中小房企異地開發經驗分享！！乾貨

在樓市調控政策重壓下，中國樓市受限購、限貸等政策影響比較大，銷售業績急劇萎縮，資金鍊正在加緊收縮。一線城市受樓市調控衝擊較大，房地產屬於資金密集型產業，在成本壓力大和銷售遇阻的困境面前，更多的房企開始轉戰二、三線城市。下面分享一下中、小房企異地開發需關注哪些。

（一） 地域選擇

關於地域的選擇最好是二、三級城市，經濟發達地區的邊緣城市，最好城市拆遷改造力度較大的城市。

佈局二、三線城市優勢如下：

1、可以享受周邊城市地產價格上漲所帶動效應及經濟發展的輻射效應；

2、當地開發商實力較弱，競爭強度較弱，我方公司運作理念、設計理念、建築理念領先於當地企業；

3、當地運作規範程度較低，制度縫隙較大，當地的政府官員有招商引資的政績壓力。

如融科置地（聯想地產）就避開超大城市，重點選擇武漢、重慶等二線城市；順馳體系內現金迴流也大多來自於一些二、三線城市，而北京、上海等大城市佔用資金過大，且資金迴流數量、期限不如預期。

所以一線城市的中小企業轉戰二、三線城市還是比較有優勢的，二、三線城市項目的回籠資金在一定情況下也可以緩解一線城市資金週轉的問題。

（二）市場進入方式

1、以招拍掛方式拿地

我方獲取土地應是這類城市中處於中心區域土地或者城市擴張的黃金地帶的土地，這樣可以避免大量的拆遷工作，最好拿已經完成拆遷的淨地。其中可以有操作空間：

1）舊城改造和經濟適用房可以享受土地出讓金減免；

2）招商引資中往往出現大型市政項目（一般要賠錢，賠多少彈性很大）和周邊土地的捆綁招標，其中有以土地補項目、出讓金返還的做法；

3）另外建設政府市政項目，可以以該項目權益抵土地出讓金；

4）通過國企改制獲取土地，此類土地多為劃撥工業用地，需要經土地儲備整理中心收回進行招拍掛（注意其中的風險，當地企業不懂規則或蓄意欺騙，往往在重組中把此類土地按照市場價格作價，其實還要收回經過公開市場），我方通過操作可以控制土地進入公開市場的時機，

5）可以在該國企將收到的土地出讓金返還上打主意；還可以請政府出面勸退招牌掛對手；

6）恐嚇招拍掛對手，必要時以天價成交排除競爭對手，然後使此次招拍掛無效（可能要犧牲保證金，當然最好能做好政府關係，要求政府退還保證金）；

7）充分利用時間差，多用於招標方式，說服土地儲備整理中心縮短信息公開到招標截至之間的時間間隔，設置苛刻條款使對手在短時間內很難實現，如繳納鉅額保證金等；

8）在實際操作中降低地價首付比例，延長繳納時間，能拖則拖。

以上各個做法的關鍵：要有良好的政府關係。最好能使項目成為政府的標杆工程，讓他們幫你想辦法---他們對當地市場及規則的瞭解遠遠勝於我方。

2、聯合開發

1）最常見方式：對方土地、我方資金方式組建合資公司，對方溢價部分放入負債，存在的問題是有合作就有摩擦。最好解決方法是把對方清除出管理隊伍，讓對方只享有部分房屋的收益權，作甩手掌櫃。

2）合作方最好選擇國企，因國企很少算細帳，我方有可能獲得更多的利益，且磨擦容易解決。最好的國企是由原先舊城改造辦公室、統建辦公室等分離出來的地產公司，這類公司土地資源豐富，有利於我方在當地的長期持續發展。

（三）重點注意問題

1、成本問題。當地單位開發成本可能與我方原先項目成本差距巨大，控制好成本就等於可以防止最壞情況的發生，最好尋找當地施工隊伍；

2、儘快拿到開工證；

3、儘快拿到銷售證，有可能在開工證之前拿到；

4、充分利用當地其他地產商操作慣例，如收取定金方式等；

5、與銀行打好關係，不必等到住宅封頂才能做按揭；

6、商業項目要特別注意區位。如先天不足則尋找有實力的策劃公司幫助進行定位、推廣、宣傳等活動；

7、學習當地開發商的成功經驗，找準項目定位和盈利點。舉例來說，一個地產項目根據測算，開盤價格要低於造價，後來跟老闆聊，情況果真如此。聽完他算的“總帳”，才恍然大悟，原來他們的利潤點在於後期的住宅、在於商業、在於拆遷區內的廠房改建等。

總結：

房企在佈局二三線城市時應注意異地多項目運作管理相對單個項目管理要複雜得多，它需要企業在多個項目之間協調和分配現有資源，以獲得最佳的項目實施組合。同時對企業的人力資源也提出了更高的要求。要靈活的運用現有的管理工具，構築起房地產開發企業多項目運作的管理基石，使之成為企業的一項重要的競爭能力。