銷售分化態勢仍在房企中延續。從全年累計增速來看，二線藍籌表現亮眼。
——————————————
“裁員、融資難、中年危機？”
除了這些，潘佳明想不出2019年的地產界還有什麼關鍵詞。
當他向《中國企業家》談起自己作為地產人的心理感受時，他的論調是焦慮的，遊離的。雖然位居龍頭房企的投資要職，眼瞅著身邊同事離職，他無時無刻不感到“生存危機”。另一家龍頭房企區域負責人則一句帶過自家境況：“不在裁員中，就是在裁員路上。”
另一家總部位於華南的腰部房企，負責營銷管理線多年的田煜心態已然平靜。“現在這個市場，哪個房企都是一樣，壓力大，不安穩。”田煜用“積極而謹慎”概括自己過去一年的從業心態，“不然怎麼辦？低迷歸低迷，肯定還要想辦法。”
所幸在過去一年，他們所在的公司都已完成年度目標，而自己也未被“裁員”。截至1月6日，龍頭房企的年度業績均已對外披露。隨著碧桂園年度業績出爐，房企規模之爭正式步入6000億時代。從2019年全年合同銷售業績來看，龍頭房企中，碧桂園、萬科、恆大、融創繼續保持領先位置，排位與去年一致。
根據各家公司公告，在2019年，頭部房企的合同銷售金額分別為：融創中國5562.1億元，萬科6308.4億元，恆大6010.6億元，而根據克而瑞研究中心統計，當年碧桂園的累計合同銷售額為7715億元。
按照合同銷售金額排名，頭部房企的順序為碧萬恆融。但若按照權益金額排名方面，四家房企排名出現變化，為，碧恆萬融，其中碧桂園5522億元，恆大5782億元，萬科4103億元，融創3834億元。
一個插曲。融創也曾“短暫”進入“前三”。2019年11月底公佈的業績榜單中，融創單月業績力壓萬科，雖不復順馳時代“打敗萬科，做銷冠”的霸氣，融創中國董事會主席孫宏斌僅僅謙虛表示，“超過萬科是個意外”。不過最終，萬科還是臨門一腳在最後一月加速搶收，重回前三。
據克而瑞發佈的《2019年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》，本次全口徑前十企業分別為碧桂園、萬科地產、中國恆大、融創中國、保利發展、綠地控股(5.470, 0.00, 0.00%)、中海地產、新城控股(31.290, 0.09, 0.29%)、世茂房地產、龍湖、華潤置地。雖然全口徑上華潤領先5億元，但在含金量更高的權益榜單中，龍湖以近30億元的優勢力壓華潤，進入前十。
“榜單作為融資的一個標準仍有一定意義，只不過今年頭部房企不太樂意提自己的名次了。”某不具名的行業分析人士談起房企排位時稱，“畢竟房企規模再增長的空間變小了，只要能穩住就挺好。況且，穩字頭上一把刀。”
2019年下半年市場調控趨緊，但得益於下半年房企加大推盤、以價換量等營銷手段，主流房企的業績指標完成率依舊較高。不過，仍有少部分房企壓力較大。
值得注意的是，“碧萬恆”的龍頭房企排位雖未變動，萬科和中國恆大銷售同比增速已下降至個位數。平安證券近日公佈的一組統計數字中，基調同樣悲觀。“2019年主要規模房企整體完成率（107%）仍遠低於2016（126%）和2017年（124%），且僅略好於2018年（105%），這從側面反映出，市場壓力在逐步加大。”
增速放緩：腰部快於頭部
一個顯著的市場表現是，百強房企銷售增速放緩，頭部房企增速低於腰部。
據天風證券統計，百強銷售增速從2018年的35%下降到2019年的16%。具體而言，TOP10、TOP50、TOP100的全年增速分別是13%、15%、16%。值得關注的是，二線藍籌表現亮眼。比如，世茂房地產增速達48%、陽光城30%、旭輝集團38%、中南建設35%、金科股份40%。
“到了前十強這樣規模的房企，業績上肯定有戰略儲備，業績金額多少也要看年底是否需要。或多或少，都在掌控之中。”某不具名的知名機構分析師稱，“尤其在年底需要業績表現時，規模房企能運用的手段及其所產生的作用都會更強。”
房企“高歌猛進”的時代結束了。天風證券分析師陳天誠預測稱，百強房企增速在2020年整體仍將下降。其中，部分龍頭增速在10%以內，大部分增速會在10%~20%區間，少部分會在20%及以上。“頭部企業增速略低於二線，說明集中度在放緩，行業格局仍有打破機會。”
