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誰被忽悠瘸了
2000年初冬，在京城某間小酒館中。不知名演員範偉與編劇宮凱波在舉杯小酌。
閒聊中，宮編劇提及住院期間一名病患與大夫之間的趣聞。有心人範偉將其挖掘整理，隨後與趙本山等改編成為2001年春晚著名的小品——《賣柺》。
本就盛名卓著的趙本山，憑藉小品《賣柺》不僅紅的發紫，一舉奠定其喜劇界小品之王的名頭，更是帶紅了範偉、高秀敏。
伴隨著春晚的巨大影響力，賣柺中藝名為”大忽悠“的趙本山，能把柺杖賣給正常人，還能把正常人範偉給忽悠瘸了的本事，早已成為一代經典。
如今19年過去了，沒有趙本山的春晚，就像不酸不辣的酸辣粉，讓人食之無味，棄之可惜。
但誰也沒想到，完美繼承趙本山衣缽的不是小瀋陽，而是眾房企和中介”白襯衣“。
他們將"忽悠"能力進一步的提升、潤色，發展成一種核心競爭力並改命為——地產營銷。
相信進入2020年的購房者們，除了被疫情蹂躪的不成人樣。兜裡為數不多的人民幣，還要時時刻刻經受各種忽悠。
三月還在ICU的房地產市場，一進入四月就迫不及待的開始大保健。眾房企叫囂著優惠即將結束：
錯過三月，再等一年。
低價不出手，漲價兩行淚。
小陽春已至，而你還活在冬天。
各種騷話搭配著下面這張圖，在白襯衣的朋友圈中瘋狂轉發：
我的朋友圈中，某位智者曾預測此次漲價：
扯犢子，誰不漲價，誰是龜孫！
如今塵埃落定，各項目如約取消之前的各種優惠措施，並推出新的促銷政策：
比如，取消98折優惠，推出簽約立減總房款2%的優惠。
比如，取消12000元/㎡的特惠房源，推出11500元/㎡的特價房。
眾多吃瓜群眾不禁感慨，原來最貴的稅，不是企業所得稅，也不是個人所得稅，而是“智商稅”！
我不知道，這一波忽悠，讓多少健康人坐上了輪椅。但我知道這絕非第一次，也不會是最後一次。
2
大魚吃大魚
營銷的終極奧義，並非是打折、降價和促銷。如果能夠降低到消費者的心理價位，門口就是擺個豬都可以賣房。
所有的營銷技能，目的都是要挑動你的“情緒”。不管是氣勢恢宏的售樓部，還是美輪美奐的樣板間，或者是噓寒問暖的侍者，都是給你營造一種未來美好生活的想象。
挑動你的情緒，讓你衝動，畢竟只有衝動才有成交。所以，不斷給智商充值，才能在波譎雲詭的房地產市場中，少交稅。
未來的房市，普通購房者應該如何選擇？之前我說過，尋找機會之前，一定要結合歷史背景：
一、兇猛的“供給側改革”
很多改革的名詞和威力被悄悄隱藏在紅頭文件中，讀懂其中的弦外之音，無疑能夠佔得先機。
到現在很多人都不能理解，什麼叫供給側改革。簡單來說，就是從春秋戰國時代落幕，大一統時代來臨。
鼎盛時的房地產行業，藉著改革東風，各種大小房企如雨後春筍般遍佈鄉野，從一二線城市到三四五線城市，數以萬計的房企從無到有，蓬勃發展造就無數財富神話。
但藍海時代總會結束，如今的房地產行業早已度過紅利期，拼規模的高週轉模式，讓恆碧融等企業佔盡先機，完成了初始的積累。
一紙供給側改革宣告著一個時代的結束。
從嚴查影子銀行，讓表外資金變為表內資金。
到開發貸被叫停，再到信託資金被嚴查。
眾多中小房企融資成本驟增，資金鍊幾近乾涸。而對於資金密集型的房地產來說，這無疑是釜底抽薪。
萬達系的全球買買買，再到賣賣賣，斷臂求生的背後都是供給側改革的推動。
而看到這種趨勢的房企，早已經放棄幻想。賬面上趴著數千億的現金，很多人理解為保證流動性，對抗未來風險。其實細看TOP房企的業績，去年還是增長的。
這幫眼毒的地主老財，是在等著抄底兼併那些現金流斷裂的中小房企，將其一網打盡，進一步完成擴張。
其實，任何行業都是這種規律。從黃河電視、到春蘭空調、再到新飛冰箱，家電行業多少霸主都已魂飛湮滅，只留下美的、格力等數個巨無霸依然佔據市場。
這種老套的橋段，不過是在房地產行業重複上演而已。可以預見，未來的房企將更加集約化，大集團成長的時代契機早已過去。
供給側改革就是把金融之水的閥門關閉，聰慧者早已經把水接滿，剩下後知後覺者，早晚是別人盤中的肉而已。
而那些手握雄厚現金的大房企，則是高明的捕食者，等著獵物奄奄一息之時，給予雷霆一擊。
二、狠交智商稅的“貪利者”
理解了上面的背景，你才會明白很多:
