專家點評：武漢這個睡城，自住是天堂，投資是地獄！房產頭條網

2020-04-26 20:45:56 武漢房姐

這是“武漢房姐”帶你賺錢的第三年，已經帶領10000+人資產破千萬，22次成功判斷各城市樓市波動，關注武漢房姐，成為最會買房的人。

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提問：房姐好！目前我住南湖雅園，家庭就只有這一套房產，感覺這個小區上漲空間不大，出售大概手上會有220個以上，我的想法就是南湖片區的上漲空間都不太大了，直接到光谷用我和我媽兩個人的房票都是首付三成入手兩套新房，這樣手上還有至少50個，房貸也會比較輕鬆。我的問題是，我這樣的想法是否正確，然後我是在光谷買兩套大一點的房子，還是一套大加兩套小一點的戶型，這樣壓力會大一點。最後我在猶豫是稍微低一點快速出售還是價格高一點再觀察一下樓市，感覺疫情對光谷的新房沒啥影響啊，有點點糾結。謝謝美麗的房姐！

回答：你好，思路正確。南湖是機場地塊改建，規劃比較早，目前各方面都比較成熟，完成了武昌睡城生活區的功能定位，也基本上沒有大的新的地塊了，政府沒有操盤的動力，好的資源流向就看運氣了。但整體居住環境都不錯，也很成熟，所以拉動力不足。建議買賣同時進行，以防踏空。有性價比高的新盤和二手房再出手。疫情真正降價的都是遠郊和CEO盤，真正有價值的樓盤，價格不降反漲。

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提問：新人首問：房姐你好，本人現單身，座標武漢，武昌集體戶口，首套房，目前考慮融創望江府，95平，買5號樓32層（頂層），單價21613，毛坯，值得入手嗎？或者說如果自住兼顧投資的話，你有什麼好項目推薦，限武昌

回答：你好，融創自住不建議買這個項目除了溢價之外，周邊環境也很差，短期內無法改善。考慮自住徐東附近的大華東湖城，或者關山大道的琨御府性價比更高，溢價不多，未來漲幅能隨大盤。考慮投資白沙洲光谷東是更優的選擇。

提問：萬能的房姐比較急，漢陽佳兆業濱江壹號13000值得入手嗎，江景房次頂層，您幫我分析下，純投資值得入手嗎，謝謝

回答：佳兆業濱江壹號不僅沒地鐵，離鍋頂山又太近，漲幅弱。純投資建議買四新城投之光，或者四新地鐵沿線單價1.5以內的次新盤。

提問：房姐，首付70萬，最近比較中意這個戶型的房子，當代國際花園2010年，4梯44戶，電梯房，中介說一般成交價在135萬，全部下來差不多在140萬，月租2500元，我和老公是這樣想的，1.因為年收入有限，不想貸款很多，140萬感覺剛剛好，過幾年可以商轉公，差不多首付70，幾年後直接租抵供2.孩子還有兩年半上學，也需要學區，目前住在高新六路，離二小和光谷實驗還算近，上學還算方便！唯一覺得不好的就是4梯44戶，總感覺這樣房子花這麼多錢去買不值得，但是大點面積總價高，投資回報率也不理想，也買不起，您幫忙分析下，這樣的房子能不能買，以後好出手嗎？我們這樣考慮是不是對的？如果可以買您覺得價格多少合適呢？

回答：面積越小，單價越貴，你們這個首付，其實可以買金地格林東郡了。當代國際花園入手單價還是建議控制在2萬左右，再砍砍價。如果月供能力沒有太大問題，其實是建議儘量多貸款的。

提問：你好！我是新學員。萬能的房姐，手頭子彈100多，大約可買三四百萬的房。有在深圳買房，自住。要兼顧今後孩子的學位和房子升值。我該在哪買為好，請指點迷津。謝謝！

回答：你好，子彈100+，關注福田保稅區，龍華，碧海這幾個板塊。福外南：紅樹綠洲不錯，但小學不帶福外學位，雙學位有朗庭豪園，麗港灣龍華：金地上塘道如果月供還不錯，可以適當高評。 (寶安、南山)推薦：做了以下要求:

