文/新浪財經意見領袖專欄作家 李湛 徐璐
銷售方面，隨著復工復產復銷逐漸向好，全國商品房銷售正在走出疫情期的低谷區，3月全國商品房銷售恢復至去年八成以上水平，降幅呈現收窄趨勢，考慮到疫情以及經濟增長放緩帶來的影響，我們預計2020年全國商品房銷售面積同比下滑5%。由於新冠疫情於春節期間擴散至全國，各地區新房銷售均受影響，但復工後各地區銷售復甦情況略有差異，東部和中部地區銷售以價換量，西部地區銷售恢復速度更快，東北地區銷售價格和銷售量恢復較弱。
房價方面，雖然地產開發商為了回籠資金針對新房銷售採取以價換量策略，但全國房價整體表現穩定，一二三線城市房價都呈現溫和上漲趨勢，熱點區塊形成漲價預期。 由於商品房具有資產屬性，經濟衰退、資產質量普降、流動性寬鬆的背景下，經濟增長潛力好的城市的商品房容易吸引有保值需求的資金，從而產生局部房價快速上漲現象（如近期深圳部分區域二手住宅價格大幅增長）。漲價預期在局部一旦形成，極易向其他一線城市蔓延，建議密切關注近期二手住宅房價走勢。此外，近期個別城市土地拍賣市場出現房企搶地和高溢價拿地現象。穩經濟穩樓市的同時，也需做好房價預期管理。
投資方面，房地產開發投資活動在復工後快速恢復，3月房地產開發投資完成額1.18萬億元，同比增長1.1%。3月地產投資額的反彈，也帶動1季度地產投資額降幅收窄，2020年1季度房地產開發投資完成額2.20萬億元，同比下滑7.7%，降幅較1-2月收窄8.6個百分點。考慮到全年地產銷售整體不景氣，房企資金面分化，預計2020年全年投資增速可能降至3%以下，地產投資10%的高增速已難見。土地投資方面，近期房企保持較為謹慎態度，扎堆投資優質區塊，出現拿地面積減少，拿地價款增長，土地溢價率上升的現象。
資金方面，地產開發資金仍在修復，融資狀況在岸穩定，離岸波動較大，銷售回款中定金及預收款下降。房企資金紓困措施的落地、個人購房貸款的恢復，緩解了房企資金鍊壓力，使3月房地產開發企業到位資金降幅收窄，但銷售回款中定金及預收款下降拖累地產開發到位資金。2020年3月房地產開發企業到位資金1.34萬億元，同比下滑7.6%；2020年1季度房地產開發到位資金3.36萬億元，同比下降13.8%，降幅收窄。考慮到寬貨幣環境和地產融資監管的邊際放鬆，預計地產開發到位資金的下降可以得到一定程度的對沖，二季度數據有望出現改善。雖然整體方向性放鬆可能性不大，但融資“小松可期”，尤其是局部融資放鬆可期。疫情衝擊下，資本市場波動較大，風險偏好下行，寬貨幣不一定能傳導至寬信用，中小房企的資金鍊問題仍需謹慎對待。
一、 3月全國商品房銷售恢復八成以上，預計全年銷售面積下滑5%
隨著復工復產復銷逐漸向好，全國商品房銷售正在走出疫情期的低谷區，3月全國商品房銷售恢復至去年八成以上水平，降幅呈現收窄趨勢，考慮到疫情以及經濟增長放緩帶來的影響，我們預計2020年全國商品房銷售面積同比下滑5%。受1月和2月數據拖累，2020年1季度全國商品房銷售規模同比下滑超兩成，3月單月銷售規模同比下滑超一成，降幅較1-2月有所收窄，商品房銷售尚在復甦當中。根據統計局數據顯示，2020年1季度全國商品房銷售額約2萬億元，同比下滑24.7%，降幅較1-2月收窄13.6個百分點；商品房銷售面積2.2億㎡，同比下滑26.3%，降幅較1-2月收窄11.2個百分點；1季度商品房銷售單價為9266元/平，同比增長2.2%，環比下降4.3%，部分房企復工後為了加強銷售回款以價換量。單月方面，2020年3月全國商品房銷售額1.22萬億元，較去年3月下滑14.6%，較今年1-2月增長48.3%；全國商品房銷售面積1.35億㎡，較去年3月下滑14.1%，較今年1-2月增長59.3%；3月商品房銷售單價為9007元/㎡，同比微降0.5%，環比下降6.9%，主要是東部地區平均銷售單價環比下降所致。