比如，近日某閩系開發商的總部，多名高管齊聚在此，卻並非探討業務和未來發展。原因只有一個：這些項目總們，之前跟投的數十億資金無法兌付，無奈之下，也只能維權，自尋活路。
結局從你起貪念的那一刻，早已註定。
比如，鄭州。為何很多開發商，各種套路玩的讓你眼花繚亂。從高息攬儲讓你坐享投資房地產的紅利，到金三環內核心項目“高質低價”讓你心動不已。
我就好奇問一句：平時這些企業為什麼不讓你跟投，不推出年化7%——10%的融資業務，讓你躺賺？
常識是，只要有5%的錢可以借到手，誰會用10%利息的錢？
房地產行業，是一個資金遊戲。立項拿地用的是銀行開發貸，設計施工用的是設計院和建築企業，銷售營銷用的是代理和白襯衣，貸款回款用的是房屋抵押銀行融資。
從頭到尾，都是一個字“錢”。誇張點說，很多實力雄厚的開發商，去掉銀行的水分，可能還沒你有錢。
但就是這些所謂促銷的蠅頭小利，就能夠讓眾多購房者心甘情願，冒著風吹雨打安心的在門口排隊上交智商稅。
話，確實不好聽。但是，這些套路，玩了數十年，依然有貪心者躬身入局。我能何言？
三、緊盯這些開發商
知道以上兩點，答案已經呼之欲出：
1、盯緊一線開發商和本地實力開發商。
杜絕小開發商的不知名小項目和新手開發商的“好項目”。
2、剛需首套求穩、不求賺。
看清五證，謹防爛尾。
一些購房者，事到如今。還在問一些五證都不全的項目是否能買，只能說一句：
賭性太重，再見不送。還有些購房者想讓扶上馬，再送一程。且看下圖：
▲數據來源克而瑞、公司年報等僅供參考
圖中這些企業，顯然是獵食者，那麼他們的項目相對安全些。
▲數據來源克而瑞排行榜
限於篇幅，不能一一列舉。
同樣，機會也在這張榜單中。上文說過，房地產發展已經進入了一個全新的時代，大魚吃大魚在未來將成為常態。而購房者所能選擇的就是那些不被吃掉、項目多且有回款壓力和業績要求的好房企。
最差的情況，交房後也有一個地方去維權，不至於爛尾後，連公司都找不到在哪。
3
聽我號令
小時候，經常被教育說：想吃餡餅自己買，天上不會掉餡餅。
但是長大後，很多都已是為人父、為人母的教育家們，嘴上說著孩子，行動上卻早將這些常識拋諸腦後。
剩下的，只是急不可耐的暴富心態。
這些天，被白襯衣忽悠的奔波在各個售樓部，排隊搶房的人們。被房企“賣柺”，擔心漲價而主動入套的人們。那些明知五證不全，依然執意入手的人們。
也許，等你冷靜下來後，才會發覺自己交了學費，這種代價無疑是慘痛的。
因為機會從來不是別人交到你手裡的，而是自己琢磨出來的。
其實，下面三點很明確：1、等待利率下調
之前的多篇文章中，已經數次提及。本月20日，五年期LPR貸款利率或將繼續下浮，鄭州房貸利率是不是能夠繼續下降。
這個節點尚待觀察，如果利率降到基準附近，再考慮出手也不遲。
2、等待一線房企的真優惠
鄭州開發商集體漲價，只是多個城市開發商統一“賣柺”的縮影。這只是一種飢餓營銷的策略，購房者可以一笑置之。
我想告訴你的是，未來絕大多數開發商面臨巨大的資金壓力，所謂房企的大魚吃大魚的遊戲，只是剛剛開始。
兇猛的供給側改革只會越加深入，這些會倒逼著開發商更快的回款和更加有力度的促銷政策出臺。
這還不算一場疫情，直接讓一年有效時間縮短為9個月。
下一步就是我們關注的重點，就是包括：萬科、恆大、融創、綠城、龍湖、金茂、金科、建業、正商、美盛、康橋、鑫苑、綠都、永威、正弘、瀚宇、瀚海等主流房企。
就是要買，之前買不起的好項目。等著他們的真促銷政策出爐，別怕出不來，因為前有猛虎、後有追兵，形式比人強。
購房者就是要手握現金，等著撿各大房企的真優惠。
3、等待二手房的骨折價
上篇文章中《地市入鄭的購房者，別瞎買了！一定看完本文再決定！》，我提及如何要注意二手房成交價。其實推而廣之，舉一反三，二手房市場更加值得關注：
如圖，據我觀察，鄭州二手房掛牌量早已突破10萬+，連續三個月大幅增長。其中，難免有個人現金流斷裂的房東。
未來也必將有一批優質“筍盤”，因為現金流斷裂而掛牌出售。
購房者就是要手握現金，等著撿骨折價的二手好房。
其實，說到這裡。今年的購房思路就已經清晰可見。
錢，現在是大爺。拿著錢對各種利誘保持定力，不輕易交出手裡籌碼的購房者，才是最後的勝利者。
而那些，一波宣傳造勢，就被忽悠瘸了的人，我只能說：
誰讓你沒早點關注我
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