二手房由於價格較新房會便宜些，尤其是還沒有居住過的二手房，等同於新房，更受到很多人的青睞。在二手房交易的過程中，買賣雙方通常只關注交易的最終結果，卻忽視了交易過程的安全性。而事實上，往往最能影響交易結果的就是整個交易過程中的各個環節。一般來講，對於房產交易，選擇經紀公司更有保障一些，因為房產交易流轉較為複雜，需要不少專業知識，掌握各種事項辦理流傳。買賣雙方之所以會選擇經紀公司代理交易，並不僅僅是為了得到真實的市場信息，他們更希望經紀公司能給他們提供一個有安全保障的交易過程。
需要知道的幾個環節
消費者有必要掌握基本的交易常識，注意一些可能存在的風險，還是能夠買到一套稱心的二手房的。一般正規的二手房交易包括如下幾個環節。
一、尋找中介信息登記
買賣雙方到中介諮詢二手房交易的相關政策，經紀公司根據實際情況為買賣雙方進行配對，為他們牽線搭橋，買賣雙方分別登記購房、售房信息。在這個環節中，買賣雙方面臨的一個重要事情就是選擇一家真正的放心中介，它直接關係到交易的安全和房款的順利交接。
選擇好的經紀公司有以下幾點：規模大、有營業許可證、有資質證書、聲譽較好。具體辦法如下：
1、注意公司地址是否同您登記造訪的這家店在同一處或在同一行政區，如果不是，有兩種情況：其一證明該公司是異地經營，這樣的公司很可能曾經面臨被工商局列入違法行為的窘境，而以搬家的方式逃避工商部門的制裁和顧客的追討；
2、因為它是一家分店或連鎖店。按規定，分店也應有自己的執照，但是，辦照的條件是分店有兩個以上擁有經紀人資質證書的，有些分店未達到這一標準，就使用總店營業執照的複印件，所以，消費者應向該店的業務員提出看看總店的營業執照，藉此機會，也可到其總店認認門。
3、留意執照上所列的註冊資金，通過查看該公司的規模、辦公地點、從業人員的數量，就能判斷出這樣一個企業是否可能擁有像執照上所標的百萬元、千萬元的註冊資金了。
4、在與房主簽訂購房協議之前，購房者應該多去幾次中介公司的店鋪，每次到訪時，觀察店中的業務員是否固定及有無其他買賣雙方同這家公司發生爭執。
還有一點您要注意：不要被“放心中介”的稱號迷惑。一些中介打出“放心中介”的旗號出現損害消費者的行為。
二、入市資格審批
賣方到房屋所在區縣房地產交易管理部門申領“上市批准通知書”，辦理上市審批手續。
如果是已購公房，其上市需蓋三種章。
第一枚章是在出售調查表上蓋的章，主要由單位證明土地使用性質，以便證明房屋所在地皮是出讓性質還是無償劃撥。
第二枚章是在上市徵詢意見表上蓋的章，後市頒佈補充規定及說明，如果已購公房房主與原產權單位沒有特殊約定的，無需原單位同意蓋章。
第三枚章是在上市申請確認表上蓋的章，由各區房地部門在買賣簽約前審批。主要是從表格中審核是否屬於規定中禁止上市的幾種房。以下產權性質的房子不能上市交易：
1.中央直屬機關的公房；
2.軍產、院(醫院)產、校(學校)產的公房與本單位的辦公場所在一個大院裡的；
3.使用權的房屋；
4.以標準價購買，尚未按成本價補足剩餘價款的；
5.在農村集體土地上興建的房屋，所持鄉產權房產證的二手商品房；
6.已經被列入拆遷公告範圍的；
7.所有權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
8.所有權有糾紛的；
9.已經抵押，並且未經抵押人書面同意的；
10.上市出售後會形成新的住房困難的；
11.依法被查封或者依法以其他形式限制權屬轉移的；
12.房屋已出租他人，出賣人未按規定通知承租人，侵害承租人優先購買權等權益的。
三、評估及考察房源詳情
中介審核身份證及產權證(包括產權是否共有、房屋是否抵押等)，並留存中介備案。中介實地考察，掌握房屋詳情，如天花板、牆體、衛生間、廚房的給排水情況，有沒有破壞結構的裝修，有無私搭亂建、佔用屋頂平臺、走廊的情況。初步估價，為確定售價提供參考。此環節中合適的房源及房屋評估最受關注。