由於新冠疫情於春節期間擴散至全國，各地區新房銷售均受影響，但復工後地區銷售復甦情況略有差異，東部和中部地區銷售以價換量，西部地區銷售恢復速度更快，東北地區銷售價格和銷售量恢復較弱。如表1和表2所示，復工以來西部區域銷售恢復情況最好，基本接近去年同期水平，3月西部區域商品房銷售面積4259萬㎡，同比微降2.5%，銷售額2968億元，同比微降4.3%，由於恢復速度較快，西部區域1季度銷售情況也優於其他地區。東部地區銷售以價換量，銷售單價環比下滑幅度雖大，但這對銷售量恢復起到拉動作用，3月東部區域商品房銷售單價12359元/㎡，環比下降8.8%，銷售面積5266萬㎡，同比下降15.1%，降幅較1-2月收窄約20個百分點，銷售額6508億元，同比下降12.5%，降幅較1-2月收窄17個百分點。中部地區由於受疫情影響較大，地產銷售恢復稍弱。
隨著各地售樓和地產開工活動的重啟、經濟的逐漸修復，疫情期間短期壓制的購房需求後續有望逐步釋放，地產銷售數據將出現“V”型回升，填補一季度部分缺口。但考慮到地產行業長期處於高位下行趨勢，我們預計全年銷售面積下滑5%左右。
二、 商品房保值屬性使部分資金聚集，形成局部漲價預期
雖然地產開發商為了回籠資金針對新房銷售採取以價換量策略，但全國房價整體表現穩定，由於商品房具有一定資產屬性，局部地區（如深圳部分區域）房價大幅增長，漲價預期在局部已形成，建議觀察住宅漲價預期是否由局部向其他城市、其他地區蔓延。3月份，初步測算，新建商品住宅方面，4個一線城市銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月擴大0.2個百分點；31個二線城市環比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.2個百分點；35個三線城市環比上漲0.2%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。二手商品住宅方面，一線城市銷售價格環比上漲0.5%，漲幅比上月擴大0.3個百分點，其中深圳環比上漲1.6%，漲幅較大；二線城市環比上漲0.2%；35個三線城市環比上漲0.1%。
為了緩解疫情對實體經濟的衝擊，政府出臺了寬鬆的貨幣政策和財政政策。雖然官方多次強調“房住不炒”“不把房地產作為短期刺激經濟的手段”，但多地針對疫情出臺的穩樓市措施極易被大眾誤解，並形成住宅“漲價”預期。同時，商品房具有資產屬性，經濟衰退、資產質量普降、流動性寬鬆的背景下，經濟增長潛力好的城市的商品房容易吸引有保值需求的資金。穩經濟所釋放的資金容易流向經濟增長潛力高、獲取購房資格較易的地區的樓市（如深圳），從而形成部分資金聚集推高局部房價的現象。由於一線城市土地資源稀缺，一旦局部形成漲價預期極易蔓延至其他一線城市，若房價預期管理不到位，則漲價預期會繼續向二線城市擴散。此外，近期個別城市土地拍賣市場出現房企搶地和高溢價拿地現象。穩經濟穩樓市的同時，也需做好房價預期管理。
三、 地產投資恢復較快，3月地產投資額微漲1%
房地產開發投資活動在復工後快速恢復，3月房地產開發投資完成額1.18萬億元，同比增長1.1%。地產投資較銷售恢復較快，主要是兩方面原因，一是各地政府積極幫助企業復工，房企出於回款考慮加快存量項目的開工速度；另一方面隨著商品房銷售活動的重啟，房企逐漸回籠的資金為投資提供資金支持。3月地產投資額的反彈，也帶動1季度地產投資額降幅收窄，2020年1季度房地產開發投資完成額2.20萬億元，同比下滑7.7%，降幅較1-2月收窄8.6個百分點。2020年1季度房屋施工面積保持2.6%的增速；新開工面積同比下滑27.2%，降幅較1-2月收窄17.7個百分點，竣工面積同比下滑15.8%，降幅較1-2月收窄7.1個百分點。
