最近，越發感覺到自己的生活與國家經濟改革的緊密聯繫。
上週高高才完成2019年度個稅年度彙算，交了個“紅包”。昨天助理又收到銀行發送的房貸利率轉換的通知，就是大家最近常聽到的“LPR轉換”。助理來問我，不少身邊朋友也有這個疑問：LPR浮動和固定利率選哪個？
趁熱打鐵，高高抽空研究了相關政策並在手機銀行進行了操作，在這裡與大家分享。
一、什麼是LPR？
LPR也稱為“貸款市場報價利率”，簡單來說，是央行綜合18傢俱有代表性的商業銀行市場報價，形成的貸款市場報價利率，每月20日對外公佈一次 ，目前包括1年期、5年期以上兩個品種。
LPR = MLF（公開市場操作利率）+銀行平均加減點。
MLF可以理解為央行借錢給商業銀行的利率，LPR則是商業銀行給其最優質客戶的貸款利率。
在央行網站上可以查到最新一期的五年期（房貸多為5年以上的長期貸款）LPR為4.75%。昨天（4月15日）央行開展了1000億元一年期MLF操作，中標利率下降20BP（0.2%）至2.95%，4月20日的LPR下行是大概率事件。
二、為什麼要推出LPR？
這是一個比較複雜的話題。市場上有很多專業的分析解讀，大家可以搜搜看。高高換個角度，從房貸利率的計算方式談談自己的粗淺理解。
現有房貸利率=央行公佈的貸款基準利率*銀行浮動。
但基準利率是大招，輕易不能放（上一次調整是2015年10月），這就導致政策不夠靈活。
另外，當前的貸款基準利率還不夠市場化，這幾年市場利率一直在降，但是並沒有反映在房貸或其他貸款上。
若選擇LPR浮動，則房貸利率=MLF（央行操作更加靈活）+銀行加減點（利率更加市場化）-/+銀行折扣（或上浮）。
把房貸與基準利率脫鉤，也可以實現對房地產市場的單獨控制，避免放的水都流到房地產上面，儘量把低利率傳導給實體經濟，降低融資成本。
三、房貸選LPR浮動還是固定利率？
其實此次轉換並不侷限於房貸，還涵蓋企業貸款、個人消費貸款等，但這些與房貸轉換也不完全相同。對於大多數人來說，最關心的還是房貸，故本文只討論房貸利率。
具體來看，轉換僅包含商業性個人住房貸款，以及組合貸款中的商貸部分，不含公積金貸款。同時，固定利率貸款、2020年底前到期的個人住房貸款、已參考LPR的浮動利率貸款也無需轉換。
這是道二選一的選擇題，沒有人能給出標準答案。如何選擇，取決於大家對未來利率走勢的判斷。
如果你認為未來利率會下降，那麼轉換為參考LPR浮動可能會更好；
如果你認為未來利率可能會上升，那就選固定利率。
根據媒體報道，從商業銀行的反饋看，目前選LPR浮動利率的人數多於固定利率。
高高以4.9%的基準利率為例，做了一張新舊房貸利率表供大家參考。
舉個栗子。小A的房貸是2016年8月25日批下來的，銀行給打了9折，到目前房貸利率一直都是4.9%*0.9=4.41%。如果不改革，房貸利率就是按4.41%執行。
2020年8月31日改革後，不同選擇會產生不一樣的利率。
如果選擇固定利率：以後的房貸一直按4.41%執行。
如果轉換成LPR浮動：原來的9折會變成固定加減值，央行規定用現利率4.41%減去4.8%，即-0.39%，這個不會變了。未來房貸利率 = LPR 利率+固定加減值（小A的是-0.39%）。
按最新一期3月份的LPR（4.75%）計算，小A房貸利率為4.75%-0.39%=4.36%。假如4月份LPR降至4.65%，則房貸利率為4.65%-0.39=4.26%。假如5月份LPR漲到4.9%，則房貸利率為4.9%-0.39%=4.51%。
也就是說，如果未來LPR低於4.8%，那麼小A賺了，反之虧了。
當然，銀行可不會每個月都幫你算LPR，會約定一個重定價週期，規定最短為一年。
四、LPR重定價週期、重定價日怎麼選？
選擇了LPR浮動，還有2個附加選擇題。
一是重定價週期。一般來說，既然選擇“LPR”，意味著更願意接受市場利率，大多數人會選擇最短週期1年（多數銀行默認值也為一年），即每年改一次房貸利率。
二是重定價日。重定價日的選擇，則意味著以該月LPR利率來計算未來一年的貸款利率。
各家銀行給的選項各不相同。一般包含2種定價日：每年首日（即1月1日，執行上年12月20日的LPR）或每年對應日（比如8月25日批的房貸，則每年8月25日重新定價，執該年8月20日的LPR）。
“首日”和“對日”又該選哪個呢？根據相關人士的測算，年內市場平均利率（參考Shibor和五年期國債期貨）從低到高的月份依次是8月、9月、10月、11月、7月、12月、4月、5月、1月、3月、2月、6月（根據歷史測算，僅供參考）。以小A為例，選對應日（8月）優於每年首日（12月）。
五、怎麼改？
轉換工作已於3月1日正式啟動，將持續至8月31日，大家還有充足時間去學習瞭解相關政策，並結合自身需求做出合適的選擇。
目前多數銀行都提供了網銀、手機銀行、電話等線上自助操作渠道，大家自行登陸操作即可。
根據規定，定價基準只能轉換一次，大家想好了再選哦。
