社區商業是一根根毛細血管，深入到城市生活的各個小單元，市場前景廣闊，因此國內不少知名地產企業爭相進入社區商業新藍海，並且頭部企業也已推出較為成熟的社區商業產品線，當中以萬科裡、綠地鄰里中心為代表。
不過，大部分商業項目往往因為各種因素一路踩坑到開業，有的即便完成招商，順利開業，也逃不過“最多火三年”的魔咒，冷清收場。因此本文整理了當下社區商業前期規劃與設計常見問題做一簡析。
Part1
現狀、痛點分析
社區商業經過20多年的發展，建築形態從住宅底商及街鋪，逐步演變為集中式購物場所，業態更復合，購物更具體驗感，社區商業已從對居民吃喝拉撒基本生活需求的滿足，升級對精神層面的滿足。
而當前傳統社區商業，面臨的問題集中在：底商過剩、缺乏規劃、電商衝擊、附近綜合體競爭等。
近幾年新增項目則大部分躲不開空間限制（商戶少、可逛性不足、曝光量低）；時間限制（全天候需求與商業體早10晚10矛盾）；情感限制（除了物理空間，還需要賦予“意義”，促成情感鏈接，用戶粘性）；同質化（爭相模仿成功案例，忽略因地制宜，缺乏用戶調研與溝通）等問題。
以上問題無論向內看還是向外看，造成因素都很客觀，也很重要，但這並不是最根本的因素。商業需要強於理解商業規律、敢於嚐鮮創造先機、善於突破發展瓶頸的操盤手，更需要有執念、謀長遠、重人才、能大度的企業家。
Part2
規劃時要避的“坑”
01 | 項目規劃既要契合當前實際，又要有調整的餘地
銷售/運營時流的淚，都是當初規劃設計時腦子裡進的水。很多社區商業缺乏合理規劃，使得商鋪價值大打折扣。
首先，一個社區商業的規模多大，業態比例怎麼劃定，都需要做精準的定位。只有詳盡調查該區域未來商業地產的供應量、業態規劃和設計，瞭解輻射區域內的顧客需求和消費水平，才能做出最佳的判斷。
比如，項目所在區域老齡化嚴重，則顯然不適合建造兒童主題商場；若建在高校附近，則適合文化藝術類主題，可以引進密室、鬼屋等價格不高又相對新奇的業態。
其次，要預留調整空間，以便適時調整。任何類型的商業，都不可能一開始運營就達到最佳的狀態，需要不斷調整；另外，消費者的偏好會不斷髮生變化，也要對症下藥。因此，必須要預留15%左右的空間，便於有需要的時候調整。
02 | 建築等硬件指標要符合具體業態的使用標準
無論多好的業態規劃，終究還是需要建築物本身去承載。這裡面有非常多的坑，開發商們一掉再掉。
比如物業佈局不考慮居民出行習慣：某開發商的商鋪2012年交房，雖然現在項目及周邊入住已較為成熟，但鮮有商家願意承租，因為其商鋪位是沿城市快速路一側分佈的。
有些建築標準不符合業態要求。某社區商業，開發商前期花了很大力氣把商家招進去，但一年之後，商家就流失了大半，剩下的則集體抗繳物業費，起因就是煙道設計不合理，餐飲類商家根本沒法做生意。
03 | 主題主題主題！形成合力才能實現差異化
雖然互聯網打破了傳統物理界限，但是以家庭消費，社交需求和個人休閒為場景的社區商業還是有吸引力。
早點攤位，菜店水果店，小超市，銀行網點，快遞櫃，美容美髮，還有SAP會所和社區診所等等，這種滿足生活最基本需求的業態，確實是社區商業pk電商和綜合體的有力武器。但僅僅靠這些還不夠。社區商業必須要有鮮明的主題。
Part3
設計重點
好的商業設計必須以優秀的商業規劃為基礎，商業設計的真正魅力所在，就是通過建築、景觀、標識、藝術等多專業的統一設計來創造一種環境，能讓顧客停下來、留下來，讓顧客樂意來。