1.必須2000年以後電梯房；

2.要麼是兩房，要麼是學位房；

3.地鐵、樓齡、花園三者必須有其二；寶安: 君逸世家:46.6平可改兩房，樓下地鐵、商業中心，租金不錯。玉湖灣:小兩房，次新大花園。南山: 兩房鼎勝山鄰居:小兩房，地鐵口，沒什麼花園；英達鈺龍園:近科技園，在建地鐵、高贈送；松坪村三:次新大花園。一房心語佳園、心語雅園、瑞景華庭: 小社區，地鐵遠，帶南海中學學位雷圳碧榕灣:南海雙實驗學位，靠月亮灣大道非常吵

提問：房姐你好，新人首問，求指點兒子房票用了145平，王家灣中央生活區，毛坯，貨款60M連車位，每月還6千多，他在光谷上班，我手上30個不知怎麼安排，我買是首套想賣生活區是時候嗎，還是抵押買光谷東，萬能房姐給我方案

回答：買光谷東不建議做抵押，成本太大。王家灣可以繼續持有。做一筆信用貸，或者大額信用卡空當接龍，子彈湊到50-60就可以入手光谷東了。利率控制在7%以內，換核操作。 sfsd都沒有了，建議淘二手次新盤吧。

提問：房姐，北京工作居住證，未婚，SFSD，子彈150，投資保值為主，求問1.之前看您說150可撬400到500的房子，請問怎麼操作 2.朝陽次新一居和老破小兩居，哪個更合適 3. 稅後月均2w，是否需要做JLS 4.求合適的小區推薦

回答：你好，子彈150，sfsd+gpgd可以貸足，現在是淘筍好時機，年底很多降價盤。上車盤集中在東三環到東五環。四惠，甘露園，金臺路，石佛營，東壩，十里堡，再到東風橋酒仙橋，南邊勁松十里河。買小2居，次新1居溢價太多。買400萬的房子，流水2萬無法覆蓋，建議做一份JLS，或者增加共同還款人

提問：美麗智慧的房姐，目前家庭夫妻雙方名下各有一套房，女方名下無貸。女兒今年剛滿20歲，應該是有購房資格了吧？現看中江岸區後湖匯悅天地一期一套143平的次新花園洋房，戶型及小區環境都感覺不錯，單價約21000，不知作為投資盤入手是否合適？另三陽路緊挨澳門佳園旁邊有一90平90年代的舊房，7樓無電梯。原來隔壁左右的樓房都已拆遷，只留有我這一棟沒有拆。舊址興建的就是現在的澳門佳園。我這一棟目前近期暫無拆遷跡象。如賣掉次房，換購匯悅天地一期是否合理方案？請指教！

回答：你好，18歲以後就是獨立戶了，有購房資格。投資目前比較推薦後湖板塊單價1.6左右的次新盤。匯悅天地自住還行，但是單價2.1左右入手性價比一般了。同等單價投資更推薦關山大道。老房子暫無拆遷計劃可以出手裂變。感謝付費！

提問：新人首問：武漢萬科紅郡73平，開盤買入，無貸款，出租在，現在適合出售嗎，還是要再捂捂，出售多少子彈合適？出手了在武漢在買有什麼建議？我武漢戶口，老公上海戶口，上海有一套73平06年的房自住中，有貸款，公積金裡還有10萬餘額，每個月再進賬3500元，貸款還款3年內不用管，手上現金35萬。我這個情況適合把武漢房子賣了，什麼時候賣可以賣個好價錢？賣了以後是繼續在武漢買，買哪裡，還是上海買，買哪裡，還是我放棄武漢戶口，落戶到其他城市，去其他城市買深圳，杭州什麼的？坐等回覆我，謝謝。

回答：淡市不出貨，萬科紅郡還有學區紅利，現在不是出貨最佳時機，賣不到好價錢。繼續持有，等待下一波漲幅來了再出貨。上海微觀太弱，暫時看不到起色，除非淘到8折筍，否則不建議入手。深圳子彈200以內二套資格全款抵押很難選籌，小戶型多少都已經漲完一輪了。杭州整體偏貴，最大的利好是亞運會，2年後了，現在不是入場時機。最佳方案：萬科紅郡做抵押融資，武漢開發2張老人票入手2套低價潛力盤。留足2年月供，分割出租緩解月供壓力。倉位不宜太分散。

