距進入“千億房企”行列僅僅一年，陽光城集團股份有限公司（以下簡稱“陽光城”，000671.SZ）銷售規模便跨過2000億元大關。
年報披露數據顯示，2019年，陽光城實現營業收入610.5億元，同比增長8.11%；歸母淨利潤40.2億元，同比增長33.21%。同時，近年來公司首次將分紅比例提高至20%以上，實現每10股派發現金紅利2元。
除了維持的規模、利潤和財務指標“鐵三角”的平衡，對於陽光城集團執行董事長兼總裁朱榮斌而言，通過引入戰略投資人、加大分紅比例等提升資本市場認可度，也是2020年以及未來的重要目標。
“規模我們會持續追求，名次我們也在意，但不能太在意。實現了2000億元之後，我們更有條件關注品質提升和財務改善。”在2019年陽光城業績會上，朱榮斌如是說。
規模、債務“平衡術”
“對企業來說，規模、利潤與財務之間的關係好比一個‘不可能的鐵三角’，理論上是不能完全兼顧的，但在一定的程度上是可以實現這三個指標（的優化）。”朱榮斌在業績會上表示。
年報顯示，2019年，陽光城實現營業收入610.5億元，同比增長8.11%；歸母淨利潤40.2億元，同比增長33.21%。淨利率較上年期期末提升0.16個百分點達到7.08%，歸母淨利潤率提升1.24個百分點至6.59%。
銷售規模更是首次突破雙千億元大關。相關數據顯示，陽光城2019年累計實現銷售金額2110.3億元，銷售面積1713.3萬平方米，分別同比增長29.58%和35.29%，銷售增速位列TOP20房企前列。
對此，地產分析師嚴躍進表示，2019年陽光城的業績值得肯定，整個數據在行業內增長速度非常快，“也是這兩年竄得比較猛的房企”。
克而瑞研報分析稱，規模的增長，一方面得益於近兩年合作開發的撬動；另一方面，也是企業在營銷管理方面不斷強化與提升的結果，通過對營銷、運營和項目管理等多職能的綜合考核，實現營銷指標的均衡化，“開展即決戰，月月是年關”，同時也實現了區域公司的自驅發展。
“自2017年起，陽光城致力於調結構、去槓桿，成效顯著。”正如朱榮斌所說，陽光城多項債務指標實現優化。報告期內，公司資產負債率至83.5%，同比2018年底下降0.9個百分點；降低有息資產負債率至36.5%，同比2018年底下降6.3個百分點；降低淨負債率至138%，同比2018年底下降44個百分點。
此外，陽光城有息負債總額1123億元，在不增加有息負債總額的約束下實現了規模的快速增長；有息負債短長比優化至3∶7，現金短債比1.25；同時，提升銀行融資比例，非銀佔比降至25%。
陽光城也持續加強現金流管控。報告期內，公司全口徑回款1692億元，回款額增長29.8%，回款率80.20%，連續兩年保持回款率80%以上；截至2019年末，賬面現金419.8億元，同比上升10.9%；公司已獲得多家銀行的授信總額1078.2億元，其中未使用授信餘額474.6億元。
而在融資成本方面，朱榮斌表示，陽光城積極關注融資形式多元化，拓寬資金渠道，積極進行CMBS等創新的融資方式，並實施發行的美元債和公司債券。“在全行業融資成本上升的情況下，我們在報告期內平均融資成本7.71%，有效地控制了投資成本。”
值得一提的是，得益於良好的經營業績和控槓桿成效，陽光城在過去一年中獲得多家境內外評級機構上調評級，境內主體評級首次獲得“AAA”。
“2020年我們整體的融資大基調還是控規模、降成本和調結構。”在陽光城CFO陳霓看來，評級的提升對公司境內外融資成本是利好。2月份發行了3.75年期的海外債，整體平均成本是8.25%；3月份發行了一個定向投資人；近期發債20億元，發行利率2年期為6.95%，3年期是7.3%，“相信公司今年整體的融資成本還有非常大的空間。”
多元化拿地
筆者瞭解到，2019年，陽光城通過收併購、招拍掛、加大舊改等多元化方式新增總地價656億元，權益地價492億元，新增貨值2798億元，同比上升31%。
權益比例上，陽光城新增土儲平均權益上升15個百分比，達到了70%。支付總地價656億元，新增貨值2798億元，平均成本5168元/平方米。
