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深汕合作區動作不斷，利好連連
最近深汕合作區的曝光率大增，阿方印象中有這麼幾件大事：
第一件大事：3月18日上午，深汕特別合作區迎來了中心區建設啟動開工儀式。
除了行政辦公的職能，重要的城市級大型公共服務設施都會佈局在中心區，以此帶動整個深汕跨越式的發展。
（中心區規劃設計圖）
第二件大事：深汕高鐵今年開建。
除了中心區建設，深圳至深汕特別合作區鐵路時速為350公里的（簡稱：深汕高鐵）將於今年開建。由深圳西麗站向東途經深圳坪山站、惠州南站，至深汕特別合作區深汕站，與廣汕鐵路銜接。設計時速在350公里/小時，全程直達時間預計在30分鐘內。
（高鐵深汕站的規劃效果圖）
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深汕合作區商品房解凍，能不能買？
一方面深汕越來越被大家接受和認可，另一方面在去年年底深汕合作區商品房解凍，正式啟動過渡期商品房銷售工作。所以越來越多的粉絲朋友開始問阿方：深汕能不能買。
首先我們看來深汕合作區的購房政策。
阿方劃了4個重點：
1、合作區內家庭限購2套（包含商務公寓），成年單身人士限購1套；
2、合作區購買商品房套數不計入深圳其他區限購
3、只限個人購買，相關部門將實施銷售價格指導
4、商品住房和商務公寓限售5年
再來看價格，目前就兩個樓盤：振業時代花園和輝煌花園面向社會公開銷售。從去年的報價來看，大概價格在1萬出頭，和大亞灣和惠陽差不多。
問題來了：價格差不多，是買惠州臨深還是深汕合作區？
有人喜歡深汕合作區，因為這裡是深圳，有深圳的財力物力加持，以深圳速度未來可期。
有人更傾向於惠州臨深的大亞灣和惠陽。因為更近，如果說買惠州臨深住去深圳上班還勉強可行，那麼住深汕合作區幾乎不可能。深汕離深圳主城在100千米以上，比深圳到廣州還遠。買了能幹嘛。如果等產業成熟，又要等多少年。
都有道理。阿方怎麼看。
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買深汕合作區，不如買大亞灣和惠陽
阿方在前面好幾篇文章提到一個觀點。
簡單地判斷一個地方能不能買，看有沒有外地人，如果一個地方都能吸引到外省人，基本上是靠譜的。
這個判斷標準背後本質上是看有沒有接盤俠。
惠州臨深有沒有接盤俠。我們來看群友的觀點：
純投資目前看來東莞更合適，問題來了，如果東莞搶完了，深圳剛需又想在臨深安家，大部分就會外溢到惠陽大亞灣。那麼大亞灣惠陽三到五年，甚至七年，長期持有，自住兼投資應該也是不錯的選擇。當臨深新房賣得差不多了，二手房交易自然也就活躍了。
所以臨深惠州有接盤俠，並且很多，買不起深圳剛需實在太多，而現在買不起東莞的也很多。不要問我為什麼知道，因為每天問我惠州房產的朋友最多。
惠州臨深為什麼賣得好。有人總結得好，因為臨深惠州像大排檔，大家都消費得起，並且就在家樓下。
深汕合作區有沒有接盤俠？暫時沒有，更沒有剛需接盤俠。
在分析接盤俠的構成中，我們要特別關注有沒有剛需購房者。如果有剛需那麼就是健康的，如果全是炒房客，那麼就不健康，而且很危險。擊鼓傳花，持續不下去，轉手的時候你會發現沒人接盤，本質上也是沒有接盤俠。比如某神在柬埔寨炒土地為什麼失敗了，也是這個理。
暫時沒有接盤俠，未來會不會有？
阿方認為在相當長的一段時間內，深汕合作區二手市場是沒有接盤俠的。
我們不否認隨著深汕的發展會帶來就業機會，人口會越來越多。
但這需要時間，羅馬不是一日建成的。站在2020年的時間節點，深汕也很難複製當年的深圳。城市化進程在放慢，新區的競爭者太多。要知道深汕合作區已經存在十年了，到現在才理清關係。資本和人才為什麼一定擠進深汕呢，為什麼不去南沙，為什麼不去松山湖，為什麼不去潼湖，為什麼不去更近的惠陽和大亞灣。除了屬於深圳這個美名，深汕有什麼核心競爭力。企業的想法很簡單，我只要能賺錢，我才不關心這地是東莞還是深圳亦或是惠州。華為就是個例子。
所以深汕路漫漫，不確定性也太多，接盤俠能有多少還不確定。
要有二手市場，二手市場要有接盤俠，一定是一手住房不夠賣了。深圳為什麼二手房產的流通性好，因為新房太稀缺了。為什麼現在大亞灣的二手市場不活躍，因為新房供應巨大。
那麼對於468.3平方公里，常住人口15萬的深汕合作區要重複多少個類似大亞灣的十年。未來15年，深汕合作區將為深圳提供約120萬㎡的建設用地。
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深汕已定，惠州從深圳邊緣走向深圳中心
有人說深圳事實上一直在擴容。但要看到當年蛇口試驗區擴展到深圳特區是很自然的。深圳特區擴展到關外也是很自然的。因為都是擴展到毗鄰地區。
深汕合作區飛地的尷尬決定了它脫離了母體而獨自發展。而大亞灣只需一條地鐵，數百萬萬深圳人便可湧入。阿方多次提到了地理決定論。深圳發展這麼好，在前期最主要的原因是毗鄰香港，而珠海和香港隔了一個海灣。大亞灣和深汕同理。
換個思路，
如果深汕好，夾在深汕和深圳的大亞灣惠陽一定不會差。
如果深汕發展一般，大亞灣和惠陽也不會差，因為她們叫臨深。
還有一個念想，就是大亞灣和惠陽會不會真嫁入豪門呢？夢想總是要有的。
阿方再說句題外話，惠州為什麼不修地鐵連深圳，人口不達標是表象。惠州顧慮的女兒大亞灣會不會嫁出去，到時候是為他人做衣裳。所以各種規劃儘可能繞開大亞灣，除非是在繞不過去。比如深汕高鐵、深惠城際的選線。深圳顧慮的是人口都去更便宜的大亞灣惠陽，我大坪山大龍崗誰來買，價格會不會跌。更當心的是都住在惠州了，惠州再建幾座寫字樓，就業也就轉移了，GDP算誰的。
現在沒有剛需接盤俠，在很長一段時間內，沒有二手市場接盤俠，房多人少，投資深汕房地產註定是路漫漫其修遠兮。
其實政府也替你想好了，這不商品住房和商務公寓都限售5年。歡迎大家為深汕合作區添磚加瓦，投機？想走就沒那麼容易了。
