问：老师你好，从第1次看到老师发的文章后，第1天就加入了知识星球，很荣幸成为您的会员，我家的情况：自住房一套无贷款在老公名下，准备入手第2套房，知道如何操作首付三成，但不知道如何操作老师所说的第2套房避税（是和老公真正离婚吗？），看过了老师发表的每一篇文章，仍然没有明白，麻烦老师详细说一下，感谢！
答：你好，我们一般说的避税，主要是指二手房出售 未满2年要缴纳5.6%的营业税。这个税费可以通过跟业主结离婚的方式免除，婚内更名是不需要出任何税费的。 需要真离婚，大部分人接受不了，但是在职业投资圈内是很常见的做法。
问：想入手投资东莞松山湖的房子，请老师推荐几个楼盘，谢谢
答：松山湖的房子该怎么买? 松山湖开发强度很低，真正的松湖片区内楼盘很少，分为东西南北四个区域： 1、松湖西区，代表楼盘是锦绣山河一到五期，均价四万左右。 锦绣山河是松山湖体量最大、最具代表性的楼盘，品质高，区位优，大户型为主，成交活跃。 2、松湖北区 代表楼盘长城世家，和堂，3号别墅，丰华悦园，万科松湖中心，均价3-4万。 3、松湖东区 代表楼盘万科松山湖1号，万科虹溪诺雅，翔龙御湖居，均价3.5-4万。 4、松湖南区 南区是华为的总部基地，可售房源极少，区域内位置最好的楼盘大多是华为自建，供华为内部员工购买，售价很低，每平米八到九千。 华为自建楼盘 松山湖楼盘有两个特点，一是楼盘数量少，二是大户型和别墅居多，很多都是200平以上，总价800万起的大户型，小面积稀缺。 悦园的品质和环境不错，紧临松山湖，单价4-5万。 总结： 1、东莞缺少价值高地，这个高地一旦出现，一定是松山湖； 2、松山湖目前配套还不够完善，价格三万多，还有入场机会，不过要注意回避溢价盘，淘笋； 3、东莞二手房不限购； 4、鉴于东莞的经济体量和对热钱的吸引能力，松山湖最值得投资的是小面积低总价，一是稀缺，二是门槛低。 5、松山湖片区，分为多个板块，有真松湖和伪松湖，价值有高有低，需要认真挑选。
问：十三大大你好，请问西乡领航城五期领誉158平四房新房，均价5.5，总价870左右，投资加自住的话值得入手嘛？目前个人有领航城领丽花园89平三房自住，15年入手，市值580左右，贷款210，手中现金250左右，家庭税后年收入100起，家里两个老人和不到三岁的小孩一起住，准备要二胎，老婆罗湖上班，我在宝安上班，目前都比较稳定。老婆名下无房无贷，目前有机会做3成首付。是卖了目前自住这套置换157平大四房呢？还是保留89平这套，直接再买一套？或者自住这套卖掉，置换个福田或宝中的三房学区房？您对领航城小区未来升值空间看好吗？89平这套2820年11月就满5年，什么时间点出手比较好？
答：你好，领航城是西乡大盘，盘子很大，分为五期，周边配套很一般，被工业区围合，107国道和飞机噪音很大，离固戍地铁站也不近，另外地块是94年的，25年产权已经没有了。 缺点虽然很多，但也有优势，体量大，入住人口多了，配套都会慢慢完善，西乡紧邻宝中，是炙手可热的地块。 总体来说中规中矩，可买可自住，但后期也属于补涨盘。领航城各项指标都是个刚需盘，加上对面的桃源居，常年大量放盘，自身不足加竞品挤压，升值空间注定有限。 建议保留自住这套，等待下一波涨幅完再考虑出售，现在可以继续加仓宝中或者福田学位。
问：十三老师您好，我现在有一套星海名城三期的2房，想置换一套。总价控制在1000万左右的，主要在南山区看，希望楼龄在10年以内的。主要用来自住，现在没有孩子，所以不用现在就有好学位的，但希望能跟着增值，有一定投资价值。我现在关注的片区主要在西丽，前海和蛇口。西丽的话可以买大一些舒适一些的，前海蛇口就只能买比较旧和小的，这三个区域您怎么看？有什么推荐的楼盘吗？
答：南山的板块基本都分析过，大体是:南山无洼地！ 能炒作得地方，都被翻来覆去炒了几遍： 1.西丽、大学城，新盘多，价格贵； 2.深圳湾，海景，学校，新盘，豪宅区，贵 3.后海，学区房； 4.蛇口，楼龄分化； 5.南油、南中，短期改造无望； 6.科技园，价格贵； 7.前海，我倒是觉得前海的价格还没有完全透支，700-800万看看前海那几个盘吧; 南山的置业思路就是：花园人车分流次新潜力学位，然后最后一点也是最重要的：一定买笋盘！ 至于西丽这个地段，总体不错，有高铁站、留仙洞的规划，但是缺乏学位支撑，南山发展主方向是南边，西丽未来还是不如前海后海蛇口的。 选筹参考星球内往期推荐的楼盘
问：目前住在布吉（大芬地铁站旁200米内）复式楼梯房，居住还行，赠送面积大，就是小区不大，公共设施少；另外在深中旁有一小面积学位房，大孩六年级，二孩不到一岁。问一下，不考虑工作地点因素，从居住和投资角度，是否有必要置换到福田和南山去（大房换小房）？谢谢！
答：布吉的潜力等同于罗湖，品质等同于梅林，可以说是深圳市内最破的地方；因此，结论很明显：布吉整体来看跑输大势； 从哪个未来升值的角度看，建议换到南山或者福田。
问：你好。我们夫妻二人分别在龙岗五联有一套万科清林径79平(值260万)和一套百合盛世89平(值370万)的房子，想卖掉一套换一套龙中或大运的学区房，但两个购房指标已用完，小孩过3年读小学。如卖掉一套百合盛世加手中现金大概400万，买深中的学位房(招商依山郡)好还是大运四大神盘好？比较喜欢招商，又担心招商依山郡小学不咋滴，深中龙初合同是合作办学，合同只签了6年。自住加学位需求，工作地点在龙中。求推荐四房的学位房。
