1998年住房改革，房地产市场化就开始蓬勃发展。走过了野蛮生长的年代，市场和客户都逐渐回归理性。用一句俗话：凯撒的归凯撒，上帝的归上帝。没有谁能够主宰，也没有谁能够预测！我们只能透过历史的缝隙，窥探一丝微弱的光芒。
1、2002年降息
2002年2月21日央行进行利率调整，五年期利率自1991年以来历史最低点。直到2015年5月11日才跌破这个点。
2002年1-8月份，全国商品房销售额同比增长25.3％，其中商品住宅销售额同比增长25.1％，分别比投资增长率低4.7和9.1个百分点。
2001年房地产投资占全社会投资的比例已上升到19.1％，2002年上半年则上升到25.1％这一前所未有的高水平，而1995年这一比例仅为15.73％。
2、2008年降息
2008年全球金融危机后，出口下滑，国内资金缺乏合适的实体经济投资领域，大量转投价格不断上涨的房地产经济。
个人储户在存款负利率情况下，也通过较高收益率的银行理财产品流入房地产经济。
2008年9月16日央行降息后，地产指数1个月、3个月和6个月的绝对收益分别为4.3%、24.8%和46.5%，相对上证综指的相对收益为8.2%、25.4%和38.1%；
2008年8月，全国商品住宅成交面积单月同比降36.6%，9月至12月降息后，2008年12月，月同比仅为-3.5%。但是在2008年连续五次降息之后，2009年商品住宅成交面积同比增长45.4%。
3、2015年降息
与2008年一样，2015年经历了五次降息。其中8月26日五年期贷款利率下井到历史最低点——4.9%。而且不排除全国大多数地区、大多数银行，房贷利率还在执行打折。
而且2015年3月，央行联合住建部等五部委发布楼市新政策，这就是著名的330新政：首套房公积金贷款首付最低下降到2成，而二套房首付下降到4成，个人住房转让免征营业税的期限也由5年下调到2年。
结果可想而知，2015年深圳开始吹起涨价的号角，2016年、2017年全国很多城市快速跟涨。这段经历并不久远，相信很多朋友，或者是身边的朋友都经历过。不知道多少人因为买房，一下子完成了阶层跃迁。也不知道有多少人因为没买房，拍肿了大腿。
4、2020年降息
2019年8月份开始，央行开始执行LPR。这个是一个非常明显的信号，一个动作，让我们国家对货币政策调整的方式更加丰富起来。举个例子，以前我们只有一个阀门，现在多了一个。这样在用水的时候我们就多了很多选择。
2019年9月份以来，一共有四次降息，而这四次降息全部都是不对称降息。什么意思？就是说，一年期的贷款利率降的多，五年期及以上的贷款利率降的少。"房住不炒"的政策还在，疫情对经济的影响也在，最难选择的时候，国家多了一个LPR的工具。
那么说说结论吧！
都在说：利率下调，房价必然上涨。从历史的经验来看，确实如此。利率对房价的刺激是明显的，但有不是迅速的。市场有3个月左右的反应期，之后总会带来房价上涨，从未让炒房客失望过。
但是这一次连续调整，却有所不同。同是利率下调，货币宽松，但是房地产调控政策却没有宽松。所以贸然说一定上涨，或者一直横盘，都是不客观的。
利率下调对市场的刺激是一定的，但是这一次，不会那么明显。今后是市场有利于三个群体。
1、真正的需求类购房者，包括刚需和改善。
2、真正有头脑的投资者，不包括投机者炒房者。
3、真正有实力有竞争力的开发者。
冷静了一段时间，让子弹飞了一段时间，大概是时候了。
（本文不构成购房建议，不作为投资参考，仅为个人分析判断。购房、投资仍需理性。交流互动可关注“老贾房产说”抖音账号）
