有一個統計數據：中國的家庭平均每7年到10年買第二套房。這個時間是很多人都預想不到的。
可能很多人都會覺得，我可能還沒有準備好，我的首付還沒有攢夠，或者說我的資金好像還沒有那麼充裕，買了以後我會不會壓力太大。
但我們會發現攢錢的速度永遠跟不上這個房價上漲的速度。往往你過兩年攢夠了現在的首付後，房價又上漲了，又會讓你覺得壓力更大。所以，這個時間就一直持續增長的往後拖。
所以，今天我寫這篇文章的目的，就是要幫助大家在置換這個階段，縮短這個時間。比如說，從7年縮短到一半，縮短到3年或4年之間，那麼提前做這個規劃。
從有這個想法開始，我來告訴你所有關於置換的關竅門。能夠讓你為自己的資產增值保值。關於買第二套房的方法和技巧。下面一一為你揭曉：
明確買房的需求，對於很多人買第一套房來說，他是糊里糊塗他就買成了第一套房。而買第二套房的時候，他因為經過的時間比較久，購買第一套房的經驗也忘記得差不多了。
買房的需求分為兩類：
一.以小房子換大房子
當家裡添了一個小孩子後，或者說有更多的住房需求時，那這個時候你就會想以小房子來換大房子，這就買第二套房。用前面那套房賣掉的錢，來作為第二套房的首付。
這樣的好處是首付和月供壓力都會變小。缺點是你還是隻有一套房。但是你的面積變大了。也許你面積增加了30%，也許面積增加50%。家庭住得更加寬裕了，多了一個房間或者多了兩個房間。
置換原則：行情下行先賣後買，行情上行先買後賣。
因為在行情上漲的時候，你也許一套房子晚半年賣，就能多賣50萬塊錢，那麼這時候你進行先買的動作，就能夠少支付50萬塊錢，前後相差100萬。
在行情上漲和下跌的時候，哪個先買哪個先賣極其重要。
而如果在平淡的市場，或者在行情下跌的時候，在先賣後買。因為在這個下行的過程中，有可能你房子不會那麼好賣。也許需要三個月或者六個月。你先賣了，資金壓力不會那麼大。你買房子的時候，你可能隨時成交。在淡季或者下行市場，買方是老大。而賣方比較多。買方是比較少的。這個時候形勢就完全逆過來了。
你一定要先賣掉房子再來買會合適一點。這個時候在剛需置換的時候，主要考慮的點是自己家人的生活舒適、交通方便，特別是小孩子的學位問題。考慮的是生活配套包括：位置、交通、醫療、商業、學校。
這個過程中，有人會認為，我如果錢不夠，我本來住的是市中心的，比較老的、比較破的、比較小的房子，我現在為了換我就一下換別墅，我可不可以換到遠郊去，或者說郊區的比較偏遠的地方，換了一個大房子一步到位。
我不建議這麼做。因為我見過很多朋友這麼做很容易後悔。後悔他們只考慮到了居住的舒適性，把小房子換成大面積的房子，但當孩子長大的時候，他們忽略了在偏遠的地區，他的學位沒那麼好。然後為了孩子，他不得不犧牲更多的生活舒適性，賣掉那個大房子換到市中心尋找一個好的學位。這個時候就是瞎折騰。
我們在考慮置換的時候一定要全面。不只考慮我們未來一兩年的需求，而且最好考慮到未來五年。包括孩子上學的需求。在這個過程中，就不容易實現這種被動又來回折騰的事情。
因為大多數家庭換一次房都是特別不容易的事情，這是剛需置換的第一種，以小換大。
二.一套變兩套
你不賣掉以前的房子還想再買一套。一套出租，一套自住。這裡的問題就是首付不足。我老是攢不夠，那怎麼辦？
我們推薦最好的方法是：你要充分利用之前買的那套房子增值所帶來的，可以多貸款出來金額作為你的首付。
怎麼理解呢？比方說，你三年前買了一套房子，那時候是200萬買的。他現在已經增值到了400萬了。你當時的貸款，只剩下100萬不到的貸款。這個時候，你可以通過抵押貸款400萬×70%=280萬。還之前你欠銀行的100萬，還有180萬的資金可以使用。加上你本來準備的差不多的首付，你就有一大筆首付可以用來支付。
第二套的首付就變得非常輕鬆，而不需要一直等到我光憑自己的錢攢夠所有的首付。因為這個時間你永遠趕不上的，你工資在漲的時候，房價也在漲。
這裡需要大家克服的最重要的心理障礙就是說，你要及時的來套現自己房子增值的部分，以達到一個資源配置最優化的選擇。也許你會問：這樣會不會欠銀行太多錢。
在我身邊所有服務過的諮詢案例當中，憑自己的能力攢夠第二套房子首付的人不到1/10，大部分人買第二套房都是從第一套房子的增值部分，來得到套現資源配置的。然後很多人也會擔心，這樣子月供壓力很大。我要兩套房子月供。
這是很多買第一套房子的人沒有意識到的一個特別好玩的技巧：
第一、這技巧是從你買第二套房子開始，你就可以收租了。而租金至少可以抵一半及以上的月供。這個時候你的月供壓力就會大大的減少。這也是好多人看到換第二套房想著很艱難的原因。但其實做起來沒那麼難。
第二，在租金抵一半的前提下，你的月供會省很多。而租金的增長規律是五年翻一番。你回想自己五年前租的房子跟現在租的房子，基本是租金翻一倍了，即五年翻一番。
你其實支撐月供差額的時間不需要很久，其實只需要五年的時間。第二套房子就可以實現租金抵月供了。而這五年時間，你只有一半的壓力。
如果你明白這些道理，你就不會覺得換房是一件要七年才能換得成的事情。
在這個過程中，我們就清楚的瞭解到，在剛需置換買第二套房的過程中，我們首先必須明確自己的需求是想要以小換大，還是想要一套換兩套。這個特別重要。你只有明確自己的需求，才能根據自己的需求來做一個定製的過程。
