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光明還是沙井？多少人被這個問題困擾過。
除此之外：大運還是坪山中心區？鹽田還是觀瀾？
只要交通方便，只要配套齊全，只要前景可期，剛需不介意住得離中心區遠一點。但是每個區域都在發力，無論是產業還是配套，都有自己的利好。
究竟該怎麼選？
深圳買房計劃將6大片區的規劃、交通、學校、商業逐一列出，供你對比。並邀請5位大咖，直面“未來3年、5年更看好誰”的犀利問題，為你支招。
需要注意的是，雖然沙井、觀瀾、大運的二手房均價已經摸高到5萬/㎡，但片區內還有不少4字頭筍盤可以淘一淘。
當然，每位大咖都給出了專業、誠懇的回答，告訴你：怎麼挑片區？現在買房合適嗎？建議先收藏轉發，再慢慢閱讀背誦。
01
6大片區優劣勢
01
沙井：大空港+深外+海岸城，戰鬥力爆表
放在粵港澳大灣區的座標系裡，如今的沙井，就像30年前的福田、20年前的後海、10年前的深圳灣。
處於大空港核心位置的沙井，也恰好處在廣深港澳黃金科創走廊上。國際會展城、海上田園城、海洋新城、寶安綜合港區，“
三城一港”讓沙井有了更厚家底。
△建設中的會展灣
目前，沙井最大的交通利好還是11號線，一小時能到福田CBD，大幅擴大了深圳人的生活半徑。目前在建的還有12號線，從海上田園到蛇口太子灣。
教育方面，今年1月，寶安區教育局官宣深圳外國語學校落戶沙井新橋的消息，並曝光了學校效果圖。官方稱，深外落戶，將形成“南有寶中，北有深外”的優越教育格局。
商業最值得期待的就是沙井海岸城。這個百萬級大盤落成後，沙井商圈規模也將達到百萬級，形成以京基百納廣場、沙井天虹和海岸城為核心的商業中心。
目前來看，沙井最大的不足還是居住環境複雜，小產權房和工廠太太太多了。
02
光明： 一張白紙上描繪的科學新城
2018年“科學城”成為光明代名詞，從此，光明樓盤的命運被改變。
曾經農場＋乳鴿＋工業區的光明，一躍成為“世界一流科學城”。央企、國企、本地房企密集拿地開發，2018年開始，光明成為深圳樓市最炙手可熱的區域。
目前光明還是無地鐵貫穿的片區，出行靠公交或開車。但今年8月，地鐵6號線一二期將同步通車，光明將直通福田。地鐵13號線將於2022年底通車，4月10日，深圳第四期軌交方案公佈，13號線二期將分別北延和南延。北延至公明北站、南延段至東角頭站，建設工期5年。△遠處在建的是的龍光玖龍臺
△9年制深圳實驗光明學校規劃及效果圖
最值得關注的是深圳實驗光明學校，這是光明唯一的名校，規劃為小學到高中一體化，目前小學+初中9年一貫制新校正在建設中，規劃54個班、2520個學位，預計2020年6月完工。實行大學區制，與電建洺悅府一路之隔。
如果以3年為週期來看，光明的商業中心會集中在地鐵6號線“鳳凰城”站一帶。在這個站下車，龍光玖龍臺二期自帶10萬㎡購物中心，地面4層，地下2層。玖龍臺對面就是特建發樂府廣場，含5萬㎡萬達商業廣場，共5層，與地鐵站無縫接駁。沿著地鐵步行約1公里，就是宏發萬悅山，這裡規劃了6800㎡商業，包含24小時開放式十字商業街區。
規劃、產業、地鐵、公園、文化設施…一切都是嶄新，所以充滿想象。當然無論是震撼的規劃還是產業導入，都需要漫長的時間，未來3年很難見到明顯的突破和溢出。
03
觀瀾：舊改扎堆
吸引外溢需求的一條重要因素是交通，因地鐵短板，觀瀾的存在感一直不強。
地鐵4號線北延線今年將通車，這將是直通觀瀾的第一條地鐵，屆時從觀瀾牛湖到福田中心預計只要45分鐘。
△建設中的地鐵4號線北延線“長湖站”
