保利地产2019年报点评
1、业绩、分红超出市场预期
年业绩：营业收入 2360 亿元，同比增长 21%，归母净利润 280 亿元，同比增长 48%，对应每股盈利 2.35 元，超出市场预期。每股分红 0.82 元，对应分红率 35%。
2、业绩超预期原因
公司 2016、2017 年销售的高毛利项目集中进入结转周期。 2016~2017 年公司销售额复合增速为 42%，显著高于同期归母净利润 13% 的复合增速（2018 年销售额增速和营业收入增速基本匹配）。从 2016年末至2018年末，公司预收账款由1555亿增至近3000亿元，前期销售而未结转的大量高毛利项目集中结转带动业绩高增。
3、已售未结及后期业绩展望
2019年末预收账款可覆盖 2020 年中金公司预计营业收入1.1 倍左右，且销售项目聚焦一二线城市，项目毛利率较高，在2020年至2021年有很大希望将超过年化15%的可能性，由于项目集中多集中供暖在高线线城市相对核心区位，毛利率下行风险有限（中金公司测算，2020年毛利率下行幅度不超过1%），连续的业绩超预期表现也有望持续；
4、资产负债及融资成本
2019 年末净负债率较年初下降19个百分点至 68%（永续债视为负债），有息负债综合成本为 4.95%（2018 年末 5.03%），总体融资成本进一步降低。公司近期以 3.07% 的票面利率发行15亿元 3+N 年期的中期票据，融资端优势在当前市场环境下进一步凸显。
5、发展趋势
1）销售
预计2020年销售额同比增长 5%~10%。2019 年公司实现签约金额/面积 4618 亿元/3123 万平米，分别同比增长 14%和 13%；2020 年一季度实现签约金额/面积 710 亿元/490 万平米，分别同比下降 35%/30%。2020 年预计公司在约 7000 亿元可售货值的支撑下，销售额将实现5%~10%的增长（4800~5000 亿元）。
2）拿地
在资金成本降低的效应及融资端进一步放开的大背景下，2020 年一季度加大了拿地强度，全年投资额料维持正增长。
2019年新增土储面积/金额同比下降14%/19%至 2680 万平米/1555 亿元。
2020 年一季度公司新增土储面积同比增长60%至 459 万平米，拿地金额同比增长117%至 347 亿元，相当于同期销售额的49%（2019 年 34%）。
2020 年公司计划房地产及相关产业直接投资总额 3150亿元，较 2019 年计划 （2900 亿元）同比增长 9%。
3）其他两翼业务
2019年保利物业实现营收规模60亿元，且会随着销量的扩大而继续扩大，在业务管理上思路不是和普通地产公司保持高毛利一致，在扩大市场盘子的阶段，公司层面对利润的要求迫切性并不是放在首位，提高服务质量，扩大对其他非自售小区的转换率。保利物业目前市值在400亿港币左右，保利地产持有71.25%的股份，折合256亿人民币左右。
不动产金融板块在管基金规模1200亿元，同比增长9%，这是保利地产长期转型的着力点之一，但不太吹嘘此处。
总结：
业绩持续超预期，表现稳健，在销售和拿地端都表现出了板块中最强的韧性，聚焦高线城市核心区位。两翼业务表现长远的战略思考与定力，成长快且表述低调。
当前股价，折合2020年底PE约5.8～6倍，相对于项目价值NAV估值折价56%，处于历史底部区间。（但地产光景不能和过去5～10年相比） 不奢求估值较大幅度上升，赚取到eps情节下，估值稍有上升是有可能的。
仍是地产板块综合因素下，最优选择之一。
