一訊一評，解讀你關心的樓市動態：
01 樓市現“倒牛奶”現象：開發商壓力巨大，為何寧願破產也不降價？
去年底時，很多專家就直言預測，“2020年樓市或迎來顯著反彈”。有些專家更“好心”告誡購房者，“最好在3月份之前就實施購房計劃，把房子敲定”。 社科院、中科院兩權威部門甚至同時預測，2020年房價年均漲幅將不低於6%。原因一是調控已經歷3年長週期，按照很多專家的經驗，調控到了要逐漸退出的時候了；二是3月之後正趕上傳統的樓市“小陽春”爆發，購房需求會集中釋放，大城市房價很可能會被迅速拉高。
但人算不如天算，誰也想不到，一次“突發事件”竟然輕輕鬆鬆就把樓市給“擊垮”了——1月下旬到2月底，舉國隔離，無人看房買房，樓市徹底“熄火”，開發商售樓處、中介門店幾乎全部“暫停營業”，全國幾百個城市樓市成交數據都接近為零。3月之後雖然各地逐漸開始復工復產，但情況依然不容樂觀，帶看量、成交量也只恢復了往年的一半左右，3月二手房市場更是有121個城市房價下跌，四大一線城市均赫然在列。
幸福策評：開發商並非不想，而是不敢降價——降價未必比破產好
房地產迎來至暗時刻，開發商承受重壓，樓市風雨飄搖，房價搖搖欲墜。雖然從2月起，多地施以援手，截至目前全國累計有70城出臺新政“施救”樓市。但是後來發生的事情我們也都看到了，70城中有64城是出臺加快預售審核、延期繳納土拍保證金、放開落戶等意義不大的“紓困”政策，而真正動用了“刺激購房需求”、“刺激整體市場”的6座城市無一例外政策都遭遇了“被下架”。
種種信號顯示，開發商當前遇到的各種問題，只能通過自救的方式來解決。可是，截至目前，真正走“降價跑量”路子的房企並不多。據地產高層透露，只有極少數房企通過特價房、工抵房的方式在少量優惠賣房，90%的房企還是巋然不動。另一邊，人民法院公告往最新數據顯示，一季度有189家中小房企申請破產清算。這個破產量是2019年全年的1/3還多。
開發商們實際上已經壓力巨大，說白了隨時有破產倒閉風險，但他們仍然寧願破產也不降價。為什麼會出現這種怪類現象？
首先，開發商並非不想，而是不敢降價。“不敢”是建立在三方面原因：第一，中國購房者用戶習慣於“買漲不買跌”，降價賣房不僅得不償失，反而會弄巧成拙，引發拋售潮，對自己更不利；第二，降價賣房會招致老業主的“鬧事阻攔”；第三，中國80%的城市對房地產依賴度高，開發商主動降價賣房，看似利好購房者，但實際上利空當地房價，間接利空地價。
其次，降價未必比破產好。降價是個技術活，更不是某一個開發商的事，一座城市一個區域甚至是一個版塊，都可能有數家、數十家房企。降價未必能迅速回款，因為一旦降價行為發出，購房者的預期就會改變，本來還有買房打算的人也會暫停觀望，事實證明降價其實並不利於銷售。
很多人看完上述分析之後，可能對於開發商降價賣房徹底“死心”了，覺得房價不可能跌了。其實不然，開發商不敢降價賣房的理由確實耐人尋味，但是我們也要具體事件具體分析——“黑天鵝”對樓市的劇烈影響是我們不能忽略的重要因素之一：當下，全國10萬+開發商日子都不好過，大房企勉強可以繼續支撐下去，但是中小房企想全身而退，幾乎不可能。
很多人可能已經注意到了，恆大、萬科、融創這樣的大開發商都開始通過降負債、降價、裁員的方式“過冬”，何況其它房企。基於此，今年某些資金問題突出的開發商想被收購，想找個安穩的下家，其實並不容易。連大開發商都自顧不暇了，哪還有資金和時間替中小開發商收拾爛攤子呢。
02 中央的這份文件，釋放重磅信號！這幾點對房地產影響大
重磅文件終於靴子落地。4月9日，中共中央、國務院印發《關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，這是中央關於要素市場化配置的第一份文件。
《意見》充分發揮市場配置資源的決定性作用，更好發揮政府作用，分類提出土地、勞動力、資本、技術、數據五個要素領域的改革方向和具體舉措，構建更加完善的要素市場化配置體制機制。
其中，戶籍制度改革、土地制度改革都與房地產市場產生直接或間接影響。
