價潛力區，但是未來會跑平大盤。沿江目前更推薦漢陽濱江和青山濱江。

提問：新人首問，房姐你好！我和老公武漢戶口，名下有兩套房，一套純公積金，一套純商貸，都剩40多萬。現在手上有70萬，打算把我媽戶口遷到武漢來，接力貸再買一套。有個新房置業顧問說我們已經有兩套貸款，被限貸了，需要還完一個再貸款。但這樣再買首付就不夠了。還有個中介說可以接力貸。請問我們到底能不能直接做接力貸呢？接力貸利率上浮多少？雙方父母思想都比較保守，JLH和抵押貸可能暫時不會弄

回答：你好，接力貸分銀行，有些銀行會上徵信，有些銀行不會。具體的問銀行信貸員最準確。接力貸利率理論上是跟首套和二套上浮的利率一樣，但是部分銀行要求嚴格，會上浮多5-10% 如果銀行必須要還清一套貸款才能申請接力貸，建議直接做截斷抵押融資，子彈更充足。

提問：美麗的房姐您好，現在戶口漳州，目前武漢有一套可落戶的房子，想賣，您建議我明年三至六月出手！如果把戶口遷入武漢之後賣掉房子，在漳州與武漢各買一套可行嗎？有什麼潛在風險？

回答：可行你要做貸款併發嘛？如果是併發，需要控制貸款審批節奏，一週內，有失敗的概率如果是按照首套和二套分別買入，沒什麼風險

提問：新人首問：房姐好，06年購入武漢保利花園133平4樓（貸已還清，婚前財產），16年購入保利時代天悅145平2樓（商貸90萬，夫妻共有），19年8月深圳龍華一成中心購入89平（貸商200萬\\/公50，我名下），老家咸寧農村自建房在建（老婆名下，離高速路口2公里，溼地公園5公里），目前月供無壓力，後續計劃在深圳發展，自己和2個小孩戶口已遷深圳龍華準備下半年報名，因後續不在武漢，請問如何處理武漢的兩套房，預計年中獎金到位，深圳是再購入一小房還是升級大戶型？是否有合適樓盤推薦，請幫忙建議下房產投資。另老婆有必要保留農村戶口嗎？請房姐指點，謝謝

回答：你好，武漢和深圳這幾套房的入手時機和選籌水平都很不錯。關山大道是光谷領漲區，屬於核心優質資產，保利時代可以長持，未來5年都會是領漲盤。保利花園屬於老次新，交易量活躍，但是未來隨著房齡老化，大概率會逐漸跑輸周邊的次新盤，可以考慮在下一波漲幅到來之後出手。也可以抵押融資，加倉深圳。如果月供能力不錯，建議入手一套南山或者福田的改善學位盤，自住不錯，漲幅也樂觀。龍華這套可以申請銀行加按揭融資。

投資考慮有以下3種思路：

1.保險點買深圳灣。

2.進取點買蛇口。

3.重視教育買香蜜湖。

投資學區房有很多打法：

1.買沒有學區的學區房（有暴擊）

2.買學位用過的可以有折扣（時間的財富）

3.買成熟自己要用的學位房（投資+剛需）

提問：之前沒注意一週只能問一次，本週再請教：1.二手房全款抵押的方式可以操作成首付3成，怎麼操作？2.要把2套老破小都出售嗎？學區房不保留嗎？3.延遲享受也計劃5年後就入手改善，投資公寓還是住宅？新房還是二手？您推薦的區域內有推薦的樓盤嗎？或者選盤的思路？煩請不吝賜教，謝謝房姐

回答：1.找個墊資渠道配合，全款買入後迅速做抵押

2.學區房並非投資首選，如果還有學區需求，可以保留1套。

3.首選住宅，不到萬不得已別買公寓 4.有確定收益的限價新盤和二手筍盤沿著地鐵線淘次新盤，成都二手房還處於下降通道，8-9折才考慮，不用著急。

提問：房姐，您好！如何判斷一個城市當前的二手房市場的整體態勢，一般從哪幾個維度和要素入手？盼指教！另:當前武漢二手房交易市場如何，哪個節點時間出貨比較合適？謝謝！

回答：城市市場有不同，越是初級市場，對次新需求越旺盛，老破大漲幅靠後，或者兩次累積一次。武漢處於初級市場。理論上三重頂是最佳出貨時機，但是等到天時地利人和的最佳時機節點太難了。找相對好的時點，也就是賠率大的時點買入。但不追求“大漲前夜”。買入後因為是長持，也就不刻意追求賣在“三重頂”。長持是最好的戰勝週期的方式。武漢以往的週期是4-5年一個漲幅。現在是政策市，具體得看放水情況。關注年初3-5月行情。

提問：美麗的房姐你好，新人首問，本人湖北襄陽人，在蘇州工作，現在襄陽有3套房，其中一套還有5年房貸，在蘇州兩套商住貸款，現在經常會到武漢做工地，想購買辦事處房屋，現在很迷茫，手裡現在有子彈50，推薦蘇州相城區恆潤或工業園區可購房屋，謝謝！！！

回答：你好，蘇州園區子彈50不太夠。資金少投資大於自住，吳江，相城高鐵新城，淘筍入即可。襄陽倉位太重，建議出手1-2套，投資一二線城市。至於辦事處，其實更建議租房。長遠看投住分離模式更利於資產的保值也增值。

提問：智慧的房姐，早上好。王家灣中央生活區，128.7平，22樓南北通透，單價1.9入手，合適不？這個小區居住價值和升職價值怎麼樣？

回答：不含稅價格控制在1.7左右最佳，稅費這些通過低進和其他方法減免。王家灣片區成熟商圈，未來隨大市漲，入手價已經不低了。小區位置不錯，小區品質一般。

提問：房姐好，目前在事業單位工作，名下房產有公積金貸款，月還款3.5k左右，扣繳公積金後，月還1.1k左右。現個人月工資+房補1.3萬。若再買兩套房，不考慮共同還款人，貸200W月還款估計1.2萬左右。請問： 1、要提供兩倍於1.2萬+公積金貸款3.5k流水，即大概3萬嗎？需含公積金貸款？ 2、開中信卡補養2W流水，加上工資卡流水湊齊3萬：以補貼方式月打款2萬，或者補貼1.7W房租3k。後者分拆成2項收入更合理些嗎 3、每年終有幾萬塊的獎金，但一年一次，日期不固定，難體現在流水單，有何辦法？ 4、提交流水單的時候可以這樣把工資卡流水與中信卡流水兩份一起提交嗎？ 5、養的卡流水超過工資卡，這樣可以嗎？

回答：1. 不用提供公積金，反正保險起見就1.2的2.5倍吧。

2.可以分成獎金和房租收入。

3.可以把流水時間拉長，能體現年終獎最好。

4.可以，自己養的作為補充流水。

5.可以。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。