很多人都不知道，房地產企業隨銷售房屋贈送物品的，需要計算增值稅、企業所得稅。
增值稅處理
根據《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》（財稅﹝2016〕36號文件附件2）第一條第（一）項（兼營）的規定，“試點納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產適用不同稅率或者徵收率的，應當分別核算適用不同稅率或者徵收率的銷售額”，未分別核算銷售額的，從高適用稅率。
根據上述政策規定，房地產開發企業銷售商品房贈送汽車、家電及傢俱等，屬於兼營行為。也就是說，銷售房屋附贈物品業務應該拆分成兩部分：一是銷售不動產；二是銷售貨物。在實際操作中，有的企業銷售合同（或補充協議）分別記載了房屋和贈品的價值，有的企業銷售合同則沒有區分，在進行增值稅處理時要注意。
企業所得稅處理
根據《國家稅務總局關於企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函﹝2008〕828號）第二條的規定，企業將資產移送他人的下列情形，因資產所有權屬已發生改變而不屬於內部處置資產，應按規定視同銷售確定收入：
- 用於市場推廣或銷售；
- 用於交際應酬；
- 用於職工獎勵或福利；
- 用於股息分配；
- 用於對外捐贈；
- 其他改變資產所有權屬的用途。
上述企業將資產移送他人的，應按照被移送資產的公允價值確認銷售收入，但對被移送資產的稅務處理另有規定的，應按照相關規定執行。
提示：根據《國家稅務總局關於企業所得稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第80號）第二條的規定，“企業發生《國家稅務總局關於企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函﹝2008〕828號）第二條所述情形的，應按照被移送資產的公允價值確認銷售收入，但對被移送資產的稅務處理另有規定的，應按照相關規定執行。如企業發生《財政部 國家稅務總局關於促進企業重組有關企業所得稅處理問題的通知》（財稅﹝2014〕109號）第三條規定的股權、資產劃轉行為的，應按照財稅﹝2014〕109號文件規定進行稅務處理”。
根據《國家稅務總局關於確認企業所得稅收入若干問題的通知》（國稅函〔2008〕875號）第三條的規定，企業以買一贈一等方式組合銷售本企業商品的，不屬於捐贈，應將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入。
【案例】企業隨銷售房屋贈送物品增值稅的計算
甲房地產開發公司為一般納稅人，適用一般計稅方法計稅。2018年6月份新樓盤正式開盤，約定當天簽約的購房者，每套房屋贈送價值8萬元的中央空調一臺，取得增值稅專用發票上註明價格為6.90萬元，增值稅額為1.10萬元。乙購買一套房屋，簽約價格183萬元。合同最終約定房屋售價175萬元、中央空調價值8萬元。房屋成本130萬元，對應的土地價款40萬元。相關涉稅及會計處理如下（單位：萬元）：
1．售房贈送中央空調的會計及計稅處理
該贈送中央空調的行為屬於國稅函〔2008〕875號文件規定的組合銷售行為，應按公允價值分別確認銷售收入。
（1）購進中央空調時：
借：庫存商品 6.90
應交稅費——應交增值稅（進項稅額） 1.10
貸：銀行存款 8
（2）組合銷售中央空調時：
借：銀行存款 8
貸：主營業務收入——中央空調 6.90
應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 1.10
（3）結轉中央空調成本時：
借：主營業務成本 6.90
貸：庫存商品 6.90
2．房屋銷售的會計及計稅處理
（1）銷售房屋時：
出售商品房增值稅銷項稅額：（175-40）÷(1+10%)×10%=12.27（萬元）。
提示：上述算式中的稅率，根據相關政策，自2018年5月1日起至2019年4月1日，由11%調整為10%；自2019年4月1日起，由10%調整為9%。
借：銀行存款 175
貸：主營業務收入——房屋 162.73
應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 12.27
（2）結轉成本時：
借：主營業務成本 130
貸：開發產品 130
摘自：《房地產企業全流程全稅種實務操作與案例分析（第二版）》，主編董宏，副主編施玉明、成秀美、王亮，中國市場出版社，2019年11月出版。
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