4月16日，南京市房屋租賃指導中心發佈“關於落實住房租賃機構租金託管制度的通知”（ 以下簡稱“《通知》”）及租賃機構託管協議示範文本。
《通知》不僅對各租賃機構的租金收付管理做出進一步規定，並倡議採用“高收低租”的商業模式的租賃機構變租金託管賬戶變為租賃資金監管賬戶。
“從此類政策可以看出，後續實際上長租公寓類似租金貸的操作容易受管控。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說：“這是目前全國首個針對租金進行託管的政策，具有很強的示範效應。”
長租行業壁壘漸現
《通知》要求，南京市所有的住房租賃機構建立租金託管制度，且需在商業銀行設立唯一的租金專用賬戶，專戶信息應在南京網上房地產網站公佈，以為保護租賃當事人的合法權益，規範住房租賃經營行為。
所謂住房租賃租金託管制度，即住房租賃機構需與當地指定銀行簽訂協議，設立專用賬戶收付租金。類似商業類或建築類的保證金模式，一般是在政府的監督下對第三方或者基礎人員的一種保障。例如企業無力支付工人工資拖欠工款時，可由保證金對他們進行保障。
該政策是對去年9月南京市下發的《關於進一步規範住房租賃經營行為防範市場金融風險的通知》的進一步落地。
嚴躍進對奇點君表示，此次政策的出現，進一步說明當前租賃市場管控的導向，體現了“
穩交易、穩租金、穩預期”的導向。此前各類租金騙取等亂象，對租賃市場帶來一定抹黑。而南京此次政府搭建此類租金及費用第三方監管的模式，有助於促進租賃市場的更好發展。
戴德梁行南京公司副總經理宋詩雨認為，次租金託管制度也側面加大了公寓租賃行業的進入壁壘，有助於提高租賃機構整體運營品質，有效確保公寓租賃市場的良性發展。從租賃機構的角度出發，監管其現金進出是保證市場有序發展的有力武器，但同時也需加強對該類機構的金融信貸方面的政策扶持，在當下疫情非常時刻共同攻堅。
政策在當下生效，也有業內人士表示不同看法。南京自如房屋租賃有限公司營銷運營中心總監李振華表示，設立資金監管賬戶，是一把雙刃劍。雖然它對於規避租房人風險是很好的舉措，但企業資金流就是生命，當下企業資金流普遍緊張。如果資金統一管理沒有通暢、靈活的政策支持，對企業經營來說也是一種不小的壓力。
對此，奇點君注意到《通知》並沒有註明最低保障金額，而是提出多種選擇方式，讓企業自行選擇。（見下圖）
嚴躍認為，僅看政策，有些地方寫的比較模糊，文件中一些倡議性表達，恰恰是把今年上半年的特殊情況考慮在內。政策去年就開始討論，今年上半年在執行可以適當放緩，慢慢來，下半年可能資金可以複製，以後再繼續推進。
為什麼是南京？
此次，南京推出的住房租賃租金託管制度是全國首家，從經濟、政策和人才引進等方面看，南京租賃市場具備很好地試點意義。
經濟方面，南京位於長三角區域，是該地區核心城市之一，2019年南京GDP位列長三角城市群第四，江蘇省第二。2019年GDP同比增速7.8%。固定資產投資數據同樣強勁，同比增長8.0%，投資環境適度。
政策方面，南京是全國首批租賃試點城市之一，近年從政策的頂層設計到金融、土地、平臺等相關配套支持，都有利好政策出臺，吸引眾多房企、中介等紛紛佈局南京租賃市場。
另外，南京是首批集體用地建設租賃住房試點城市，公開信息顯示，到2020年底，南京利用集體用地建設租賃住房總建築面積將達30萬平方米左右。
人口流入是租賃市場發展的有力支撐。在此方面，南京也走在前面。據中商產業研究院大數據庫數據顯示，2019年末南京市常住人口850萬人，比上年末增加6.38萬人，增長0.8%；流動人口321.40萬人，比上年末增加30.10萬人，增長10.3%。再考慮到戶籍人口市內流動的租房需求和高校畢業生需求，南京潛在租賃人口數量較大，是典型的新一線租賃城市。
特別是在人才引進方面，4月初南京市進一步放寬人口落戶政策，人才落戶新政中關於本科畢業生的落戶年齡規定，從40週歲以下提高到45週歲以下，大專學歷人員的落戶年齡上限從35週歲提高到40週歲，社保年限要求從24個月縮短至6個月。寬鬆的落戶政策無疑為當地租房市場帶來較大客源支撐。
但在以上利好因素促成下，近幾年南京租房市場在發展壯大的同時，也出現一些商業模式跑不通的搶跑者。
今年，南京“我樂公寓”疑似跑路，去年樂伽、享居屋、玉恆、鑫星等多個長租公寓品牌先後暴雷。而暴雷的主要原因就是其在商業模式上，採用“高收低租”、“長收短付”等經營模式。這是近幾年長租公寓暴雷的主要原因。
“大學畢業生群體是我們主要的客源群體，住房是他們入社會後面臨的首要問題，而租房市場的穩定與否，直接影響他們未來是否會留在這座城市。”濟南市某長租公寓負責人對奇點君說。
行業暴雷風險有望進一步降低
長租公寓暴雷是一次行業的自我洗牌過程，利於行業未來發展。但對於租客群體而言，這一過程和損失是痛苦的，正如前面濟南市某長租負責人所言。
而值得注意的是，本次《通知》將部分長租公寓“高收低租”、“長收短付”的模式直接寫入通知中，並做出進一步規定。
“該規定代表了租賃交易中的防火牆機制，有助於防範各類經營困難所帶來的衝擊，也有助於保障租客的權益。其對於規範長租公寓企業的運行，防範濫用槓桿等都有積極的作用。”嚴躍進說。
需要注意的是，該條通知是建議相關租賃機構在房產管理部門指導下實行，並非具有強制性。
對此，南京市房地產市場交易中心租賃科負責人表示，“希望房東和房客使用政府部門推薦的租賃合同示範文本，並且辦理網籤備案，納入到我們租賃平臺的監管範圍。然後在繼續推廣租金銀行託管制度的同時，會和相關銀行進行系統的對接和開發，開展租金託管。”
同時該負責人也提醒租客，簽署相應的合同時一定要格外慎重。
儘管，本次《通知》倡議性內容居多，不具有強制性，嚴躍進還是表示, 此類租金的監管模式，是一種比較好的風險預防機制，後續值得全國其他城市的學習。尤其是租賃市場比較發達的城市，更是需要在租金監管方面形成政府或第三方的監管平臺，以保障租客、房東等參與主體的權益。