土地投資方面，房企保持較為謹慎態度，扎堆投資優質區塊，出現拿地面積減少，拿地價款增長，土地溢價率上升的現象。2020年3月土地購置面積877萬㎡，同比下降12.1%；土地成交價款536億元，同比增長6.6%。土地溢價率方面，一線城市由於成交地塊大部分為工業用地和商業用地，溢價率較平穩為4%，二線城市和三線城市的土地溢價率分別為18%、15%，較2月分別提升了8個百分點、5個百分點，如圖8所示。3月土地投資逐漸恢復，帶動2020年1季度土地投資降幅收窄，1季度購置土地面積1969萬㎡，同比下滑22.6%，降幅較1-2月收窄6.7個百分點；1季度土地成交價款977億元，同比下滑18.1%，降幅較1-2月收窄18.1個百分點
考慮到全年地產銷售整體不景氣，房企資金面分化，2020年大部分民營房企和中小房企投資行為更加謹慎，預計2020年土地投資仍處於震盪下滑趨勢，新開工面積增速也將受到壓制，去年年末出現的竣工好轉勢頭可能偃旗息鼓，全年投資增速可能降至3%以下，地產投資10%的高增速已難見。
四、 地產開發資金仍在修復，融資狀況在岸穩定，離岸波動較大
房企資金紓困措施的落地、個人購房貸款的恢復使3月房地產開發企業到位資金降幅收窄，但銷售回款中定金及預收款下降拖累地產開發到位資金。2020年3月房地產開發企業到位資金1.34萬億元，同比下滑7.6%；2020年1季度房地產開發到位資金3.36萬億元，同比下降13.8%，降幅較1-2月收窄3.7個百分點。地產開發到位資金下滑並非由融資政策所致，反倒是為了緩解疫情對房企資金鍊的負面衝擊，銀行貸款、債券、信託等融資渠道的監管邊際放鬆，緩解了房企資金鍊壓力。考慮到寬貨幣環境和地產融資監管的邊際放鬆，預計房企開發資金來源的下降可以得到一定程度的對沖，二季度數據有望出現改善。
疫情背景下房企在岸融資穩定，離岸波動較大，銷售回款中定金及預收款下降。2020年3月地產開發到位資金中，2168億元來自國內貸款，同比增長0.5%，增速轉負為正；7億元來自利用外資，同比下滑137.5%，降幅擴大；4594億元來自房企自籌資金，同比增長1.7%，增速轉負為正；3938億元來自定金及預收款，同比下降20.2%，降幅收窄；2197億元來自個人按揭貸款，同比增長0.5%，增速轉負為正。1季度月地產開發到位資金中，6716億元來自國內貸款，同比下滑5.9%，降幅較1-2月收窄2.7個百分點；19億元來自利用外資，同比下滑42.5%；10755億元來自房企自籌資金，同比下滑8.8%，降幅較1-2月收窄6.6個百分點；9542億元來自定金及預收款，同比下降22.4%，降幅較1-2月收窄1.5個百分點；5288億元來自個人按揭貸款，同比下降7.4%，降幅較1-2月收窄5.0個百分點，如圖10所示。
近期多地就疫情防控出臺了減輕房地產開發企業資金壓力的政策，包括在“房住不炒”的前提下對房企進行續貸，在“借新還舊”的原則下加快債券發行速度等。雖然整體方向性放鬆可能性不大，但房企融資“小松可期”。“一城一策”賦予地方調控靈活性，局部放鬆可期。同時，整體利率的下行，以及貨幣市場的寬鬆，將對房貸利率產生影響，併為未來房貸利率的下降打開閥口，使行業利率環境得到邊際改善。此外，融資渠道新趨勢也可能為行業帶來邊際放鬆的空間。疫情衝擊下，資本市場波動加大，市場風險偏好下行，寬貨幣不一定能傳導至寬信用，中小房企的資金鍊問題仍需謹慎對待。
（本文原發於騰訊證券）
(本文作者介紹：中山證券研究所首席經濟學家、研究所所長)
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