優秀的商業設計可以激發消費者的消費慾望，讓人們享受自由購物的樂趣。當人們深深陶醉於這種體驗氛圍時，整個商業地產的潛在價值也將會可持續地成倍增長。
01 | 動線設計
動線設計直接影響商業後期的運營效果。商業面對的人群較廣，動線種類相對複雜，必須對人流、物流、車流等不同類型的動線進行合理組織。
提供便捷的交通環境是商業高效運轉的必要條件。不僅前期規劃設計要考慮這一點，後期的管理與經營也必須同步跟進。許多商業的失敗不是因為設計問題，而是缺少與規劃設計思路一致的高效、系統、現代化的管理手段與設施。
02 | 首層平面設計
對大型商業來說，首層平面的設計很大程度上關係到其商業價值能否躍升。首層商業直接與外部環境相連，最先與人接觸，不僅承擔著商業運營管理功能，而且是人流集散點、垂直交通與水平交通的節點、室內外空間的交叉點。
可見既要滿足商業通達性的需求，又要創造良好的商業環境，使其價值最大化，首層平面設計可謂重中之重。
03 | 地下車庫特色設計
對於商業來說，地下車庫往往成為接待顧客的“第一大堂”，停車需求是否被滿足，是否有明確的區域劃分和標識系統，是否足夠方便也逐漸成為人們是否選擇該購物場所的重要因素。
04 | 地下空間增值開發
對於商業來說，地下一層甚至是地下二層空間都存在潛在的商業價值。利用立體化交通組織，通過下沉廣場、中庭空間、光線、廣告導識、特色業態等多方面設計因素引導人流自然進入地下商業空間，打造地下商業氛圍，充分發掘其潛在價值。
05 | 商業設計之體驗式空間設計
好的空間設計可以有足夠的衝擊力和吸引力。而我們所追求的空間有一個共同特質——強調人在其中的“體驗性”。因為傳統商業模式的價值優勢歸根究底就在於體驗式消費模式。
隨著社會的發展，人們對情感溝通的需要將遠遠大於物質消費的價值。所以，精神層面的消費需求前景無可替代，體驗式空間的開發至關重要，它已經成為商業項目成功與否的重要標準，時間消費、精神層面的需求將是未來商業的發展方向。
06 | 室內外空間的互動性、連續性
在商業設計過程中，不容忽視的是外部空間的設計以及室內外空間的互動與交流，包括灰空間的利用。其核心是創造出舒適、有趣而且充滿活力的開放性空間。
現有許多商業室外空間預留不足或者處理方式簡單、生硬，沒能與商業形成良好的溝通，這些都為後期商業運營埋下隱患。
事實上好的商業設計不僅是做“點”，而且要做“面”，要充分利用商業外部空間，將其與商業本身統一設計，同時結合景觀、標識、色彩、形象藝術等專業一體化設計，讓商業感染力不斷擴大延伸，甚至影響周圍的城市環境，如此，商業對人的吸引力才會更強。
Part4
案例解析
以下內容截取自商業與地產
日本ODAKYU湘南GATE購物中心
僅擁有1.26萬平方米經營面積的ODAKYU湘南GATE購物中心，改造前效益在集團內與其他項目相距甚遠，改造後“首發”9天內便突破5億日元銷售額（約3200萬人民幣），而其所在商圈還集中了眾多“競爭者”。
關於項目
ODAKYU湘南GATE改造之前是位於藤澤站南側的小田急百貨藤澤店，面對“生存危機”，從2018年6月開始，進行了10個月左右的大規模工程改造，將傳統百貨升級為新形態購物中心，並改名為ODAKYU 湘南 GATE，總計8層，賣場面積約1.26萬平方米，共包含65家專賣店鋪。
項目明確提出了自身“My Favorite & 3rd.Place”的概念，希望人們將這裡視作一個“舒適的第三空間”，可以與家人、朋友一起輕鬆就餐、短暫休息，並值得分享。這一理念與新引入的店鋪也正“投人所好”,ODAKYU 湘南 GATE開業僅9天的時候，銷售額就達到了5.13億日元（約3200萬人民幣），吸引了大量周邊消費者慕名到訪。
