產業地產，從“地”開始，最終仍會迴歸到“產”。
在如今“一城一策”、“一產一策”的新時代下，不論是國資背景還是社會資本背景，除了政府支持，企業自身的硬實力更至關重要，包括對產業項目的精準定位、招商引資能力、企業運營服務能力、衍生服務能力等，都會決定一家產業地產企業的命運。
1990年8月陸家嘴金融貿易區、金橋出口加工區、外高橋保稅區三個開發公司成立。兩年後，定位為高科技園區的張江高科園區開發公司正式掛牌。
初期，三家都依靠土地批租和上市募集資金，實現滾動開發。同時，又都在10年後分別接受過政府的第二輪的“土地餵食”。
三家企業除了產業定位差異外，並沒有看出多大的區別。真正影響它們後續發展的，是政府的政策和企業的核心競爭力 。
張江高科“科技投行”的轉型方向最具想象空間，它能夠參與、甚至主導更大規模基金的企業投資當中。
外高橋得益於5.74平方公里的森蘭巨型項目，原有“賣地”模式還可以繼續一段時間。
真正讓人擔心的是浦東金橋，企業核心能力尚未建立，原有模式又無以為繼，風光之後不知將去往何處。
01
張江高科，走出一條屬於自己的路
高科技園區對產品的要求高，加上國內高科技產業不成熟，招商不易。為此，張江高科技園區產業導入和功能佈局需要做更為細緻的研究，啟動時間較浦東金橋和外高橋晚了2年。
張江高科技園區一上馬就缺資金，直到張江開發公司通過股份改制，於1996年將張江高科板塊單獨A股上市才暫時緩解了“錢荒”。
最初，張江高科重點發展的產業是生物醫藥 。新股首發募集70%的資金被用於相關項目的配套建設。但國內生物醫藥產業的“貧瘠”導致張江高科技園區未能快速發展，土地批租、物業出售規模都弱於其它“二傑”。由此，張江高科成為了“浦東三傑”中的後進生。
“聚焦張江”給張江高科的發展帶去轉機，有效的招商配合上海市政府的產業、融資等優惠政策，為張江高科技園區導入大量的資金與企業，使它成為國內集成電路產業的高地。隨著區域板塊的成熟，張江高科的物業銷售和土地批租收入水漲船高。
因土儲減少，張江高科於2006年提出了“一體（房地產）兩翼（服務和投資）”的新戰略。近10年後兩翼之一的“創新集成服務”讓張江高科對於潛力企業在經營、團隊、技術實力等方面有著更為動態的瞭解，為企業股權投資提供良好的客戶關係。這些有利條件幫助張江高科更好的識別高潛力企業、降低投資風險，投資收益也已經完全壓過服務收入。
2015年，上海要建設具有全球影響力的科技創新中心。張江高科以發展建設張江科學城為抓手，向科技投行轉型 。同年，投資收益首次反超了主營業務利潤，開啟了發展的新時代。
張江高科雖因外部原因初期落後，但它的“高科技“定位順應了上海產業升級的發展趨勢。高新技術企業不斷導入和它們不同的需求，分別為張江高科提供了良好的發展環境以及服務能力與行業價值判斷力磨鍊的機會，為它日後轉型科技投行打好了基礎。張江高科抓住了上海產業升級轉型的歷史機遇，形成獨特的企業優勢，由“後進生”蛻變為浦東園區發展新模式的領路人。
02
外高橋，坐擁“超級土儲”
外高橋保稅區早期的盈利能力遠勝張江高科技園區。1992年，外高橋保稅區的4平方公里已經封關運轉。1993年上市公司實現進出口、轉口貿易值超過5000萬美元、主營業務收突破７億元、稅後利潤突破２億元。
但外高橋之後的表現只能用“高開低走”來形容，兩個重大事件對外高橋保稅區屬性的業務造成了負面影響：
1998年的亞洲金融危機和2001年中國入世。
2002年，外高橋出現上市首次虧損，淨利潤為-1.27億元。
這反映出外高橋前期的順利離不開政策支持和定位優勢，但企業自身並未形成核心競爭力，抵禦外部風險的能力較弱。
逆境中，外高橋悄悄佈局。
1998-2001年期間，外高橋獲得了國際航運中心的開發建設權，並以90元/平方米的單價獲得了浦東高行地區4.95平方公里配套土地（森蘭·外高橋的所在地）的使用權。超低的成交單價，讓這筆交易更像是資產注入。
面對水逆的“運勢”，外高橋有3條路徑破局。一是發展房地產，二是提高資產運營效率，三是發展新業務。
2002年，外高橋在房地產業務基礎上增加現代物流、醫藥醫療兩大業務，但次年又決定逐步退出醫療醫藥板塊。
兩年的調整和主營業務發展上的搖擺，留下了利潤率較低的物流行業，放棄了產業價值更高的醫療醫藥，為後來外高橋缺乏新的穩定收入增長點埋下了伏筆。
2002年開始，發展森蘭地塊儼然成為了外高橋的工作重心。
在2007年，外高橋董事會更是提出“集中人力、物力、財力於森蘭項目的開發和建設，以儘快培育出新的主營業務”的經營計劃。且不論當時外高橋的決策層是否能預見到未來浦東新區商業地產價格的增值，該決定至少確保了外高橋後10年業績的穩步增長。
由於森蘭地塊發展週期漫長，1998-2007年是外高橋的低谷期。
轉折點在2008年，外高橋通過定向發行股票從母公司外高橋集團與東興投資手中購得外聯發、新發展和三聯發的大量股權。
新注入資產幫助外高橋保稅區股份有限公司實現了3.04億的淨利潤，給森蘭板塊的開發帶來了新的力量。