據搜狐焦點統計，觀瀾片區三個街道有約37箇舊改項目立項。可以預見，未來幾年龍華的新房供應，將會集中在觀瀾片區。鴻榮源、金光華、佳兆業、卓越、綠景等房企已經在低調佈局。
△龍華教科苑附屬學校
教育資源整體表現一般，不過，還是可以期待新校比如龍華外國語、龍華教科苑附屬。
目前觀瀾最大的商業體是觀瀾湖附近的MH mall，總建面近30萬㎡，但因為交通不便，人流量並不太高。 即將開通的4號線北延線茜坑站，周邊小區扎堆，合正觀瀾匯樓下的天虹商場已開業，一路之隔的龍光玖譽府將配建一座圖書觀，這裡預計將成為觀瀾新的商業中心。
總體來看，觀瀾大型舊改扎堆、4號線北延段今年通車是較大的利好。與光明沙井相比，觀瀾與中心區距離更近。當然，目前觀瀾新盤供應少，農民房多，需要給予較長的時間改造。
04
大運： 城市新客廳
2019年深圳市政府工作報告提出6大“城市新客廳”，大運新城赫然在列。要知道，同在名單裡的都是目前大熱的區域，比如深圳灣、香蜜湖。
大運新城位於龍崗中心城西側，與東莞鳳崗接壤，總規劃面積15.93平方公里，生態用地約8平方公里，將是一座生態文明健康、學習文化濃厚、多維開放連接、創新活力迸發的高水平城市新客廳。
東進戰略，交通先行。目前大運只有3號線大運地鐵站。值得一提的是，大運站作為東部中心核心交通樞紐，未來還有14、16、33號線。
大運的中小學教育資源在龍崗相對集中，包括華南師範附屬大運學校、龍崗外國語學校、深圳中學龍崗初級中學。
05
鹽田：8號線助力升級
地鐵似乎給鹽田帶來了好運。8號線的即將通車，對福田羅湖上班的人來說，擁堵將不再是日常，更重要的是，大量的剛需終於看到了這個關內小透明。
地鐵已至，產業也亟待升級。
在深圳公佈的17個重點區域裡，鹽田港臨河產業帶是鹽田產業新的突破口。8平方公里的土地，先期投入782億，力爭8到10年時間，打造成為臨港創新生態城。改造方向包括港口提升、重大交通、城市更新、重大產業、重點配套、環境提升等。
商業方面，除了已建成的壹方城，還有鹽田佳兆業城市廣場13萬㎡商業、5萬㎡鵬廣達廣場，約8萬㎡翡翠島廣場，基本上可不出鹽田即可血拼。
相對關內福田、南山遍地名校，鹽田名校匱乏。區域內的鹽田外國語學校教學質量中上，但近幾年中考成績起伏較大。
06
坪山：曾經的小透明怒加buff
當年畫的餅逐漸兌現，曾經的“小透明”坪山瘋狂加buff。
無論是年初的高新區擴區，官宣了“西有南山，東有坪山”的定位，還是年末的全球招商大會，坪山拿出3.96平方公里產業用地築巢引鳳，都意味著坪山的產業發展加速。
△坪山中心公園
對於買房人來說，更真實的莫過於地鐵14號線的建設。這條連接坪山沙田和福田崗廈北的東部快線，意義不亞於11號線之於沙井。
教育方面，坪山未來可期——深圳中學合作項目、深圳高中城坪山高中園相繼落地。據瞭解，坪山高中園是深圳規劃建設的四大高中城之一，計劃建設3所高中、162個班、8100個學位，預計2022年建成。
△益田假日世界
商業方面，坪山目前最高端的集中式商業是益田假日世界，體量約8.6萬㎡。未來還有恆大城13萬㎡的主題商業，也是目前公開的坪山最大規模商業街區。
目前坪山最大的bug應該就是離市中心太遠了，要麼開車要麼打高鐵。希望時間能解決一切。
02
片區市場狀況
01
沙井：新房斷供，二手緊俏
沙井以4742套新房的成績，位列2019年深圳熱點成交片區第二名。但是，今年沙井住宅卻斷供了。
新房價格方面，沙井在5萬的邊緣搖擺，以之前新盤開出的均價為計，我們還是把它歸入4萬+片區。
目前，沙井在售的只有兩個盤——萬科星城和保利達小行星，都是公寓。3月16日萬科星城直播開盤，首批288套公寓7分半鐘售罄，讓市場著實興奮了一把。