答：如果只考虑龙岗，如果想买龙岗不跑输大盘，推荐购买龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语 对应楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座、奥林华府 如果能接受投住分离，建议多关注福田和南山学位房。
问：十三老师好，今年深圳房价行情怎么样？是涨还是跌？想换一套学位房，因为指标及资金问题，卖了才能买，所以想请教几月卖比较合适几月份买比较合适，卖的房在南山华侨城，想买的房在南山南外高新分部，涨的快了怕踏空，纠结中，求指教！
答：你好，置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。 这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。 深圳的上涨还在继续，从西部会逐渐蔓延至中部和东部。
问：你好，我住龙华、清湖两个地铁站之间，想问一下壹成中心的住宅怎么样？我看现在一直在盖新楼，有个大型购物综合体，值得买来自住吗？周围学校好像比较少，请老师谈谈分析一下
答：壹城中心，龙华区地标性住宅，是龙华老城区最吸睛的盘，没有之一。 这个小区有优势: 1、高赠送，利用率普遍超过90%。 2、配套齐全，学校、商业、地铁（共十区，但是只有九区算地铁房）； 3、次新、鸿荣源品牌； 4、税费低，因为2015年首开，登记价高而且涨幅不大。 5、价格也亲民。 劣势也很明显： 1、体量确实太大了，而且附近旧改太多，一手砸盘，二手价格也一直上不去，简直天量供应； 2、本身离地铁较远，加上四号线交通拥挤，依靠地铁上班不方便（9区稍微近一点），而且全部入住道路交通势必拥堵； 未来预计周边建设结束它的春天会来。横这么久跌这么久，也预示着机会。九区未来将成为十个区中单价最高的区，有闲钱可以考虑捂盘。
问：老师你好，我在坂田有一套目前出租（5千一月，）惠州龙光城一套精装，目前已空置三年。我在坂田上班，媳妇在景田上班，现在租在景田，现在我们想在景田搞一套（800—1000），万科金色家园二手还有就是景田的天健天骄新房 ，如何选择？天健天骄得房率太低，单价也不便宜，最大优势就是新房。或者有什么区域更适合我们，现在手上首付也不够，是抵押加杠杆还是出手一套（坂田or惠州）加杠杆月供可以
答：景田板块分析： 景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头；但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的投资潜力不会太大，中长期看持平大势； 景田北区距离地铁口最近的就是万科金色家园，小区是整个景田片区为数不多的，拥有大花园、泳池、篮球场、幼儿园、商业等等优点集一身小区，并且也是附近环境最好，生活最便利的小区。 万科金色家园2003年 优点： 1.景田D出口，标准地铁口物业。 2.附近公园多，步行五分钟即可到达莲花山 3.小学、初中距离近，小区内有幼儿园 4.大花园、生活娱乐、配套齐全、环境干净、万科物业 5.户型不错 缺点： 1.小学为景田小学，学位没有景田中区域荔园外国语小学好（初中都是福田科技中学） 2.总价高，没小面积户型。 天健天骄是伪香蜜湖，地段是很好的，小学也很好，所以价格也高了。景田早已成熟，天健工业园和香蜜村旧改算是拼图的最后几块板，盖完就没有什么未来想象空间咯。 所以是自住改善型的物业，稳健。 综合来看，自住选择天健天骄，但是考虑未来升值潜力景田不适合。 惠州趁早出手，坂田可暂时保留。
问：你好！，皇岗片区属于福田价格洼地，请问景源华庭的房子投资加居住，地段不错，单价6万多，但是那个是独栋塔楼，请问有没有投资价值?
答：上车盘能选择的空间比较小 瑞景华庭这类房成交量大、面积小、单价高但稳中有升，可以参考丽阳天下这几年的涨幅。 可以对比一下。
问：请问福田保税区有什么推荐的楼盘？希望找一套四房、有社区，以后小孩上福外南校区方便些！谢谢！
答：红树绿洲不错，但小学不带福外学位，双学位有朗庭豪园，丽港湾。
问：十三老师您好，现有两个娃，大娃已上小学，有A和B两套房，A房还完贷款（福田三房，有较好学位），B房贷款还有100多W。是想升级成四房，保住A房所在的学区的学位。 想到的方案：1.在福田附近约25年老小区，买个四房（平时出租），需先卖掉B房，得160现金加手上存款，再买四房。 2.把A，B房都卖掉市值约900，买附近本学区的四房(总价约1300+)，顾虑是：先卖后买会有交接风险，还有二娃三年后上小学，积分会不会受影响。 怎么操作能尽量实现目标，还有其他建议吗？谢谢！
答：你好，置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。 这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。 建议保留福田学位房，在附近租房住。 出手B房，投资一套未来升值潜力大的4房。
很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。
