作者｜周超臣
頭圖｜IC photo
馮侖前兩天在一個線上直播裡說，城市更新的時候到了，“我們國內以往的建築平均壽命大概在30年左右，也就說，上個世紀80年代末、90年代初蓋的房子現在面臨著更新了。”
儘管“城市更新”的概念過去幾年不停被人提及，甚至這方面的書籍和研究報告亦層出不窮，但過去幾個月關於城市更新或老舊小區改造的新聞和討論密度尤其之高。
據新華社報道，2019年12月12日結束的中央經濟工作會議明確指出：“要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。”
4個月後。4月14日，李克強主持召開國務院召開常務會議，確定加大城鎮老舊小區改造力度，推動惠民生、擴內需。會議指出，推進城鎮老舊小區改造，是改善居民居住條件、擴大內需的重要舉措。今年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍，重點是2000年底前建成的住宅區。
會議強調，各地要統籌負責，按照居民意願，重點改造完善小區配套和市政基礎設施，提升社區養老、托育、醫療等公共服務水平。建立政府與居民、社會力量合理共擔改造資金的機制，中央財政給予補助，地方政府專項債給予傾斜，鼓勵社會資本參與改造運營。
兩個重要會議，在疫情一前一後，舊改規模較去年增加一倍，可見政府還是希望藉此來擴大內需、拉動經濟復甦。
這意味著這輪城市更新的政策風向明確從“大拆大建”向“有機更新”傾斜，也意味著老舊小區的居民想靠“拆遷”來一夜暴富或一套換幾套的願望可能要落空了。當然，像北上廣這種大城市，這個夢還是可以做一做的。
這同時意味著，在“房住不炒”的大背景下，“城市更新”正在成為新的風口，比如商場改寫字樓、酒店改辦公樓等，在外殼不變的情況下，賦予舊有建築新的功能和生命力。
《華夏時報》報道稱，據不完全統計，包括恆大、碧桂園、萬科、保利、華潤、首創等在內的半數以上的品牌房企參與到這輪城市更新的大潮中。
上海錦和商業經營管理股份有限公司（603682.SH）更是搶了個“城市更新第一股”的噱頭，4月21日在上交所正式掛牌，上市首日股價漲幅高達43.99%。（不過23日收盤，其股價下跌了2.71%，報收於12.91元。）
從國家層面和長遠意義上來說，這輪城市更新是圍繞著解決“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”來進行的。
十九大報告指出，實施創新驅動發展戰略，就需要不斷豐富城市更新的內涵，為中國城市和產業持續發展注入新動力，為實現建設現代化經濟體系的戰略目標提供戰略支撐。
隨著我國城市建設和發展從粗放型的增量式發展進入到存量式發展階段，開發商拿地將越來越困難，那麼如何在不改變城市現有格局的情況下實現內在價值的最大化，城市更新、尤其是有機更新，將成為房地產商轉型的重要方向和重要機遇之一。
據有關部門初步統計，全國共有老舊小區近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建築面積約為40億平方米，改造投資總額將達4萬億元，將成為拉動內需的主要推手。
4月23日，高瓴資本創始人兼CEO張磊在貝殼2020新居住大會線上發佈會上說：“今天中國已經是全球最大的房地產存量市場，市場格局也從存量市場轉向存增並重，一手房、二手房市場正在共同發展。當前，中國居民房地產市場的市值將近300萬億人民幣，是美國的兩倍左右；但從存量方面流轉情況來看，年流轉率大概只是每年的2%，明顯低於歐美市場水平，這對於存量房的交易和市場需求的更新，都意味著巨大的機會。”
事實上，城市更新的概念最早可追溯至二戰後的歐洲，歷經城市重建（UrbanRenewal）、城市再開發（UrbanRedevelopment）、城市振興（UrbanRevitalization）、城市復興（UrbanRenaissance）和城市更新（UrbanRegeneration）。不同國家、不同時期，名詞背後的內涵不太一樣。自1990年代以來，“城市更新”的概念成為各國共識。（參考自《城市更新制度建設：廣州、深圳、上海的比較》，清華大學出版社，唐燕、楊東、祝賀著，2019）
城市更新相關概念演進，截圖自：城市更新制度建設：廣州、深圳、上海的比較
西方城市更新發展歷程，截圖自：城市更新制度建設：廣州、深圳、上海的比較
總體上，西方國家的城市更新經歷了推倒重建、社區更新、老城開發和有機更新四個階段。我國也基本上是這麼走過來的，但由於我國城市化進程太快，基本上可以簡化為兩個階段：大拆大建和有機更新。
過去30多年，就像我們的經濟一樣，我國城市發展是從追求速度和數量到追求質量的演進過程。這意味著我們現有的城市建設和管理制度也需要跟著進行“有機更新”，目前這方面的探索走在前面的城市主要是上海、廣州和深圳。尤其是什麼都先試先行的上海，在城市更新方面也走得比其它城市要遠。
去年11月2日，在上海舉辦的中國城市更新（長三角）峰會上，黃浦區區委書記杲雲就表示，上海已經進入城市更新深度探索階段，無論是外灘歷史文化風貌保護區整個街區和上海老市政府大樓等百歲老建築的風貌保護和改造利用，還是承興裡等老舊里弄的修繕改造、喬家路地塊舊區改造等城市更新項目，“需要在市場參與、產業導入、功能提升、法制保障等方面做出更多探索。”
總之，對我們平頭老百姓來說，多看看《新聞聯播》瞭解一些國家政策總是沒錯的。
