去年，有一個帖子讓深圳買房群體又火了一把。
30出頭，名下有三套房，卻整夜睡不著覺，一個深圳男青年的帖子引起了很多深圳人的共鳴，也讓“深圳人買房”這件事更加“歪名”化。
這是什麼魔幻的世界，有房了還焦慮不已，去年深圳的房價一枝獨秀，拋棄北上廣，蹭蹭蹭地往上漲，而且漲幅驚人。
手握多套房的早就笑開了花，沒有房的才應該焦慮不已，哭暈在廁所。
只是這世界，從來都是隻見有房的人焦慮，不見沒房的人哭暈。
所以全民聊房，全面炒房的深圳，讓外界產生了一個錯覺，深圳至少人手一套房，來了就是擁有深圳房子的人。
然而事實並不是這樣的。
深圳有多少人？
我查了一下最新發布的《2019年廣東省國民經濟和社會發展統計公報》，2019年，深圳新增了41.22萬人，居全省之首。
如今深圳已有1343.88萬常住人口。而2001年，深圳的常住人口僅僅是468.76萬人，短短十幾年的時間，增加了900多萬人。
截止到2019年末，僅有22%的人群在深圳買了房。
01
買房量遠遠低於人口增長量
看完上面的結論，可能有人會覺得我在這吹水？
深圳每年買房的人這麼多，怎麼可能只有22%新來的深圳人買了房？
別急，我們先來算個帳，把這個題目計算得清清楚楚，你就明白我為什麼這麼說了。
圖源：南方經濟智庫
深圳截至到2019年末，一共有1343.88萬人，而2001年的常住人口是468.76萬人。近20年的時間增加了900多萬人。
再來看看相對應時間的買房量。
從我瞭解到的深圳近20年的買房數據來看，從2001年以來，深圳成交新房住宅是99.73萬套，二手房住宅是成交了131.52萬套。
深圳這近20年一共產生了220多萬的“買房量”。
圖源：灣區買房
將220多萬和900多萬這兩個數字一放在一起，只有22%的深圳流入人口買了房，連3分之一都不到。
深圳一直有句名言響徹中國大地：來了就是深圳人。當然，還有民間加的後半句：如果你能買房的話。
不過，只有22%的深圳新增人口買了房，這句口號似乎顯得有點好笑。
言歸正傳，所以到底是什麼阻止了深圳人買房？
房價高。
這就好像是別人現在問你為什麼不吃豬肉？不是因為豬肉不香，而是因為豬肉貴。
那豬肉為什麼貴呢？
豬的供應少唄。
買房子也是同樣的道理，人多地少房價高。
深圳有多大？
面積1996.58平方公里，相當於1/4個廣州，1/3個上海，1/8個北京。
而從人口密度上來看的話，深圳是6500人/平方公里，上海是3800人/平方公里，廣州是2000人/平方公里，北京是1313人/平方公里。
這也意味著深圳是中國土地最稀缺的城市。
圖源：大咖聊房
面積小所帶來最直接的影響則是可出讓的土地少，特別是住宅用地。
以最近兩年出讓的土地為例：
2020年，截至到目前為止，深圳一共出讓3塊住宅用地，均用來建設可售型人才住房。
2019年，深圳一共出讓住宅用地14塊，規劃建築面積241萬平方米，平均按照一套住房90平米計算，大概可以建2.27萬套房。
2018年，深圳一共出讓了10塊居住用地，規劃建築面積64萬平方米，按照一套90平米計算，大概只能建7100套房。
若忽略今年出讓的用來建設人才住房的宅地來說，2018和2019年，這兩年深圳的商品房供應預估在2.98萬套左右，也就是差不多在3萬套。
按照3個人為一個家庭，每年深圳新增新房大概能住進9萬人。
而深圳人口的增速是在每年40萬人，最終得出的結果依然是隻有22%的深圳新流入人口能買到房。
通過這些數字，深圳僧多粥少的局面再一次就被清晰地擺在檯面上了。
那大力開發土地，總行了吧？
你還真以為大力能出奇跡嗎？
在土地面前，沒人能裝作是大佬。深圳的土地，早在幾年前，就已經超負荷運轉了。
按照國際慣例，一座城市土地開發面積超過30%，就達到警戒線了，而深圳到2016年的時候，城市土地開發強度已經接近50%，遠遠超過30%的警戒線。