一個值得關注的現象是，房企業績的權益數字正得到越來越多的重視。不僅是碧桂園，華潤、陽光城、富力、佳兆業等企業也都選擇對權益口徑業績進行披露。中海和龍湖分別以22.8%和21.3%權益金額增長領跑頭部房企。
“未來銷售操盤口徑和權益口徑將更能反映企業自身的營銷、運營及投資能力。”分析人士指出。剛剛過去的2019年，TOP30房企全年其合計操盤銷售金額69938億元，同比上升5.6%；合計權益銷售金額56975億元，同比上升11.5%，增速明顯高於百強房企合計數據。
不過，房企銷售權益比在2019年呈現下降，合作開發仍為房企規模提升的重要推手。
2019年，TOP100房企銷售權益比73.5%，較2018年下降6.8個百分點，其中各梯隊房企權益比均出現下降，招保萬金從71%降至66%。憑藉品牌優勢與優秀的操盤能力，大中型房企紛紛通過收併購、合作開發、小股操盤等方式提升銷售規模、獲取較高權益回報。分析人士稱，隨著樓市降溫與核心城市地價回落，不排除後續主流房企權益佔比將有所回升。
在規模增速放緩的大趨勢下，“現金流”成為2019年房企高管越發重視的“KPI”。即便是“宇宙第一房企”碧桂園的總裁莫斌也在提醒自己，“在企業行穩致遠的大背景下，必須通過競爭力的提升，使現金流更加充實。”碧桂園方面則宣稱，2020年，公司仍將推行全面預算管理和現金流管理，同時持續提升全週期綜合競爭力。
“全面提升全週期綜合競爭力”是在2019年初，碧桂園集團董事局主席楊國強對公司提出的要求。在過去一年裡，碧桂園的改革舉措集中在變革管理制度，優化組織結構，通過推行縱向輪崗、建立責任共同體等方面，逐步強化總部精幹高效、區域做強做優、項目做一成一的三級管控體系。
百強分化加劇：“強者恆強”
2019年，TOP3房企門檻突破6000億元。
《中國企業家》綜合wind、川財證券等多家機構統計數據發現，TOP10/30/50/100的進入門檻較2018年，分別提升至2430億元、1131億元、736億元和237億元。
據中指研究院發佈《2019年中國房地產銷售額百億企業排行榜》，過去10年間，“千億”房企已從1家擴容至36家，“百億”陣營已有152家。其中，銷售額在3000億元以上的房企有7家、1000億~3000億元29家、500億~1000億元29家、300億~500億元30家、100億~300億元57家。
從榜單門檻來看，前十房企之間的競爭最為激烈。2019年TOP10門檻同比提升21%至2430億元，相比之下，TOP3門檻同比僅提升13%至1131億元。千億房企擴容速度同樣放緩，2019年僅增加4家至34家，而2018年增加13家，TOP100門檻則僅提升9%至237億元。
克而瑞分析指出，百強房企銷售增速雖有所放緩，但行業馬太效應仍在。2019年，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的權益銷售額集中度已分別達到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53%。
平安證券分析師楊侃表示，隨著樓市步入調整期，龍頭房企在品牌、融資、土儲、運營等方面優勢將更加凸顯，預計頭部房企市佔率將繼續提升。
值得一提的是，過去五年中，業績一度陷入低迷的世茂在2019年找回狀態。宏觀調控給曾經的行業前十帶來機會。在接連收購泰禾、粵泰股份(2.780, -0.02, -0.71%)、福晟集團等同行的項目或公司股份後，世茂在2019年重返前十賽道。跌出前20強的富力地產爽約2019年銷售目標。克而瑞稱，富力2019年合同銷售額僅1493億元，遠未達到1600億元的年度目標。
頭部房企的優勢還體現在拿地上。2019年，土地繼續向頭部房企集中。其中，萬科、碧桂園、保利、中海、融創等5家房企的拿地金額超過1000億元。
中指研究院發佈的《2019年1~12月全國房地產企業拿地排行榜》顯示，2019年TOP100房企拿地總額27835億元，同比增長17.7%；TOP50企業拿地總額22391億元，較2018年增長34.8%。TOP10企業拿地總額9702億元，佔TOP50企業的43.3%，較2018年佔比上升1個百分比。