好事逢雙，從2009年開始，森蘭板塊的房地產紅利開始顯現，逐漸成為外高橋的主要盈利點。
2009—2018年，外高橋的主營業務按行業可分為房地產轉讓出售、房地產租賃、物流業務等7類。
房地產轉讓出售和房地產租賃一直佔據利潤大頭，而物流業務卻一直不溫不火，甚至不如服務業。
但房地產銷售和租賃業務也暗藏危機。
房地產銷售在2009-2018年的十年間推動外高橋的業績一路走高。從財務數據來看，租賃收入也嚴重依賴森蘭板塊。
每年租賃收入規模不斷增長背後，是森蘭地塊開發自持面積不斷的擴大和板塊整體熱度的提升所帶動的租金上揚。
結合穩步下降的租賃收入毛利潤率上可以得出，外高橋自身在項目運營、企業服務和衍生服務方面並沒有太多值得稱道的地方。
外高橋一直想立物流業務為營收的“第三極”， 卻沒有勇氣或者能力外拓，參與市場化競爭，規模僅侷限於自有項目，由於業務毛利潤低，導致外高橋近幾年的服務業收入和毛利潤率雖有不錯的增長，終究只是項目的配套，難以成為真正的支柱業務。
與張江高科相比，外高橋沒有什麼高光時刻，也沒有“轉型科技投行”的創新。
三十餘載，外高橋主要做好了園區開發、森蘭板塊開發兩件事。成熟的園區保證了持有物業穩定的租賃收入，森蘭板塊日漸成熟，外高橋的土儲還算寬裕，短期內不會有大的危機。
但是，
優渥的條件讓企業缺少了轉型升級的動力和壓力。外高橋先是戰略選擇搖擺不定，繼而在新業務核心能力打造上未見成效。
當然，園區輕資產運營和物流業務並非沒有前途。若外高橋能切實提升兩大業務的核心能力，有望像張江高科那樣闖出一條屬於自己的路。
03
浦東金橋，做好份內的事
最中規中矩的便是浦東金橋，定位為出口加工區，園區建成後快速完成去化，回籠了資金。
1992年上市以來，公司一直以房地產為基，未曾涉足和房地產無關的主營業務。
1999年，公司的主營業務由土地開發批租轉變為發展房產經營。
2000年，物業租賃收入成為公司新的利潤增長點。
園區的快速發展，土儲逐漸減少。為保證業務的持續發展，浦東金橋需要更多的地。
2001年，浦東金橋以低價分別從不同關聯公司購入生活用地土地使用權71畝，工業用地土地使用權227畝和生活用地土地使用權20畝。
2004年，浦東金橋再次獲得444畝的工業用地。
這三筆交易，讓浦東金橋獲得了可觀的土儲，保證它一段時間內房地產業務的可持續發展性。它的淨利潤也從2000年開始，保持穩步上升的趨勢。
浦東金橋既沒有經歷張江高科早期的招商難度，也沒有像外高橋那樣被“黑天鵝”事件衝擊。
但完全依賴土地資源，進而發展房地產開發和自持運營的發展模式，在土地集約化利用的大背景下難以為繼。
土儲日益減少，浦東金橋在2015年提出朝資產運營管理、綜合服務的方向發展。在2018年提出盈利模式由傳統的‘物業租售模式’向‘投資共生模式’、‘服務模式’轉變。
可是，沒有張江高科那樣多年的投資經驗、資源、以及團隊的積累，浦東金橋轉型談何容易。從主營業務構成來看，浦東金橋房地產銷售和房地產租賃幾乎貢獻了浦東金橋的全部利潤。
目前，房地產依然是浦東金橋的核心業務，土儲是它的生命線。
相比外高橋坐擁森蘭板塊，浦東金橋處境窘迫。近4年來，浦東金橋的土儲有限，2017年土儲規模下降40%以上，2018年未見明顯回升。
另一方面，雖然租賃利潤每年都在增長，但租賃業務毛利潤率近10年來並未有所提升。
這說明，租賃利潤額的增長更多依賴管理面積的增長，而非運營效率的提升和多種服務業務的增長。開發業務一旦放緩，租賃業務利潤總額也必將受到影響。
浦東金橋雖然走得穩，但少了“聚焦張江”和“森蘭·外高橋”那樣的超級紅利，土儲告急，缺少正常招拍掛拿地的資金實力。加上園區運營能力不足以在市場競爭中收穫足夠的管理費，轉型難度和時間都對它不利。
屆時，寄希望於政府出手相助也許是浦東金橋的出路。
總結
這三家公司的實際控制人都是浦東國資委，政策在很大程度上影響了三家企業的轉型或業績大幅度提升。
張江高科是其中典型的例子。
“聚焦張江”讓它有了質的飛躍，幾乎從無到有完成集成電路產業鏈的聚集。上海建立科技創新中心又為它向科技投行轉型帶來契機。
外高橋的物流貿易也是來自政策的驅動：
一度戰略退出物流業務，並已提請國資委批准，後一年又重提發展物流業務，各中原因不言自明。
浦東金橋，因業務定位，曾經發展得順風順水。
在沒有特別的政策引導下，一直以房地產為主業，直到土儲幾近枯竭，再尋求轉型為時已晚。
這也折射出三家在構建核心能力上的理念及行動差異。
產城運營的核心能力，只能靠長時間的修煉與積累，並無捷徑可走。張江高科之所以能從“後進生”成為今天的“領路人”，企業自身運營服務能力、產業資源和團隊實力都是其中的關鍵要素。
上海浦東“產城三傑”的例子告訴我們：新時代下，不管你是誰的兒子，服務於產業、服務好產業都將是產業地產商們的必修課。
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