如果仔細探究，可以發現，儘管場子小，但精心規劃的樓層設計、得以突出的本地味道、豐富多元的餐飲選擇、細緻入微的服務感受一個也不少。
最大化區位優勢
藤澤站，是本地最重要的交通節點之一，JR、江之島電鐵和小田急線在此三線合一，ODAKYU 湘南 GATE則正是其上建築，可達性十分便利。
據統計，臨近ODAKYU 湘南 GATE的JR南口站前廣場有近17萬人可轉化為潛在客源，北口站前廣場潛在客源數量約為11萬人。為了將相對可觀的客源基礎轉化為真正進店的顧客，項目特意架設了天橋進行交通引流，最大化釋放區位優勢。
此外，電車站、公交車站、出租車站等緊繞周邊，保障了客群的往來通達。
主題樓層，本地生活風情的體驗場
離藤澤車站不遠的江之島，將是2020年東京奧運會的帆船比賽會場，加之整個地區臨海的休閒氛圍，“突出湘南特色”成為此次ODAKYU 湘南 GATE轉型中格外重要的一環。
在整體空間中，顧客隨處可感受到湘南獨有的“海的味道”——海水的淺藍色、浪漫輕鬆的淺粉色、船隻的原木色，給人以朝氣活潑、愉悅灑脫的休閒感。
與原先相對老氣的百貨印象形成反差，更輕鬆接地氣的活力氛圍、時尚精緻的內部裝潢，讓ODAKYU 湘南 GATE一經開業便受到年輕人的追捧。
圍繞人們近年格外看重的餐桌文化、餐飲場景、生活方式、生活服務等內容，項目以“層層有主題”的方式，組合起不同的主力店鋪，突出各層不同的文化概念，吸引人們在各層各處“享受生活”，明顯增加顧客停留時間的同時，也實現了各層客流量和樓層價值的均衡。
公共社交空間：6樓
以“促進人們之間的交流和溝通”為主題的6樓，將被打造為藤澤市市民圖書館和畫廊等公共空間，計劃於2019年7月亮相。市級公共設施的出現，增進了商場與城市之間的聯繫，將與更多居民的日常生活綁定在一起。
更豐富的服務：7樓
7樓以“提供豐富餐飲和服務”為主題，整合了更多餐飲品牌，形成了湘南GATE Dining餐飲空間，引入了烤肉店“牛兵衛草菴”等人氣店鋪。3樓和7樓的兩處主題餐飲空間，營業時間也比商場整體閉店時間延後2個小時，為晚間消費顧客帶來更多便利。
7樓的店鋪還包括小田急不動產“解憂”門店、小田急藤澤牙科診室、小田急百貨店年中年末禮物特設專場空間等。
7樓的一些空間也可以被用作“活動廣場”，舉辦研討會、社群活動、商品集市等。例如此前3月22-26日，這裡組織了“Beach Party 湘南”的活動，區域內一些手工達人、設計師在此展售原創設計、製作的首飾、生活用品等，並可以指導顧客現場製作，受到歡迎。
ODAKYU 湘南 GATE樓頂還設有一個小型五人制足球場。
可以說，通過從整體到各個樓層的主題式打造，富於當地特色的生活風情，不僅增加了商場與本地居民之間的親和力，也讓這裡成為向外來遊客展示本地魅力的場所，吸引人們在此停留、體驗，促成銷售成交也便水到渠成。
細緻入微，隱形服務創造的舒心感
比起大張旗鼓、眼花繚亂的營銷活動，一間商場最高境界的“營銷”方式，或許就是細緻入微卻令人難忘的服務。日式服務“一切以顧客為中心”的理念，同樣體現在ODAKYU 湘南 GATE對細節服務的打造上，方便、貼心、舒適，讓人不禁願意在這裡多走走、多坐坐，從而創造更深刻的印象。
完備的洗手間
洗手間的位置設定易於尋找，並且配有設施完備的母嬰休息室。溫柔的色系搭配、乾淨寬敞的環境、便捷的設施，大大方便了逛街的年輕家庭。