提問：房姐好，我們的問題是這樣的：剛需，老公是武漢戶口，我打算近期大學生落戶到武漢，小孩馬上3歲有學區房需求，老公華科在讀博士，一兩年內畢業後90%可能不會留漢！目前80w預算，是選擇搶四新之光、幸福時代5期、祥雲的網紅新盤，等證下來後出手再轉投定居城市學區房呢？還是現在直接買武漢的學區二手房，最近在看萬科漢口傳奇和百瑞景？！如果是學區二手單價多少值得入，如果有靠譜中介推薦就太感謝啦！我們目前是租房子，假設買了二手學區小孩幼兒園和小學至少有保證，萬一定居到了別的城市武漢還有一個學區兜底。但是買了武漢的學區去了新城市就沒有二套首付能力，肯定要出手武漢的。請您幫我們分析下麼，怎麼買最適合我們

回答：你好，既然以後90%的可能不會留武漢，建議是優先搶帶學區的網紅新盤。幸福時代5期，東原啟程，招商江璟城，愛家，書院世家等都有學區，性價比也都不錯。子彈80比較尷尬，買1套低價盤綽綽有餘。買2套低價盤，子彈可能不太夠。另外一個方案是買個好學區的小戶型，比如百瑞景，保利華都等次新盤的1居室，即能滿足孩子上學，也能滿足暫時過渡自住需求。溢價太多的學區房，並不適合投資。但是小戶型可以很大程度降低風險。如果月供能力沒問題，2套房的收益也更大。2年後切換城市，賣出後去其它城市上車。一線城市直接用全款抵押的方式買入，相當於首付3成。

提問：（新人首問）房姐您好，武漢洪山廣場附近的姚家嶺社區那一塊的老房子拆遷可能性大不大，現在投資值得考慮嗎，單價在多少比較合適？政策方面，二十年以上房齡的二手房交易可以辦理貸款嗎？外地公積金已經貸款過一次，餘額已取，辦理貸款額度受不受限制？

回答：你好，拆遷流僅適合規劃局內部人自己玩，或者你有內幕消息。普通人單純賭拆遷，不建議入手了。拆遷的具體補償還不清楚，拆遷何時可以動工還是未知數，我們只能初步判斷拆遷補償比現在出售高。房齡25年以上的房子基本上辦不了按揭貸款，然而在房屋不能貸款沒有負債的情況下，如果我們長持個3年，損失的是30%+的資金成本，部分的漲幅預期，以及選擇直接出售獲得現金不斷裂變滾動的機會，按照5年一倍的話，這裡有可能又是60%的機會成本損失。

提問：新人首問，房姐你好，座標鄭州，目前自有資金不多，想走高評低首付，但能低首付大部分是老小區，頂樓複式這種，中介推薦了幾個。北三環中方園您覺得咋樣，頂樓183複式，步梯房，單價9000，加上樓臺地下室200多平。總價168萬，能做到0首付，您覺得咋樣？這種老房子還有價值嗎？或者有沒有更好的推薦，謝謝！

回答：0首付並不見得好，通常可以0首付的房子都有比較明顯的硬傷，價格未必是真的低於市場價，也不能保證有良好的租售比，後期賣出時的流動性也通常較差。選籌主要注意以下幾點： 1.老次新，房齡在15年內最佳 2.電梯房，外立面折舊不能太嚴重 3.挑單價低，但是評估價高的選籌二線城市的樓梯頂復基本屬於窮人買不起，富人瞧不上系列，買入之前就得想好你的接盤目標人群。放棄流動性，要能長持，拿的住就行。微首付也可以接受，趁著鄭州橫盤期重新淘一淘。

提問：你好，深圳，52歲男，現有市區羅湖小學學位老齡房一套貸款抵押10年，330購入坪山恆大80三房，全款兩年期優惠利率房！請問：1,jyd如何操作才能規避銀行流向風險，我已經找中介註冊空殼公司！問題是錢怎麼能轉賬或者提取呢2，

回答：如果想要抵押融資再買房，經營貸借款人和按揭貸款借款人，不能是同一人，有首付貸的嫌疑。 JYD不能轉帳，直接取現。取現後周轉一手更合理。轉帳需要跨行轉3次以上，不同的人接收，前3次不要是你的直系親屬。每次轉賬不要經過你的貸款行就好了。取現理由裝修，經營貸理由發工資。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。