另外，同樣是在2016年，王石在一場論壇上談到，深圳剩餘開發的土地面積已不足20km²，土地資源非常緊缺，每年新增用地面積不足2km²。全深圳總面積只有1997km²，也就是深圳能開發的土地僅有1%！
供給端解決不了問題，那就得按照市場的規則來解決，用房價來講話。
圖源：灣區置業
從2015-2016年深圳房價大漲以來，之後的這幾年稍微平穩了一些，但仍然圍繞著一個字：漲。
2017年大幅上漲；2018年漲幅放緩；2019年穩中上漲。
而這價格的上漲，自然而然地把一些暫時沒有能力買得起房的人拋棄了。
優勝劣汰，是這個世界的真理，嗎？
02
深圳未來的需求和供給
高房價，隨之帶來的問題是，人才留不住。
深圳會嗎？
先講一個故事。
2018年，一名華為員工在企業內部分享了自己10年內在深圳購入6套房產的經歷。
但是，以目前深圳的房價來講，新入職的年輕員工，要想在深圳買房，別說10年6套了，6年一套還得問家裡拿錢了。
華為員工的工資一直就很高，所以10年前以他們的收入買房很輕鬆，一年的工資獎金下來，買一套房都不是問題。可是現在不行了，現在的房價多高啊，現在6年買一套房都不容易。
毫無疑問，深圳的房價，勸退了一部分有才的人。
但是深圳的高薪和發展機會也會吸引相當一部分人。2019年，深圳新增加了41.22萬人。同時，預計未來幾年深圳人口每年會增加40萬左右。
而這也意味著深圳房子的供需矛盾會進一步增大。
深圳人才流失和房子供需矛盾的問題十分嚴峻。而深圳市政府為了解決這個問題，在2016年的時候，就設立了人才安居集團，進行供給側結構性改革。
這幾年，深圳市人才安居集團深圳的房地產市場也大放異彩，4年來花了92.46億元買了12宗地。
圖源：房掌櫃
以今年為例，深圳人才安居集團成為深圳首場宅地拍賣的大贏家，斥資34.86億，獨攬寶安、龍華、鹽田3宗地塊。其中，寶安地塊更是靠近尖崗山高端住宅區，彙集了中海九號公館、新世界名鐫等老牌豪宅。
未來，深圳會進一步增加人才房、安居房的供給。
去年10月10日，深圳市規劃和自然資源局發佈了《深圳市落實住房制度改革加快住房用地供應的暫行規定》。
《暫行規定》的附件中提到，到2035年前深圳將籌集建設各類住房達到170萬套的任務，實現市場商品住房和三類公共住房，套數比例為4:6的供應結構要求。
也就是說，人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量將達102萬套，商品房僅為68萬套。
看來，深圳市政府是對房地產市場動了真格。只是這真的有用嗎？這缺口能不能補上？還很難說。
我持有懷疑的態度。
這話怎麼講呢？
前兩天，有個畢業沒兩年的小朋友向我吐槽，他去年申請公租房，現在的排位還是在26萬。
看到這個數字，他已經不抱有任何希望了，可能等到他30歲的時候，還沒輪到自己，還不如自己努力賺錢在深圳買房就算了。
可是他說完這話，又嘆了一口氣，並且再次否定了買房這一個選項。
為啥？
還不是因為上文提到的那個政策，未來深圳人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量將達102萬套，商品房僅為68萬套。
原本是一件好事的，若是站在買商品房的角度一想，就變成了一件壞事。
商品房的供給減少，供需矛盾進一步加劇，而價格上漲也是可以預見的。
而後續的影響在今年的商品房供應已經體現出來了。
我從中原數據研究中心處瞭解到，深圳今年潛在供應新盤瞭解到，只有67個。而深圳有10個區，平均每個區一年才6、7個，差不多兩個月才有一個新盤。
另外，中原2018年的時候，預計2019年潛在供應是112個樓盤。這意味著，2020年深圳新盤供應，同比2019年可能縮減40%。
市場的供應減少，政府主導的增加。
未來怎麼才能在深圳買到房？
這是一個問題，除非你非常非常有錢。
閱讀更多 灣區房市故事 的文章