關注度高的住宅方面，沙井海岸城“猶抱琵琶半遮面，千呼萬喚不出來”，尚未有展示中心和樣板間的確切消息。不過，貨量很少，率先入市的錦園，商品房只有272套，遠不能給市場解渴。
二手房方面，雖然居住環境一般般，但因為大空港、國際會展中心的規劃利好，沙井的二手房參考均價已經破5，約5.1萬/㎡，最貴的萬科翡麗郡四期業主報價約5.8萬/㎡，且只有2套在售。
目前，鏈家平臺沙井在售二手房115套，除了鴻榮源禧園、拾悅城、中熙香莎公館，其他小區在售房源都是個位數。
02
光明： 今年7個純新盤入市，全明星賽即將開打
利好猛如虎的光明，又陷入了無房可買的尷尬期，一個個盯到發燙的明星盤還沒入市，在售的新盤卻沒有立即刷卡的衝動。
目前在售的6個樓盤中，4個是公寓項目，住宅僅有2盤可選：華潤公園九里尾盤在售，僅剩125㎡四房；樂府花園還有67-120㎡2-4房住宅可以挑著買。
今年光明還有7個純新盤要入市，如果你問我誰是最值得期待的盤，我的答案是：華潤新湖項目。位於地鐵6號線“科學公園站”旁，戶型面積為85㎡三房、115㎡四房，預計年底前會入市。
未來，這裡將被打造成為深圳北部中心的“城市心臟”，作為光明科學城國際化、高品質公共服務配套區。值得注意的是，這是一塊限價地，最高均價≤47250元/㎡。
03
觀瀾： 求你多增加點新房供應吧
不論現在或者今年內，觀瀾片區新房市場面臨的問題都是：供應太少。
@深圳買房計劃 實探發現，2019年12月底開盤的地鐵口項目龍光玖譽府目前已售罄，目前片區內僅3個新盤在售，其中陽基御龍山、佳華領域廣場都是尾盤，僅剩零星少量在售。 購房者能挑選的只有中森公園華府，18萬㎡大盤、白鴿湖文化公園旁、戶型實用，但對於剛需來說，最大的短板在於沒有地鐵。
今年內，觀瀾片區計劃入市的項目只有錦順星苑1個新盤，位於地鐵4號線北延線長湖站地鐵口，名副其實地鐵盤，將推出93-110㎡住宅，均價預計5.4萬/㎡，剛需不妨關注。
04
大運：龍崗房價槓把子
新房供應大戶龍崗正在經歷橫盤期，但大運迎難而上，目前均價已達到5萬/㎡。
要說大運，不得不提有四神盤之稱的綠景大公館、陽光天健城、中森雙子座、奧林華府。因為帶龍崗外國語學位，市場關注度最高，掛盤量多。其中，陽光天健城均價已達到7.2萬/㎡，掛盤套數在49套。
新房方面，雖然龍崗近些年來都是供應大戶，但大運今年計劃入市的樓盤不多。
最近推售新盤有頤安都會中央5期，備案656套房源，建面約76-109㎡，均價5.6萬/㎡。待售項目有仁恆公園世紀二期，最小戶型99㎡，參考一期開盤價4.7萬/㎡，預計二期將5萬起步。
需要注意的是，大運目前已無新增住宅土地。
05
鹽田：4萬+的關內
目前，鹽田新房在售價格最低4.5/㎡，二手房均價4.9萬/㎡。
《貝殼剛需大數據》顯示，2019年鹽田成交比較火熱的盤有新世界倚山花園、萬科東海岸、南方明珠花園、金水灣御園、碧桐灣。
其中，新世界倚山花園均價5.4萬/㎡，掛盤量72套，最小戶型是33㎡1房，總價195萬，距離最近的地鐵是8號線海山地鐵站。
今年上半年鹽田可選擇的新房也不多。在售新盤僅有合泰御景翠峰和半山悅海、佳兆業鹽田城市廣場、四季公館、悅千山雅園，各樓盤均價在4.7-6.3萬/㎡，3房為主，且貨量不多。
目前待入市的有碧桂園心海天譽和星都梅沙天邸。碧桂園心海天譽總建面約8.3萬㎡，主力戶型約83-128㎡3-4房，預計5月開盤。星都梅沙天邸總建面約14.8萬㎡，包含住宅、商業及商務公寓等業態。
06
坪山：剛需主場，成交活躍
2020年上半年，去年新房銷售TOP 3的坪山依然是剛需主場。