相比於房企外部排位，不同區域佈局的房企也面臨著不同的市場境遇。
一方面，2019年房企拿地金額、拿地面積前十城市均為一二線城市。另一方面，三四線房企不斷加大的去化壓力直接影響銷售增速。尤其是，佈局一二線的房企，業績明顯好過佈局三四線的房企。而在去年的最後一個月，三四線去化數字出現大幅下滑。
據天風證券統計，2019年，佈局一二線房企的銷售增速為16%，佈局三四線房企銷售增速為11%。天風證券分析師陳天誠稱，“一二線處於復甦通道中，三四線整體面臨下行壓力，尤其12月單月，一二線房企銷售增速15%，而三四線房企銷售增速-25%，三四線增速出現大幅下滑。”
另據銀河證券統計，從庫存總量上看，當前一、二線城市庫存總量處於低位，分別較高點下降27%、22%，而三線城市庫存仍面臨較大壓力，目前庫存量較此前高點增加4%。分析提醒，隨著一二、三四線分化顯著，無論在總量還是去化速度方面，庫存風險將主要在三四線集中。
究其原因，一線城市政策持續收緊，去化週期震盪上行；二線城市人才引進政策主導寬鬆，去化較為溫和；三線城市庫存處在高位，結構性風險顯現。”2019年，三線城市政策維持去年“因城施策”態勢，但市場總體仍呈現疲態，供給過剩而需求不足，在棚改漸進式退出之後，市場缺乏新的驅動力。”銀河證券分析師稱。
楊侃認為，當前市場銷售難度整體加大，而三四線受制於供應充足、需求萎縮，加上此前未有明顯調整，後續量價均面臨較大壓力，未來或存在三四線超預期調整，帶來房企大規模減值及中小房企資金鍊斷裂風險。此外，後續樓市若超預期降溫，部分償債壓力較大房企也將面臨資金鍊斷裂風險。
開年一棒：政策再表態
“這意味著未來地方政府在房地產政策的把握上有更多的自主權。”
中泰證券分析認為，2019年12月的中央經濟工作會議明確提出“壓實各方責任”，說明未來管理將從“縱向管理”慢慢轉變成各地政府“靈活掌控”，在儘可能完成經濟增長目標的前提下，同時兼顧環保、降槓桿、保就業和抑制資產泡沫，尋求動態平衡。
主流觀點認為，在當前房地產景氣度依然在高位，行業整體趨穩，局面槓桿率上升偏快的背景下，大範圍放寬的可能性不大，全局層面大概率保持調控基調平穩，放權地方，以關鍵指標區間管理為主。
近期，據銀保監會公告統計，2019年各級銀保監繫統對銀行業機構累計開出罰單逾1500張，罰金金額達9.5億元，罰單數量和罰金總額與2018年同期相比均明顯減少。然而，這其中銀行違規“輸血”房地產罰單數量明顯增多，百萬級以上大額罰單中，銀行涉房涉地貸款違規數量佔比超過三成，與此同時，房地產相關罰金累計超過億元。
1月4日，中國銀保監會印發《中國銀保監會關於推動銀行業和保險業高質量發展的指導意見》，提出要加強重點領域風險防控，“銀行保險機構要落實‘房住不炒’的定位，嚴格執行房地產金融監管要求，防止資金違規流入房地產市場，抑制居民槓桿率過快增長，推動房地產市場健康穩定發展”。
對此，多家分析機構表達出類似觀點。儘管在樓市整體下行、房企銷售回款與償債壓力上升的背景下，房地產信貸政策有望邊際改善，比如12月房貸利率回落、個別公司海外再融資獲批，但預計房企前端融資等管控仍難以鬆動，房企資金面或難現2019年年初寬鬆局面。
央行1月6日全面降準0.5%，釋放長期資金約8000億元。這是2011年11月30日以來央行第15次“全面降準”，最近一次“全面降準”發生在2019年9月16日。人民銀行稱，此次降準是全面降準，體現了逆週期調節，將有效增加金融機構支持實體經濟的穩定資金來源，降低金融機構支持實體經濟的資金成本，直接支持實體經濟。
中國銀河證券房地產行業分析師潘瑋認為，政策方面，對房地產融資端供給端的收緊趨勢在2020年仍將保持，但需求端將有政策邊際改善的空間。對房企自身而言，存量時代逐步來臨，如何發掘存量市場的價值，是未來眾多房企的必修之課。頭部企業多元化佈局已經開啟，行業機會仍然巨大，行業新趨勢下地產公司新形態逐漸形成，未來發展空間廣闊。
2019年度目標完成後，恆大已經率先宣佈下一階段規劃：2020年劍指6500億元，同比增長8%左右。
