【前言】
廣州中原研究發展部監測，2020年五一假期廣州一手住宅實際開盤/加推約2763套，較去年同期下降10.8%，整體去化率在4成左右，略低於去年同期的平均去化水平。
區域市場方面，南沙表現最為“搶鏡”，五一期間推出過近七百套單位吸客；而黃埔則“百花齊放”，多個板塊成交火熱，中新知識城、長嶺居等多個板塊銷售現場火熱。
此外，今年五一期間不少項目通過促銷活動強勢吸客。關於2020年廣州五一樓市分析，且看本篇解讀。
開盤推售總結
廣州中原研究發展部調研發現，
2020年五一假期廣州共計2763套單位推新，推貨量比2019年五一假期減少10.8%，市場推售聲勢遠不及往年。主力推新區域為南沙、白雲、增城等：南沙（677套）>白雲（450套）>增城（392套）
廣州中原研究發展部認為，今年“五一”推貨表現不如往年的主要原因：
一.受疫情的影響，購房需求遭受抑制，市場原本期待的“三月小陽春”未能出現。
而待疫情穩定後（三月中下旬），不少開發商便採取“推貨+以價換量”模式，以彌補一季度的損失和業績，提前消化了不少新批房源和客源；
二.目前整體市場經濟略有萎縮，不少原本意向購房客選擇推遲購房計劃。
在這樣的背景下，不少開發商恐市場不能消化推出的貨源，從而選擇觀望後市走勢才決定後續的推貨節奏或謹慎推貨，促使本次五一假期整體推貨聲勢較弱。
三、今年“五一假期”缺乏超大盤加推，據統計，本次假期推出的樓盤貨源均在300套以下，缺少如亞運城、科慧花園等社區大盤的推出的支撐，整體推貨量難達高位。
區域總結
中心區供應乏力，增城、南沙、黃埔、白雲“四大金剛”唱主角
監測加推的11個區域中，3個區較去年五一推貨增加，分別為荔灣、花都、從化；
而傳統供應大區則均有回落。其中，黃埔（324套）、增城（392套）貨量下滑最為明顯，同比分別下降49.2%、49.1%。
另外，需要指出的是，本次天河、海珠、越秀三大中心區貨源較少，加上4月份的提前搶跑，從而導致本次黃金週出現“零供應”，
板塊方面，五一共19個板塊開盤或加推，整體近4成去化率，其中金洲、中新知識城、黃閣、白鵝潭、三元里首日去化量位居前5，首日去化率均高於市場平均水平。
南沙金洲板塊作為區域老牌的跑量板塊，市場活躍度一直保持高位。
目前板塊五一在售的一手樓盤主要為中國鐵建海語熙岸、越秀·東坡等，在售均價均處於26000元/平左右，屬於板塊行情價。
廣州中原研究發展部認為，金洲板塊供應積極，貨源充足，加之整體板塊配套、居住環境逐漸成熟並被買家接受，灣區規劃出臺後不少投資客前來置業，整體較南沙其它板塊火爆，剛需買家青睞度高。
黃埔中新知識城目前在售樓盤以康大龍祥匯、龍湖雙瓏原著、萬科幸福譽等，首日去化率基本處於5成以上。
據調研瞭解，中新知識城的剛需盤因價格適中，產品規劃較優，最為吸引買家關注。
比如萬科幸福譽，主打82-97的剛需實用三四房，加上一定的促銷優惠活動，現場銷售氛圍火熱。
而相對的，康大龍祥匯，因產品定位為疊墅、合院，定位高端，推出數量少，故五一假期看房人數相對平穩，僅比平時週末略多。
白雲三元里板塊則主打“優惠戰”，其主力貢獻樓盤以保利閱雲臺為主，項目除97*98*99*99折的折上折優惠活動外，還推出不少一口價單位（樓層、朝向較次的單位），吸引不少預算有限的買家諮詢。
加上採用“世界大戰式”的中介渠道帶客，現場、銷售量火爆，板塊市場五一人氣十足。
市場現狀
需求穩步釋出，供求兩端強勢反彈
4月廣州網籤一手住宅成交量為6566宗，環比大漲50%。
此外，本月新增供應達5862套（62.13萬㎡），基本與上個月持平保持年內較高水平，從供求情況來看，市場復甦反彈勢頭強勁，買家需求進一步釋放。
