2020年開年不久，新冠疫情便開始在中華大地上橫行肆虐，人人自危，如非必須，幾乎沒有人願意踏出家門。居民無意消費，企業無力投資，出口嚴重受阻，中國經濟發展的三駕馬車全線失速，中國經濟短期發展遇冷。
受疫情影響，房地產也遭受了重重考驗。2020年1-2月，中國房地產的銷售、投資和新開工增速創20年新低。到3月底，房地產市場仍未喘過氣。根據中指研究院的數據，今年第一季度，全國300個城市共推出土地4.2億平方米，同比下降11.4%，其中成交3.2億平方米。
同期，全國50個代表城市商品住宅月均成交面積約為1410萬平方米，同比下降近40%。20家品牌房企第一季度累計銷售額為9330億元，同比下降10%。
疫情對房地產的影響在一級市場和二級市場之間互相傳導，到現在，樓市還未迎來春天。
從2月開始，中央和地方相繼向房地產行業伸出援手，中央下放土地審批權，央行先後三次降準放水，累計釋放長期資金1.75億元；地方樓市調控政策不斷，供給端延期繳納土地出讓金、稅賦等各類費用，適當免租，適度放寬預售；需求端部分城市降低首付比例、提高公積金貸款額度、放寬落戶、加大人才購房力度，甚至放鬆限售限購等等。
2月以來從供給端出臺扶持政策的省市列表 資料來源：中指研究院
房地產整體寬鬆的政策環境和各地不停試探的鬆綁動作，以及短線受阻的經濟發展，很容易讓人聯想到房地產救市。但在現階段的樓市調控中，中央和地方之間存在張力，摩擦不斷，政策一日遊或幾日遊的情況時有發生。當下大勢撲朔迷離，救市一說能否應驗，可能還需要從歷史中尋找答案。
01 何謂房地產救市？
“房地產救市”可以拆解為“房地產”和“救市”，從字面意義來看，房地產救市，指的就是拯救房地產市場，其主體是中央政府和地方政府，具體手段是在合理合法的範圍內制定一些利好樓市的調控政策。而制定這些政策的前提應該是市場失靈，房地產行業遭遇下滑危機。
所以綜合來看，房地產救市，指的是當房地產市場遭遇危機，持續下行時，中央和地方政府依法出臺一系列利好樓市的政策法規，維護房地產市場平穩健康發展。
但如果僅將視線聚焦到房地產行業，多少有些狹隘。在更寬廣的視閾上，
政府表面是在拯救房地產，實際卻是挽救中國經濟。通過刺激房地產，擴大內需並拉動投資，增加政府財政收入、改善居民居住條件，促進就業民生等等。2003年頒佈的《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》（即2003年國務院18號文件）就提出，“房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業”。
在消費端，對於我國大部分居民來說，住房是家庭最大的消費支出，而在投資端，房地產開發投資所佔GDP的比重不容忽視。2019年，房地產開發投資額的GDP佔比超過13%，銷售額的GDP佔比超過16%，土地出讓金收入佔地方財政收入的40%。
很少有一個行業能與房地產這一經濟巨無霸相匹敵。除此之外，房地產上涉工程機械、建材、鋼鐵、化工，下連家電、汽車、物業、家居裝飾，外鏈商業、物流、文旅、產業等多個行業板塊，上下游產業鏈十分廣泛。
房地產產業鏈全景圖 資料來源：iFinD 產業鏈中心
與其他很多行業相比，高槓杆、高週轉的房地產行業對資金和危機的敏感程度更高，房地產市場一旦崩塌，將嚴重影響居民消費、資產投資、銀行信貸、政府收入和關聯產業發展，後果不堪設想。
房地產救市就是救經濟。在三百六十行中，房地產猶如一記利刃，一旦祭出，就能給疲軟的經濟帶來強烈刺激。因而，在過去二十多年裡，當中國經濟遭遇黑天鵝，房地產這一利刃就會鏗鏘出鞘，橫掃一切牛鬼蛇神。
02 1988：房地產成新的經濟增長點
1997年下半年，始於泰國的金融危機開始席捲東南亞各國。各國先後出現本國法定貨幣匯率下降、股票下跌、外資大規模撤資等現象，國內經濟政治遭到嚴重破壞。
覆巢之下無完卵，雖然亞洲金融危機並未對我國經濟造成致命性的打擊，但負面影響在所難免，首當其衝的，就是與進出口業務、對外投資和借用外債等經濟業務。
1998年我國出口增速處於近十餘年的低水平狀態，對亞洲出口的增速同比下降10%，對亞洲出口所佔出口比重從60%下降到53%。政府為穩定經濟，堅持人民幣不貶值，經濟發展承壓。
為減輕財政壓力，扭轉國企大規模虧損局面，1998年中國啟動了轟轟烈烈的國企改革，引發國企下崗潮，內需嚴重不足。
彼時，中國房地產市場經過了幾年過度擴張之後，滯銷的商品房越堆越多，居民購房需求不足，房屋空置率居高不下，房企回款無力，銀行和地方政府寢食難安。