截至目前，坪山今年已有3個新盤入市，累計供應住宅890套，主打3-4房，價格在3.3-4.5萬/㎡之間。其中，恆大城二期開盤即售罄，中海萬錦熙岸華庭、方直穀倉府在順銷中。
據深圳中原研究中心監測，兆邦基碧湖春天、泰禾金尊府、豪方東園、東關珺府等潛在項目或在今年入市。泰禾金尊府有望刷新片區新房價格。
二手房方面，坪山中心區在售二手房均價約3.6萬/㎡，最低還有二字頭，但地段好、配套好的已經摸高到5.2萬/㎡了。
比如，坪山中心公園周邊的大東城二期、萬科金御緹香二期，業主報價已經超過5萬/㎡。但據鏈家平臺成交記錄，大東城二期最新成交價約4.4萬/㎡，萬科金御緹香二期最新成交價約4.6萬/㎡。業主掛盤價和實際成交價還是存在距離。
03
專家觀點
1、這6個片區中，以3年為週期，您更看好哪兩個區域？以5年為週期，更看好哪兩個區域？原因是什麼？
中國（深圳）綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任 宋丁：
近一兩年的表現來看，西部整體上衝的力量強於東部，但並不意味著東部沒有機會。
深圳東西輪動是一個基本格局，西部有些局部地區已經漲的比較高了，那就意味著投資可能會往東部走。放在中長期看，東西輪動之下，都是有機會的。不好講哪一個片區更好，要個盤具體分析。
深圳資深地產評論員 朱文策：
6個片區都是深圳的城市副中心，整體來講都差不多。鹽田、坪山、觀瀾弱一些，光明、沙井會更好一些，大運也很好。
具體怎麼選，有兩個維度。
第一，選強勢區域。光明、沙井、大運相對更好一些，與深圳中心區的距離更近，人居環境更好，產業支撐更強。
第二，小區質素和周邊配套，對剛需的意義比較重要。地鐵、商場、學校、公園，配套不一樣會帶來宜居性、增值性的不一樣。
深圳中原二級市場董事總經理、中山中原總經理 玉家雄：
從這6個片區來比較，光明是首選。
從未來規劃、產業引入以及目前房價趨勢來看，光明會領先其他片區。補充一點，光明可能不止4萬多了，最近有消息說二手房成交單價到了7萬。
第二選擇是沙井或者觀瀾。
沙井享受了整個西部的發展紅利，在大空港、海洋新城的助推下，前景靚麗；觀瀾雖然在概念上比較少，但從與市中心的距離來看，其實觀瀾是相對比較近的，再加上4號線北延今年通車，所以觀瀾也有它的可取之處。
可能大部分購房者會傾向於選擇沙井，這2-3年沙井出了不少網紅盤，也可以看出沙井在大家心中的地位。
我認為，其實3年或5年，區別不會太大，因為這些區域的發展並不是3-5年走到盡頭，至少5-10年才會有根本性變化。所以，如果以5年為週期，我還會是以上的選擇。
Q房網南山前海區董事副總經理 陳建：
深圳的發展趨勢是西移。
從目前的房價來看，東西價格有一定差距，東部部分片區還是價格低窪區。光明和觀瀾這兩個片區發展相對較晚，正處於規劃建設階段，算是新興片區。沙井相對其他幾個片區來，利好更多一點。
如果買房希望在兩三年之內有回報可以選擇在沙井、光明，觀瀾可以考慮五年左右的中長期。大運相對成熟，工作在福田、羅湖的可以考慮。坪山也是處於規劃建設的初期階段，價格目前在深圳最有優勢，可以考慮中長期持有。
易居企業集團深圳公司副總經理 潘傳燦：
可以關注沙井、坪山。
沙井價格還不高，不僅有區域規劃利好，還有很強的產業支持。坪山目前則處於價格窪地，相對其他區域有優勢，其次是14、16號等軌道交通將解決區域人口流動問題，產業也在逐漸落實。
2、除了這6個片區外，還會建議剛需置業者多關注哪個片區？
深圳中原二級市場董事總經理、中山中原總經理 玉家雄：
對於剛需來說，除了以上6個片區，可能剩下的選擇也並不太多。比如西部可以考慮福永、松崗；東部可能就是坪地。