買方一定留意到，凡是位置好點兒的、交通便利點兒的二手房，價格往往都比較高。好不容易發現一套價格上能讓人接受的舊房，問問中介，得到的答覆卻是：“房子已經賣出去了。”而且，房地產中介報出的房價也是五花八門的，有的房價是房主的淨要價，有的是含稅費的總價，有的是中介公司加價後的房價。
作為賣方，應切實考慮自有房產的面積、年限、折舊、朝向等各方面因素，以及周邊小區物業、新盤價格，據此明確該套房的可能購買群，以及這類人群的收入、承受力等情況，並把握好報價尺寸，避免尷尬報價，致使銷售週期過長，甚至有價無市。現在一些品牌公司在代理二手房交易時，會免費提供專業評估。買賣雙方可據此商量房價。其實，最簡單的二手房售價測算標準就是：報價為同地理位置商品房價格的60%至70%左右，約是現行周邊房屋月租金的100倍。
四、籤協議
驗證核實房屋後，交易中介分別與售房人和買房人簽訂委託出售、購房協議。買賣雙方確認房屋的價格及相關事宜後，雙方到中介簽訂買賣合同。一般的，在合同上都要註明賣方的房子的詳細情況，同時繳納委託代理費。一般代理費由買方繳納，金額為房價的2.5%，也有分別向買賣雙方同時收取的。為減少二手房交易中可能出現的風險，以下條款必不可少：
1.基本情況要列出：買賣雙方的姓名、住所、聯繫方法；
2.要求出售方或中介方明確寫清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備、有無抵押、共有人是否同意出售；
3.涉及價款的問題：在合同中，寫明總房價，註明是一次性付款、分期付款還是申請貸款，寫清付款的時間，約定付款條件；
4.寫明交房時間、條件、辦理相關手續的過程及費用；
5.違約責任：明確出現何種情況時即視為違約，違約金、定金、賠償金的計算與給付，產生糾紛協商不成時如何解決爭議(仲裁、訴訟等)；
6.寫明合同生效、中止、終止或解除條款；
7.在合同中約定變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。另外，補充一些條款時，一定要落實在文字上，並要求中介方在上面加蓋公司公章。
五、居間中保提交房款
為保證房產買賣雙方的切身利益，杜絕交易中不必要的糾紛，中介接受買賣雙方當事人的共同委託後，以中間保證人的身份為房產交易中的"購房款給付、房產交接"事宜提供居間中保服務。買賣雙方在簽訂買賣合同後，與中介共同簽訂《居間中保合同》，並繳納中保費。賣方提交房屋所有權證原件及複印件、公房上市批准確認通知單、人名章。買方提交身份有效證件複印件、人名章，外地個人購房還需辦理《外省市個人在本市購房批准通知單》。
買方將房款在立契過戶前全部存入中保方指定的賬戶。若買方欲向銀行申請抵押貸款，應與擔保方簽訂《委託擔保合同》，同時將總房款的30%作為首付款存入中介指定賬戶，貸款全額待銀行放款後匯入中介指定賬戶。上述兩種款項與總房款之差額也應由買方在銀行放款前一次性存入中保方指定賬戶。
六、過戶結算
買賣雙方繳納相關稅費，辦理立契過戶手續，然後，中保方在買賣雙方對房產確認無誤後，協助買賣雙方進行物業交割和物業管理費結清及辦理賣方的戶口遷出，將所賣房屋鑰匙交與買方，將買方的房款交與賣方，三方進行中保結算；由經紀公司協助辦理產權變更；如果買家需要貸款，由經紀公司協助辦理和提供階段性擔保。
立契過戶當天，買賣雙方及其業務員同時來到房屋所在區縣的房地產交易管理部門簽訂《買賣契約》。選擇一次性付款的購房者，應該向賣方付清剩餘房款。選擇貸款買二手房的購房者，要等銀行看到《買賣契約》後，才能放貸。許多區縣的房地局要求，立契當天，繳納稅費，所以，購房者要向房地產交易管理部門的相關科室繳納：按房價的3%繳納土地出讓金；房價的2%繳納契稅(120平方米以下)；按房價的0.05%繳納印花稅。此外，還有測繪費30元，工本費15元，產權登記費3元。購房者繳納土地出讓金後，還要在房地局簽訂《土地使用權出讓合同》。隨後，房地局將為您購置的這套房子審檔，辦理產權登記，測繪，製作新的產權證。