為擴大內需，提振經濟，政府祭出房地產這一利刃，開啟了房地產救市大行動。
1998年3月19日，時任總理朱鎔基在九屆全國人大一次會議舉行的記者招待會上，談到了我國住房制度改革:
“住房建設將成為中國經濟新的增長點,但是我們必須把現行的福利分房政策改為貨幣化、商品化的住房政策,讓人民群眾自己買房子,我們準備今年下半年出臺新的政策,停止福利分房,住房分配一律改為商品化 。”
1998年7月3日，《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革 加快住房建設的通知》正式頒佈，宣佈從1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，全面推行和不斷完善住房公積金制度，加快經濟適用房建設，擴大個人住房貸款發放範圍等。有了中央的肯定，各個地方政府的救市政策緊隨其後。
《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革 加快住房建設的通知》截圖 資料來源：《中華人民共和國國務院公報》1998 第17號
房改政策在前，銀行資金大舉流向房地產。1998年，房地產住宅投資2082億元，同比增長35%；同年商品房銷售額2100億元，同比增長37%。利刃出鞘，鋒芒畢露。從此，房地產走上了市場化發展的快車道，為經濟發展提供了極大助力。
03 2003：房地產成國民經濟支柱產業
到2002年，房地產開發投資額達7791億元，佔全社會固定資產投資的18%，成為帶動我國固定資產投資的重要力量。商品房銷售額達6032億元，同比增長24%，居民購房熱情節節攀升。在國民經濟中，房地產扮演著不可或缺的角色。2001年和2002年，房地產對GDP的貢獻都在20%-30%之間。
2003年第一季度，我國GDP增速達9.9%，創下1997年以來同期最高增長記錄。非典疫情爆發，危機突如其來。受非典影響，第二季度GDP增速下滑到7.9%。房地產市場低迷，交易受阻，購房者觀望情緒嚴重。
為應對非典疫情，恢復房地產市場生機，帶動中國經濟度過非典陣痛期，國家出臺了一系列救市政策，其中影響最大的就是2003年8月12日發佈的《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》，即2003年國務院18號文件。
《國務院關於促進房地產市場保持健康發展的通知》部分截圖 資料來源：中國政府網
18號文件除了明確將房地產定位為國民經濟的支柱性行業之外，還提出要調整住房供應結構，逐步實現多數家庭購買或承租普通商品房。同時，要採取有效措施加快普通商品房發展，提高其在市場供應中的比例。
18號文件的頒佈，迅速盤活了房地產市場，在銀行信貸的支持下，居民的購房熱情進一步提高。彼時，我國的城鎮化率僅為40.53%，提升空間巨大，為房地產的發展提供了充足的動力。
在政策春風和城鎮化進程的雙重加持下，房地產市場高歌猛進，刀尖越磨越利，迎來了發展的黃金時代。2003年到2007年，房地產開發投資額從10154億元，擴大到25288億元，增幅達149%；商品房銷售額從7956億元，擴大到29889億元。
手握刀柄，利刃所向披靡，一旦失控，後果不堪設想。房地產亦如此。
2003年住房供應結構的調整，進一步釋放居民的購房需求的同時，也打破了1998年發佈的《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》中提到的“建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系”。普宅開始成為住房供應的主體，經濟適用房被逐漸邊緣化，穩定房價的難度增加。
04 2008：房地產救市狂潮
根據國家統計局的數據，從2003年到2007年，全國商品房平均銷售價格從2359元/平方米，上漲到3864元/平方米。熱點城市北京的房價更是從4737元/平方米，上漲到11553元/平方米，漲幅達244%。
中國經濟逐漸消化非典的影響之後，為抑制房地產過熱發展，政府開始著手樓市調控，試圖讓利刃入鞘：多次提高存貸款利率，取消房貸優惠，提高交易稅費，提高首付比例等等，將穩定房價提高到政治高度。
1997-2007 全社會固定資產投資與房地產投資趨勢圖 資料來源：中經網統計數據庫