除非有一個情況：這6個區域在未來幾年房價大幅上漲，令到剛需沒辦法承受，我才會建議去這6個片區之外的其他區域置業。
還有一個可能性是，有傳言今年深圳會擴容，可能會有一些臨深區域劃入深圳版圖。如果屬實，這些臨深區域因為目前房價基數相對較低，所以也有值得留意的價值。
Q房網南山前海區董事副總經理 陳建：
羅湖、福田、南山給很多人的感覺是——房子太貴買不起，尤其是剛需買家，一聽就搖頭。但是，在羅湖的泥崗、布心，還可以買到300萬左右兩房戶型，在南山300萬可以買到中心區的房子，可能面積小一點，但位置還不錯，周邊配套都完善，學區也還過得去，比一些新興區域更容易保值。
在中心片區買房，雖然房子小一點，但是在配套和時間成本上有優越感。長期來看，配套成熟的地方租金也會更高一些，今後轉手可能會更快一點。很多時候買房都沒有辦法一步到位，建議先上車再選擇合適的置換。
3、放在今年看，現在是買房的好時機嗎？
中國（深圳）綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任 宋丁：
如果是自住型的剛需，我認為其實沒有一個準確時間點的分析來告訴你什麼時候能買或不能買。自住需求，不能完全用貨幣價值來等量。
至於買哪裡，這完全基於購房荷包的大小，這是一個基本條件。手上有100萬和500萬，選擇的地段、產品會有很大差別，這個不能一概而論，沒有標準答案，要根據自己的實際情況來決定。
今年的形勢，目前來看壓力比較大，這是一種很矛盾的局面：
一方面，疫情之後，很多人手頭現金流緊張，影響需求進入樓市；
但另一方面，國外量化寬鬆、中國降息降準，導致貨幣可能面臨通脹貶值，這樣又迫使大家不敢一直等待，因為等待是對貨幣最大的不尊重。兩相矛盾之下，今年到底是否合適買房？在什麼時候、以什麼樣的力度買房？這不能做非此即彼的單一判斷，每個人要根據自己的情況做出合適的選擇。
深圳資深地產評論員 朱文策：
疫情現在來講還看不太清楚，對房地產的傳導還沒有顯現。如果疫情對全球經濟反覆衝擊，遲早會傳遞給房地產，市場高度不確定。
這種情況下，給剛需的建議是：
第一，短期的市場波動，意義不是特別大，市場怎麼走都是情緒在主導。
第二，一定要評估家庭收入。很多人對自己的預期比較好，覺得以後的收入肯定會上升。但目前的情況是，原來風和日麗的企業經營環境和家庭生活環境，全部一夜之間發生逆轉，可能今年一整年都別想著加薪，不降薪不裁員就絕對是實力非常雄厚的企業了。
所以，評估收入情況，確保資金在最嚴峻的情況下不斷裂，再決定要不要買房，這是底線問題。
第三，如果要買房，繼續“打新”。政府限價，相當於已經幫你隔離了資產下跌的風險。
如果是投資，短期看要注重資金安全，這是第一位的。在這個基礎之上，如果你子彈夠多，那你就打。因為產品還是有信心，沒有問題，但資金安全能不能做得好，這就不一定。
深圳中原二級市場董事總經理、中山中原總經理 玉家雄：
深圳過去20年裡，房價真正的下跌，只有2008年曇花一現過，對於剛需來說，等到跌再買，不知是何年何月，難道要等下一個20年？
只要有條件或者真實需求，當買還是要買。
Q房網南山前海區董事副總經理 陳建：
2020年比較特別，遇到了突如其來的疫情。首次置業或者其他因素比如孩子上學，這類剛需任何時候都可以買房。
現在疫情還在世界各地蔓延，具體走向目前還不是很清晰。買房之前，應該更理性地想一想，今年是不是最適合你買房的時候，而不是今年該不該買房。
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