因此，本次五一推新量雖不及去年，但疫情積壓下的購房需求將逐漸釋出，買家積極性相對較高；
今年五一市場環境將比去年十一有明顯改善，從而不少優質盤源交出了不錯的成績單。
五一價格
整體調價平穩，個別樓盤促銷力度大
廣州中原研究發展部針對性調研全市14個“舊盤加推”項目發現，五一推售價格與最近3個月持平（或變化幅度±3%）的項目11個，佔調研總量的78.6%、
可以看到目前疫情對樓市並未有過大影響，大部分項目的價格策略仍是維持“平穩”。
同樣存在不少開發商去化決心較強，促銷力度大的情況，多采用“折上折”及少量的“一口價”特價單位的多種優惠模式。
但該部分“一口價”單位多屬於低樓層、朝向差的單位，主要以吸引客戶關注為主要目的。
同時，據廣州中原研究發展部調研瞭解到，採取“以價換量”銷售策略的樓盤均取得較好的成效，銷售去化均處板塊高位。
由此可見，在目前的後疫情時代，廣州市場依舊具備較強的購買力，客戶只要遇到合適的價格仍然會加快入市。
亮點關注
1）產品：大戶型比例持續上升，戶型逐漸多樣化
五一開盤/加推、收籌的項目中，推出有100平方米以上的3房、4房單位比例進一步增加，佔比達72%，較去年同期提升4%。
相比之下，僅14.5%的樓盤涉及80平方米以下的戶型。“一步到位”的大戶型已成為未來發展趨勢。
另外，廣州中原研究發展部調研發現，複式單位戶型也有明顯增多，佔比約14.5%，如新塘保利335金融中心115平復式4房；
黃埔中冶逸景臺主推126-136平方米複式4房；白雲保利閱雲臺則主推88-104平方米複式3、4房。
2）首付款：首付基本正常，僅2成項目可延遲首付
為降低風險，加快資金回籠，五一假期開發商對首付期限並沒出現明顯放鬆，基本處於正常水平。
據調研瞭解，開盤推新的22個項目中，15個要求正常首付，佔比68%，不過也有6項目為爭取成交，延遲1個月或更長，佔比27%。
另外，白雲新盤保利閱雲臺為強勢“搶客”，首付期限可放鬆至3月內。
3）新盤：多個全新盤“蹭熱度”,別墅產品明顯增多
今年五一前全市約8個全新盤在五一盛大推出，該數量“近年罕見”，較去年十一淨增6個，較去年五一同期淨增7個。
同時，本次推出的全新盤多瞄準中高端市場為主，僅疊墅戶型產品已佔3個，其餘產品戶型均為3房以上。
疫情在得以穩定控制後，市場經濟穩步復甦，被抑制的需求逐漸釋出，開發商對市場購買力仍保持樂觀態度；
加上經歷3、4月份的長時間蓄客後，促使開發商認為目前市場已經完全能夠快速消化推出的產品。
重點板塊
【南沙：金洲大盤持續走量，南沙灣人氣一般】
五一期間，南沙市場熱度較高的板塊為金洲-蕉門河及黃閣。
其中，金洲-蕉門河板塊今年僅中國鐵建海語熙岸、越秀·東坡等少量一手項目存在開盤/加推動作，且並沒有過多的促銷活動。
但項目銷售認為目前項目售價已處於低位，自一季度大規模推貨後，買家認可度亦較高。
從長期來看，南沙金洲已經沒有新的大體量地塊掛牌建設，金洲作為南沙“宇宙中心”，板塊升值潛力較大，後市價格看漲可能性較大，因此，五一期間促銷力度相對較弱。
但從現場氣氛來看，銷售中心整體人氣在本次調研中處於較為踴躍的水平，現場相對火爆，項目外停滿私家車，多臺客戶在計價、簽約。
廣州中原研究發展部認為，雖然近期黃閣、東湧等板塊推地較多，一手成交出現一定熱度轉移、平攤問題。但就配套而言，南沙尚未存在能與金洲板塊所匹敵的板塊，標杆地板塊靈山島配套、發展沉澱仍需時日；
另外，目前金洲已缺少大體量地塊掛牌，大社區樓盤“買少見少”, 未來金洲一手推新週期將更長。
綜上所述，金洲板塊在售一手項目仍然具備較高“含金量”，未來升值潛力可期。
但相對而言，南沙灣板塊的嶺南星河榮譽項目則表現相對“冷清”，市場熱度被靈山島蓋過風頭。