隨處可停的休息空間
商場內的休息空間以多種形式佈置在各處，從每層的電梯口到主動線上的公共區域，方便顧客可以隨時落腳。並且，諸如沙發、木椅、配套桌椅等多元的形式，也讓休憩形式更加多樣化、便捷化。
便利的電源插頭
在很多餐飲店以及外部休息處，不僅店內的WIFI設置完善，更可以看到很多帶有電源接頭的休息桌椅，方便移動時代顧客的使用。
輔助生活的區域性設施
上文提到過的7樓小田急不動產“解憂”門店，不同於一般意義的房產中介，而是圍繞住所問題、遺囑問題、家庭困惑等日常生活中所出現的疑難問題，提供給顧客諮詢與解決方案服務。
門店與地區企業、相關團體機構緊密相連，可以及時針對顧客的問題與相關部門直接溝通、問詢。對於個人隱私等問題，空間打造上還特意設置了隔音室等設施。小田急的這一舉措，也讓購物中心真正成為了消費者日常生活的“夥伴”。
此外，“解憂”門店內還設有簡單的共享工作區域，方便上班族、自由職業者隨時隨地兼顧工作與生活。
強化交通優勢促進整體進店率，重新規劃樓層主題與業態組合提高體驗感，加強細緻入微的服務增強顧客粘性……一系列具有親和力的舉措，成為ODAKYU 湘南 GATE在商圈內脫穎而出的關鍵。
然而，開業效果喜人，並不等於沒有危機。事實上，以藤澤車站為中心的商圈內，OPA、湘南辻堂Terrace Mall也都紛紛開始了翻修工程，同時，蔦屋書店等一些新型專門商業設施也正在逐步“瓜分”著消費者的時間。面對可以預期的更加激烈的競爭，精細、靈活、持續的創新“戰爭”依然在路上。
消費升級帶來了消費需求的多樣化，消費者已然越來越難以取悅，除了關注自身需求和商品質量，他們更講求購物體驗而非簡單的買到一件商品集購物、餐飲、娛樂於一體的購物中心在體驗性上的優勢是電商無法模仿的，親臨現場體驗到的感覺絕對會更令人印象深刻。
社區型購物中心提供了一種與緊張的工作環境截然相反的舒緩、慢節奏氣氛，滿足了社區居民個性化、多層次的情感需求及服務需求。因此，在引進新晉品牌時，必須注重其服務理念。以及在進行業態規劃和佈局時要重點考慮對目標人群的吸引和影響力，客流貢獻型的業態往往在社區購物中心中起到舉足輕重的作用。
社區型購物中心可進行多元化品牌組合，除了設置2-3家百貨、超市作為主力店外，還要儘量爭取50-100家個性化專門店、快餐店和服務性店鋪。
最好能與周邊設施如劇場、文化中心、體育館、銀行、公園綠地及一定規模的停車場等融合成一體，為社區居民提供一個兼具購物、休閒、娛樂、教育文化、聚會社交等多重功能的生活樂園，充分展現社區購物中心所營造的"生活趣味"。
如今，社區購物中心在全國的購物中心總量中佔比將近一半。社區型購物中心是未來發展的重點，也是未來成長潛力最好的，這也帶來了同質化競爭嚴重的問題。
除了吸引消費者消費，運營策略也是一個社區型購物中心能夠取勝的關鍵所在。因此要做到經營商家的品牌連鎖化；合理的商業定位、業態規劃和麵積配比；零售商聯合擴大經營的範圍；社區型購物中心要更加註重"硬件"的提升和"軟件"的深化；客源分析要精準，打造雙向服務功能才能出奇制勝。
社區購物中心的服務對象既有消費者，也有經營者。它不僅要向消費者提供具有購物、餐飲、娛樂、休閒、生活服務、社會交往等多種功能的服務場所，還要向商戶提供便利、可靠的經營環境，提供多種業態共生共榮的盈利模式，使各商戶在經營中感受到全方位的服務和支持。
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