文/劍平、初曉
4月17日，大新聞不斷。
重要會議召開，其中，關於樓市最重要的一條則是這幾個字：
“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展。”
乍一看每次都一樣，但實際上，結合當下情形，還是有變化的。
首先，我們又雙叒叕要解釋下，什麼叫房住不炒。
講簡單點，就是禁止炒作房價牟取暴利，強化房子的居住屬性。
但這並不意味著房價就定這兒了永遠不許漲了，也不是說開發商從此不能造貴的房子了，以後房子都便宜到大家都買得起了。
其次，“平穩健康發展“則是指的，房地產還是要發展的。
通俗點講，就是別暴漲，別暴跌，最好增速能夠匹配一下具體的經濟環境以及工資情況。
有人可能要說中國這房價增速其實可以粗略地匹配GDP增速和CPI增速之和的，所以其實是正常的。
這點恕我們不敢苟同，以後專門解釋。
現在我們來分析一下，這短短的一行字，到底對現在的樓市有什麼影響？
結合一下最近的一系列政策和市場層面的消息。
4月17日同天上午，第一季度的GDP增速發佈了，-6.8%。
還真是如預料般地不怎麼樣，不過直面這件事，也說明了咱們國家的勇氣和信心。
這一次對樓市的口風並沒有之前那麼“強烈”，沒有嚴禁XXX、打擊XXX等詞彙。
為啥？
因為就目前這個疫情下的國際環境來看，以外貿為主導或者說是沾邊的行業肯定是影響極大的，畢竟咱們國家是全球化的積極倡導者。
疫情肆虐全球，導致進出口受阻，直接引發了很多行業的發展困難。
來看一組數據，我們就可以清楚地明白各行各業在這種情形下的壓力有多大。
圖片來自京東數科研究院，侵刪
可以看出來，除了菸酒飲料，上面的行業即使自身對外貿依存度沒有那麼強，也逃不過上下游產業迫切的需求。
現在可不是一戰那會兒，各個國家“經濟獨立”……
所以，總得來說，在經濟全球化下，進出口困難對各行各業造成的損失都很大。
那房地產這不就又有用武之地了麼？
房地產是經濟發展的一大支柱，在各地經濟中佔比都很大。
有人可能要提海南，說人家不就去房地產化了麼，然後用其他產業的發展來填。
其實仔細看一下海南去年到現在的各種消息以及統計公報就可以看出，海南的房價其實沒跌，新房該建還是建，只是相應投資減少很多，且以往一堆爛尾樓該拆拆了該改改了，對前來投資的房企也更有要求了。
海南經歷的，其實是房地產產業的一次優化更新。
房地產也就是發展經濟和穩就業的重要手段之一，只是絕不可以當做短期的刺激手段。
國家的這個態度，從最近幾個月對各種“一日遊“、”幾日遊“政策的處理方式就可以看出來——
短期刺激要不得，全部放開是不可能放開的。
但是撤銷後，各個地方也沒有什麼損失，我們覺得，這就是國家在讓地方自己弄出個“度”。
而對房地產企業的支持政策則是可以的，比如補貼資金，幫助企業貸款，放鬆預售監管，降低預售標準等等。
換句話說，要發展房地產，也不能像以前那樣粗暴地抬高價格或者完全放鬆來刺激買賣，重心不能在這兒。
最近非房地產主業的央企也在退出房地產業務，這都是要求平穩健康發展的體現。
再來說說房住不炒大方向下的一城一策。
這個策略是很活絡的。
雖然我們說了堅持房住不炒，但是各地的人才政策實際上對樓市的刺激作用非常大。
這些並沒有被取消，只有徹底放鬆樓市的政策被取消，說明了人才政策符合要求，體現了居住屬性。
這也是各地在尋找合適的放鬆方式的一條路。
當然，這僅僅對一二線城市有用，還必須得是強二線。弱二線和三四線，人才政策已經完全沒用了，真的沒人去。
我們之前再三強調了，未來的城市是以城市群為發展的，看看現在的長三角、大灣區，這些地方產業結構上下游齊全，多個城市發展得都特別好，導致人才聚集。
而前段時間我們在文章裡提到了城市群的人才流通政策，更加導致了人才容易在某個城市群進行流動，也增強了城市群的經爭力。
單打獨鬥結束了！現在是集體發力的時間！
這些地方的樓市，也會在整體比較寬鬆的環境下，下半年有所發展。而三四線，再放鬆也沒用，拉不來人，就先別看了。
現在，一線城市和部分城市群的城市樓市已經開始抬頭了。
再加上央行出臺的降息，明天將要出的最新LPR，可以看出來很多內容，財政角度上是放鬆了的。
此外，有一點不知道大家有沒有注意到。
中國人習慣做買賣，對於土地是非常熱愛的。一說房地產，就提到了買賣房屋，即便自己的資產配置完全變形了也還是樂此不疲。
但實際上，房屋真的只能買賣嗎？
租賃，也是房地產市場的一部分，而且還是重要的一部分。
別小看租賃市場了，這部分市場也很大，看看各種品牌公寓，還有買房人常說的租售比。
舉個例子，房價一直穩得很的德國（當然這兩年不太穩，因為英國脫歐的緣故，招來了一批想要避險的投資者），在16年時租賃住房佔比就已經達到了57%，一人家庭租房佔比更可怕，72.3%！
咱們國家呢？18年租賃人口占比11.6%，租賃房屋佔比18%，和成熟的市場比起來，差距還是很大的。
關鍵人家房價也並不低，每年房價都在勻速增長。
不是怕房價一個勁漲麼？那發展租賃市場對此是有幫助的。
租賃市場發展起來的話，可以有效的改善一下房地產行業的結構，也可以穩定一下市場。
過去提到租賃市場，印象可能就是不規範，房東忽悠房客什麼的。
這些問題去年一直在整治，說的房地產市場平穩健康發展，那這租賃市場也得健康。
那些發達國家租賃市場現狀，就是中國租賃市場的發展方向和未來。
最後提一下，我們前段時間也提到了，老舊小區改造代替了棚改，加上基建，新基建，從廣義的來說，都是房地產發展的一部分。
也就是說，這些方面的發展，也是房地產帶來的，如果能健康發展並且投資大的話，是可以逐漸佔據一定的買賣份額。
總得來說，樓市雖然不會大鬆綁，但是上下限還是有的，在這個範圍內可以適當寬鬆。
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