《意見》明確要素的範疇為土地、勞動力、資本、技術、數據，並從各要素共性出發，為從整體上深化要素市場化配置改革明確了基本原則。
幸福策評：首提“戶籍准入年限同城化累計互認”，預計省會城市周邊房地產開發機會增大
《意見》明確指出，將推動超大、特大城市調整完善積分落戶政策，探索推動在長三角、珠三角等城市群率先實現戶籍准入年限同城化累計互認。暢通勞動力和人才社會性流動渠道，完善技術技能評價制度，加大人才引進力度，進一步打破戶籍、地域、身份、檔案、人事關係等制約。
事實上，早在2019年12月，就提出全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制，全面放寬城區常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件。而此次政策新意在於，首次提出“戶籍准入年限同城化累計互認”的概念，“經常居住地”將成為落戶的一個重要評判標準。
通俗來說，若某就業者在長三角A城市工作，後續又到長三角B城市，那麼在B城市落戶中，也可以把A城市的居住、社保等情況考慮進去，這樣在積分落戶方面就相對會降低要求。
業內人士嚴躍進分析認為，真正體現了大城市戶籍政策惠民的導向，預計後續此類城市的落戶政策改革後，相關居民也將享受更為寬鬆的購房條件，相關購房需求也容易被激活起來。
另一方面來看，此次政策明確要大力推進都市圈同城化建設，深入實施《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》，後續圍繞都市圈和核心城市，會形成更為明確的支持政策。
嚴躍進認為，“尤其是結合軌道交通建設等內容，後續對各類郊區將形成更好的發展條件。基於此，預計後續一些省會城市周邊的地產開發機會將增大”。
03 深圳樓市炒風再起，政府嚴打調控升級
一把“火”正在深圳樓市由西向東燃燒。節後復工復產以來，深圳樓市迅速回暖，3月二手房成交量超過8000套，活躍度恢復正常水平。伴隨著成交放量，一些炒作的現象重出江湖。
有的豪宅項目分多次入市，每次推出幾十套，起步價2000萬元，次次開盤次次日光；有的中介APP二手房掛盤價“天天向上”，多的一夜間上漲100多萬元；有的新盤一套1000多萬元的房子要收百萬元“喝茶費”，有人調侃：茶葉越來越便宜，“喝茶費”越來越貴……
深圳相關政府部門為此連續發佈通告，嚴禁哄抬房價，嚴打“喝茶費”。專家指出，現階段行情主要是受外部金融環境寬鬆影響，購房者在樂觀預期下積極入市所致。當前“房住不炒”政策基調未變，熱炒亂象可能倒逼調控升級。
幸福策評：市場“魔幻”回暖，政府重拳出手，樓市調控政策底線莫挑戰
在公眾號、朋友圈之外，這段時間一些深圳人起床晨讀的內容多了一項：中介APP，要看一看自己關注的小區和樓盤有無漲價。
以“網紅盤”華潤城潤府二期在鏈家掛牌的11套房源為例，近期整體上調掛牌價的有5套，其中一套在3月22日上調150萬元，另一套在4月6日上調112萬元。此外，該小區驚現20萬元/平方米的天價房源。
針對寶安三處樓盤收取“喝茶費”的消息，4月3日，寶安區住建局表示將堅決打擊房地產開發企業和中介機構收取“喝茶費”“更名費”等價外費用違法行為，一旦發現，將列為房地產掃黑除惡和“樓霸”專項整治線索，聯合市場監管、公安、稅務等相關部門進行查處，同時採取暫停網籤、罰款等處罰措施。
4月9日，南山區住建局發佈通告稱，近日收到相關投訴，並對相關情況高度關注，凡房地產中介機構及從業人員參與惡意炒作、哄抬房價的，主管部門將聯合相關執法部門依法嚴格查處，嚴肅追究其法律責任。
“這種炒作是在挑戰深圳樓市調控政策底線。”綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁說，在“爆款”現象中，投資力量扮演主力軍，有些房價已向上拉昇超30%。高亢的房價可能把“樓市三高”——高槓杆、高泡沫、高風險給逼上去，同時也把樓市嚴厲的調控政策再次逼出來。
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