二手房交易全流程
一、信息配對買方看房
首先要明確自己買房的需求，根據需求尋找現階段適合自己的房子，切忌一時跟風昏了頭，房子單價總價都要考慮，不要超過自己的支付能力。當然在看到好房源時也不必過於執著原先設定的條件，看情況適當調整，因為沒有百分百滿足需求的房子，應該允許多少存在一些偏差。
二、產權調查
產權調查一定不可忽略，得留意一些產權不明的二手房。如果你只是跟房屋使用權人進行交易，而沒有了解到房屋的真實產權，即使你交付了全部房款，也無法辦理產權過戶。夫妻共有房產，正在出租的房屋，產權歸單位所有的房子，被抵押拍賣的房子等都不能交易。
三、雙方交談交納意向金
“意向金”是指買方為能更快找到理想物業，在購房目標明確後，擬定區域、面積、價格、標準等，預先在信得過的中介公司交“意向金”並簽訂期限。中介收取“誠意金”後，有針對性的為買家尋找理想的房子。如在約定期限內沒找到合適的房子則退還款項。
四、買賣雙方簽約
籤《買賣合同》是購房環節中最重要的一環，所有條款都必須認真思考謹慎擬定詳細閱讀，錯漏一個地方都不行。房屋總價、違約金、滯納金、交房時間、過戶時間、稅費支付、付款方式、物業交接等都必須白紙黑字寫清楚。
五、買方交定金
所謂定金，是指合同當事人為了確保合同的履行，依據法律規定或者當事人雙方的約定，由當事人一方在合同訂立時或者訂立後履行前，按照合同標的額的一定比例（不超過20%），預先給付對方當事人的金錢或其替代物。
六、賣家辦理抵押注銷手續
在二手房交易中有相當一部分房產是抵押房產。由於房產證不在業主手中，在交易時涉及向銀行贖樓問題。賣房人無法自行辦理抵押注銷手續的，買賣雙方及保證機構可在“劃轉協議”中選擇不同的抵押注銷途徑。若無法解除抵押，雙方應解除合同。
七、買方辦理銀行按揭手續
購房者如需貸款的，還應在辦理過戶手續前辦理銀行貸款相關手續，等審批通過後再辦理過戶手續，千萬不可貸款審批還沒通過就先辦理過戶手續，萬一貸款審批沒有通過，買賣雙方都將陷入很被動的局面。
八、買方打首付款
購房款分批支付主要目的在於減少風險，以防在交易過程中發生意想不到的損失。一般簽約當日首付30%，取得收件收據時支付60%，產證辦理完畢支付最後10%。買家和賣家在籤合同時一定要事先商定好付款方式和額度，白紙黑字寫清楚。
九、雙方辦理權屬轉移
(1)完稅
買賣雙方需到地稅局辦理手續，買方繳納相關稅費
(2)辦理過戶登記
雙方持買賣合同和相關證件及材料到交易管理部門辦理登記手續。
十、賣方交房給買方
買方收樓時得根據雙方簽訂的合同逐項對房屋情況進行檢查，設施設備細清點，質量問題細排查，收樓證明備齊全……有任何問題須在收房之前與前業主協商，確定責任方，以免收房後扯皮。
十一、買方領取房屋所有權證
辦完權屬轉移手續後，在房地局規定時間內持完稅證明等文件及規定的其他證件，到房屋所在地區縣權屬登記部門申請領取房屋所有權證，同時房屋權屬登記部門向賣房人發放“辦結單”。
十二、銀行放款給賣房人
保證機構根據賣家手中的“辦結單”，通知銀行將“專用賬戶”內資金劃轉給賣家。自行劃轉資金的，可在此時將尾款交給賣方，因產權已轉移到其名下，也可留部分尾款，等物業交接完後結清。
十三、物業交接
審查所買房屋是否欠繳物業管理費、水電氣暖、公共維修基金等應繳費用之情形。拿到鑰匙後記得先換鎖，最好留下各種費用結清的收據、發票複印件等。
十四、買方支付末期房款
在二手房交易過程中，往往有留有部分尾款，用來保證結清水、電、煤氣等公用事業費，以及物業管理費，同時還能對贈送的裝修部分以及傢俱、家電的完好等起到相應的保障作用。
總結
房屋買賣是重量級消費，事先搞清楚當地政策，全套流傳，選擇一個靠譜的中介機構，都是非常有必要的。