截至2019年底，陽光城土地儲備總計4523萬平方米，儲備貨值6324億元，其中一二線城市可售貨值佔比74%。其中，一線城市佔比26%，二線城市佔比48%。
“應對日夜激烈的招拍掛市場，我們在過去見長的收併購能力之外，又培養起了舊改能力。”據朱榮斌介紹，陽光城重點選擇相對成熟的項目，在項目的中後期介入，爭取項目能夠短期內確權，一年內能實現施工。
報告期內，陽光城重點選擇了19個城市進行試點，現已經在廣州、深圳、太原、昆明、貴陽相繼落地或者確權了多個項目。山西窊流村作為第一個舊改落地項目已於2019年實現供貨，並上市銷售。“通過以上方式，我們也實現了總土儲規模合理、區域佈局合理。”朱榮斌如是說。
“國家佈置的老舊小區的改造又將釋放出新的投資亮點。特殊時期後客戶的需求變化，對住宅的空間功能、安全、健康、服務等等又提出了新的要求，都會給我們帶來很多的市場機會。”在朱榮斌看來，“舊改”未來將成為陽光城重要的增長極。
嚴躍進告訴筆者，現在不少房企同時具備招拍掛、收併購和舊改三種拿地方式，能夠在保持高週轉的同時，選擇一些成熟的、具有較大投資價值的地塊項目，“對於企業發展、業績都有積極的作用。”
值得一提的是，陽光城針對過往土地沉澱多、市場調控限價銷售、土地儲備過多可能帶來額外財務負擔的現實情況，改變了傳統的“土地排名決定公司未來三年排名”的土儲觀念，2017年末開始調整土地投資方向，銷多少、補多少，三年來投資實現了控負債與謀發展之間的平衡。
對於下一步的拿地策略，陽光城副總裁兼投資負責人徐愛國表示，一是堅持穩健的投資政策，可能短期內會以頻率換概率；二是堅持以銷定投、量力而行的原則；三是拿地的策略和渠道會採取更加豐富的措施和手段；四是在投資標準上進一步強化，對市場、城市、地塊資源要做更多、更全面的評估。
據克而瑞預計，2020年陽光城將加大土地獲取力度，預計新增3000億～5000億元貨值土儲。
“2000億+”新目標
考慮到特殊時期的影響，陽光城將2020年的銷售目標保守低調地定為“2000億+”。
“陽光城的風格是我們承諾的東西就一定要實現。”朱榮斌表示，在去年下半年，管理層就覺得2020年是一個不確定因素很強的年度，特殊時期的到來就增加了更多不確定性。“所以我們全年的銷售目標有這麼兩個靈活性：一是2000億+，到底加多少，這是一個變數；二是特殊時期的影響到底有多大，持續多長時間，現在誰也不能有一個準確的估計。”
值得注意的是，去年11月，陽光城在全年業績穩步達成之際，啟動了組織變革，對集團、區域、基層三級機構架構進行全面的調整。
事實上，早在2017年剛剛履新陽光城時，朱榮斌便搭建了一套全新的管理團隊，使陽光城全國佈局從17個區域增加到30個區域，隨後逐漸整合為28個區域，並分為A、B、C三類。
“一方面，逐步加大放權；另一方面，集團按照不同的職能、不同區域的成熟度，在裁判員、教練員和運動員的角色中不斷地靈活切換。”按照朱榮斌的說法，目前28個區域已經合併成16個區域，其中對3個A級區域不斷地進行高度授權，賦能區域集團化管理，同時提高人均效能，“我們定的目標，今年人均效能要達到每人3500萬元以上”。
在完成組織變革後，陽光城在年初工作會議上明確了2020年的工作任務，即“一個堅持、兩個方向、六個目標”。
具體而言，“一個堅持”是要堅定不移地圍繞“規模上臺階、品質樹標杆”戰略開展一切經營工作；“兩個方向”是指要在資本運作和生產經營兩個方向上齊頭並進；“六大目標”則將圍繞引入戰略投資人、提升股債資本市場認可度、銷售目標、新增土儲、品質工程及10萬+交付等方面展開。
應對特殊時期，陽光城也提出了三大基本思路，主動防範危機。
據朱榮斌介紹，一是要保回款，提去化，採取一攬子創新的營銷策略，適應更加嚴峻的市場形勢；二是要往前行，不掉隊。保持公司的持續進步、健康向前發展，不能跑輸於大勢；三是靈活、高效、隨機而動。市場下行時，要能夠應對危機，保證公司的安全運營，“一旦市場上揚，我們要及時抓住機遇，隨時可以迎風起舞，趁時變化，善積跬步以至千里。”
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