主要由於五一期間項目優惠力度不大，加上4月中旬的“搶跑”已消化大批的客源。同時目標客戶群與靈山島有所衝突，促使整體成交相對平淡。
【增城：朱村罕見“缺貨”，永和大搶“風頭”】
據廣州中原研究發展部調研，增城區五一樓市熱點主要集中在新塘、永和等板塊。
其中，永和板塊廣州增城萬科城主打3房小面積，憑藉“優質教育資源+價格親民+世界大戰式的多聚道帶客”的優勢，現場人氣和成交量人氣均相當火爆（當天有近百臺客戶，一小時內有五單成交），單盤去化率超7成。
據銷售透露，開發商對板塊發展前景十分樂觀，疫情前後項目並無採取明顯“以價換量”策略，客戶群體以天河、黃埔上班族及增城本地客戶居多。
另外，需要指出的是，一向為“五一、十一”假期常客的朱村板塊，今年卻基本缺席。主要由於朱村板塊多盤已進入尾貨或售罄階段，市場供應逐漸乏力。
據統計，五一假期僅保利中海金地·大國璟加推180套單位，且整體銷售現場氛圍一般，去化率不足2成。
廣州中原研究發展部認為，作為“貨倉”的朱村今年五一缺貨的主要原因在於：
一、板塊多盤已進入尾貨階段，尤其是近地鐵優質房源已基本售罄，市場供應逐漸乏力；
二、多個跑量大盤普遍集中在3-4月推貨並促銷吸客，因此五一多為順銷狀態。
【番禺：多以蓄客為主，個別單盤成交火熱】
番禺區五一期間多盤以收籌蓄客為主，比如珠江鉑世灣、凱德山海連城則處於持續收籌狀態。而大華紫悅府因預售證的問題，目前亦處於登記蓄客階段。
但番禺仍有不少新盤湧現，且市場活躍度較高。
比如市橋板塊的龍光天璞，主推89-117平的三四房和疊墅產品，現場銷售火熱，單單看房、談價客戶就在5臺以上，現場無空位算價。
廣州中原研究發展部認為，龍光天璞需求活躍主要原因在於：
一、項目的進入能夠有效彌補片區一手空白，促使客戶從二手市場轉移至新房市場；
二、價格較華南板塊低，目前龍光天璞在售均價在35000-36000元/平左右，明顯較華南（新房40000元/平以上）低，客戶接受意願偏高。
而鍾村板塊新盤——中國鐵建花語嶺南因主打高端市場，推出的均為疊墅產品，目標客戶群較窄，現場氛圍相對冷清，但仍有幾臺客戶在約看。
【黃埔：新老闆塊齊發力，區域樓市活力足】
五一假期黃埔樓市整體熱度較高。
除傳統中新知識城、長嶺居等熱銷板塊外，蘿崗香雪板塊憑藉“明星盤”品秀星樾的加持下，成功以“區域新貴”姿態殺出。
據調研瞭解，品秀星樾憑藉區位和價格的優勢，加上現場促銷力度大（品秀星樾除常規折扣外，五一新增3個VIP折扣，前100名成交的業主免1-2年物業費），吸引了大批優質客源，銷售現場十分火爆。
沙盤區、板房區、洽談區均人滿為患，氛圍熱烈，銷售算價前需先查詢房源是否已經售出，項目當天去化率超6成。
據現場銷售透露：目前開發商對項目後市十分看好，預計年中樓市回暖後有小幅漲價的可能性。
從價格及促銷情況看，受疫情影響，黃埔眾多項目定價保持與去年差不多水平，基本未見大幅漲價行為。
而剛需改善衝量的去化盤，五一假期相較4月有額外折扣，房企去化促銷誠意較明顯。
由此可見，今年五一假期購房對於剛需置業群體而言，是個性價比不錯的合適時機。
五一總結
後疫情時代需求不減，市場具備較強購買力
從五一調研情況來看，整體樓市表現尚可，基本能夠保持4成以上的去化率，部分臨近地鐵、生活配套成熟、規劃前景佳的優質項目，去化表現相當理想，基本在6成以上，如金洲板塊、中新知識城板塊等，銷售現場更為火爆。
在目前疫情得到有效控制的背景下，積壓需求亦逐漸釋放，開發商對後市具備較強信心，並沒出現明顯的調價現象。
廣州中原研究發展部認為，今年五一假期樓市仍保持相對活躍，市場氛圍較去年十一有所好轉，樓市成交平穩向好。
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