2008年上半年，國家對房地產的嚴打仍在繼續。金融危機的到來，打破了中央嚴控房地產的步伐。從美國掀起的金融危機巨浪，將中國經濟裹挾其中。2008年上半年，我國GDP同比增長10.4%，到第三季度，GDP增速下滑到9%，第四季度進一步下滑到6.8%。
金融危機之下，原本就遭政策嚴控的房地產市場更加冷清，一級市場上土地流拍、房企退地、地塊底價成交的情況時有發生，地方政府財政承壓；二級市場上萬科帶頭降價促銷，樓市銷售遇冷，房企倍感資金壓力。
2008年，《瞭望》週刊的一篇報道中提到，房地產投資能拉動50餘個行業的發展，拉動率達1:2.86，對國民經濟的影響力達30%。房地產行業遇冷，對中國經濟的打擊是致命的。為刺激疲軟的經濟，政策東風再次吹向房地產，政府再次祭出房地產利刃，出手救市。
2008年9月、10月，央行先後3次下調存貸款基準利率，接著出臺了一系列樓市利好政策：首套房面積低於90平方米，減免各類交易稅；剛需和剛改購房首付最低20%，並提供商業貸款利率的7折優惠；下調公積金貸款利率……進一步刺激普通商品房消費。
2008年11月，國家推出四萬億投資計劃，強力刺激經濟發展，大量資金流入房地產市場。
2008年12月20日，《國務院辦公廳關於促進房地產市場健康發展的若干意見》頒佈，除了進一步鼓勵普通商品房消費，加大保障房建設，支持房企度過危機之外，還提到要強化地方政府穩定房地產市場的職責：
“各地區在執行中央統一政策的前提下，可以結合當地實際，進一步採取加大保障性住房建設力度、鼓勵住房合理消費、促進房地產市場健康發展的政策措施 。”
在中央的首肯下，地方救市政策百花齊放，在需求端，幾乎每個有所動作的城市都在降低購房交易稅和首付比，利用公積金加槓桿提高居民購買力，部分城市政府甚至直接發放購房補貼；在供應端，鼓勵房企貸款，減少房企購地、稅收等相關費用，減少房企資金壓力。
部分城市甚至打起擦邊球，如重慶推出“購房退個稅”政策。雖然重慶的退稅政策被國務院緊急叫停，但為了救市，地方政府的狂熱也可見一斑。
為挽救搖搖欲墜的房地產市場，金融危機之下，中央和地方掀起了房地產救市狂潮，保住了2008年全國GDP的增長果實，當年我國GDP增速為9.6%。
中國經濟再次邁上發展快車道，但讓人扼腕的是，之前數年的樓市調控成果大都付之東流。2008年後，房價飛漲。2008年到2018年，全國商品房平均銷售價格從3800元/平方米，上漲到8737元/平方米，漲幅達230%。高房價成為常態，讓普通人仰頭而掉帽。
如果繼續任由房地產這一利刃馳騁，稍有不慎就會面臨刀尖內刺的風險。
2000-2018我國房屋均價變化圖 資料來源：國家統計局
房地產在國民經濟中的佔比越來越高，房地產與經濟的捆綁也越來越嚴重，地方財政、就業保障、居民消費、投資都與房地產緊密相連。房價仍在暴漲，房地產投資還在擴大，但中國經濟的增速卻開始下滑，長期依靠房地產走路的後遺症開始出現，僅憑房地產已無力帶動全盤經濟發展。
為防止經濟遭利刃反噬，之後幾年，政府不遺餘力地進行樓市調控，力圖在穩定樓市的同時，加快轉變經濟發展模式，大力發展實體經濟，多條腿走路，減少樓市波動對經濟發展的影響。
2016年12月，中央經濟會議明確提出“房住不炒”的戰略定位，堅決抑制房地產泡沫，防止房價大起大落。之後密集的樓市調控，全部圍繞“房住不炒”進行。2019年7月30日，中央政治局會議明確提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，將房地產救市的可能徹底扼殺。
而今新冠疫情之下，市場上有人重提房地產救市，但今時不同往日，在投資端，房地產投資對經濟的拉動作用明顯變小；而在需求端，居民負債率不斷提高，房價高企，繼續加槓桿不僅會加大居民負擔，也會進一步滋生房地產泡沫，無異於飲鴆止渴。
現在樓市調控動作不斷，但大都集中在供給端，目的是為了減輕房企的資金壓力，助力房地產行業平穩健康發展，而中央在需求端並未鬆口。
部分地方政府躍躍欲試，試圖從需求端發力，適度放鬆限售、限購，放寬落戶門檻，發佈人才新政，實施購房稅費補貼，降低首付比例，提高公積金貸款額度等，想重拾房地產救市的老路。但地方在“房住不炒”核心原則邊緣瘋狂試探的舉動稍有出格，就會被中央迅速打壓 。
房地產是助推經濟發展的利刃，但在刀尖上跳舞過於危險，利刃入鞘，勢在必行。房地產救市的歷史不會再重演了，那些懷揣房地產救市念頭的鼓呼者，都歇了吧。
來源：搜狐焦點原創欄目《縱橫Plus》@縱橫Plus
