本文為“房地產帶鹽人”的第145篇文章，今天是五一小長假第一天，今年的小長假比往年多兩天，可惜大多數人估計也無法選擇出遊，一來大多數景區限流而且需要提前預約，二來室內場館類一律不開放，這種情況下人們會更加謹慎。
這種謹慎同樣會蔓延到樓市，也許周邊看看房是個不錯的選擇，但出不出手估計大多數不會如往年一般衝動，房企的推廣動作至多借勢，而無法造勢，因為大勢不可違。
新盤少，多為存量加推
今年不會有報復性增長的樓市行情，無論是一線城市還是二線城市。一線城市中廣州、上海計劃在五一新開項目並沒有想象中那麼多，廣州約6~7個新盤首開，新增供應大約5500套左右，而上海新開項目月5~6個，增加3500~4000套左右供應量。
原因很簡單：2019年以來房企拿地較為謹慎，基本上都在控制現金流平衡和抓緊去庫存回款，以應對今年上半年即將到期的中短期債務。由於防守型策略的持續，房企去年新增土地儲備較少，麵粉少了麵包供應量卻沒有降低，因為之前的庫存還是要出清，因此五一期間加推為主。
加推的房源多來自一季度的庫存，顯然各家房企在一季度去化率都有所降低，隨著銷售增速放緩，各家開發商在4月份以來已經陸續放出了誠意價格，這也是市場對供給端擠壓的一種態勢。目前的懸念在於，疫情得到控制之後，樓市不說回暖，一定程度的回覆是否能在5月份出現？
目前紛紛加推的各家地產商，其實會利用五一期間來試探市場的反映。例如廣州目前有回暖跡象的是增城，這個廣州創痛上的遠郊和衛星城，以自然景觀區域為總體規劃，同時隨著交通通達2019年末21號線終於貫通至增城，2萬元上下的均價也的確吸引了一部分外溢的剛需客戶。據網上數據顯示，增城今年1-4月成交量近兩千套，作為一個一直不太熱門的地區，今年增城是典型的以價換量區域，價格沒有大動，但是銷量可以令該區域許多樓盤松口氣，這個數據已然不錯。
與之對比的廣鋼板塊是廣州的大熱點，目前成交量500套左右，而網籤數據統計均價則超過了47000元/㎡，是典型的高價盤聚集區域，成交價企穩，而銷售量不溫不火。畢竟限購未鬆動，一般而符合標準的剛需盤會好些，而改善和投資類的高端住宅難有很大突破。
上海樓市則由於供應有限，本地客戶的信心在加強，這裡面有兩個方面原因：
一、上海的舊改拆遷自2019年開始加速，上海的舊改無論是範圍還是規模過去很多年比較少見的，與其他三四五線城市曾經火熱的“棚改”不同，上海之前似乎在這方面比較剋制；但是去年至今，上海的楊浦、黃埔、靜安、虹口四區的舊改目標分別在3000~7000套左右，這就釋放出了一批需求。根據去年底計劃，上海預計可完成舊區改造55萬平方米，受益居民2.9萬戶。
而且上海的老房子拆遷可是會產生一大筆補償款，有錢的拆遷戶會帶動一波需求，所以目前上海的一些千萬級、兩千萬級的樓盤銷售初見端倪。
二、上海的住宅用地出讓門檻很高，直接限制了供給端。過去幾年能在上海拍地的大多數是央企、國企，而且是評分制，如果不達標還不能參加競拍。上個月出現的圍標事件尚未塵埃落定，連中海、萬科、保利都被罰沒保證金，之後又出臺了更嚴格的競拍制度，如果不到6家房企報名，將無需通過打分來篩選，直接競價拍賣，價高者得。
這就造成一個結果：新項目供應量有限，作為工業、服務業都發達的國家化大都市，上海對房地產的依賴度較低，而工業用地一直比較緊張，所以在住宅用地的推量上一直很剋制。不過接下來上海在住宅用地出讓方面將有提速的動作。
不過今年計劃出讓的住宅用地多集中在臨港板塊，佔了三分之二有餘，目前上海的高科技製造業逐步在臨港落地，不僅僅是特斯拉，這裡還是重工機械製造、航天航空等製造業聚集的地方。未來在就業和人才吸引方面天然有優勢，接下來就看配套跟進的情況了。不過據我走訪調查的結果看，起碼目前上海有一批公立、私立學校正在逐步落地臨港。
順便看一下上海今年4月份的樓市數據：
上海樓市二手房掛牌價從51233元變為51056元，本月下跌177元，當然這個價格變動等同於穩定不變。同時4月在售二手房數量從59839套變為59758套，基本橫盤。所以上海總體趨穩，但正在孕育一些熱點。
其他城市不會出現什麼大波動
據國家統計局一季度數據，70個大中城市房價僅微漲，或可說是穩定。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲5.8%和2.5%，漲幅比上月分別回落0.4和0.5個百分點，均連續11個月回落。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲5.3%和2.8%，漲幅比上月分別回落0.6和0.5個百分點，均連續12個月相同或回落。
包括疫情導致的售樓處大多數不開放導致一季度數據普遍較差之外，我認為主要是大多數城市目前產業發展和經濟、人口增長乏力是樓市平淡的主要因素。其實疫情之外，除了珠三角、長三角個別城市如佛山、中山、無錫、蘇州、嘉興等地，其他二線城市人口雖然是淨流入，但數量增幅並沒有多大想象空間。
我們不得不直面一個問題：經濟增速和人口流動，這並非是眼前疫情影響那麼簡單，而房地產市場只是經濟發展、城市發展的一個結果，而不是推動力量。
再來預期一下五一期間主要城市的樓市走向：
1、政策仍然收緊，限價、限購沒有質的變化之前，大多數城市基本上不溫不火為主，金融機構個人家庭長期貸款增速不高；尤其像深圳這樣因為央行要求自查違規經營貸款流入樓市的情況，目前銀行、中介機構尚在風口浪尖上，因此不會有太大的動作，剛剛熱起來的也會恢復正常。
2、雖然新增貨幣供應量在放大，利率下降，但是投資需求總體偏謹慎，這是造成樓市穩定的另一個因素——目前投資客暫未全面出手，五一期間基本上也將延續這一狀態，目前大多數城市至多是個別板塊樓盤因為限價而吸引到一小部分投資者出手。
3、因為供應量仍在高位，所以五一期間各地樓市的促銷力度會加大，價格不會有太大上升空間，至多是微漲，或者以價換量，甚至成交均價會下探。尤其是部分省會城市很多新推項目中小面積段、低總價的將更多。
4、毛坯房為主，精裝產品不吃香。說白了之前為了增加價格空間而捆綁的精裝修房源，很多會改為毛坯銷售，這一點在4月份已經較為明顯。毛坯房總體上交付標準、時間更可控，質量隱患也相對少很多。
5、五一後金融機構面臨在上半年完成貸款客戶房貸利率調整，因為LPR利率在4月份繼續降低，很多銀行正在與客戶溝通是否轉換固定利率為浮動利率，這件事6月底之前是要完成的，已經購房辦理貸款的可以關注一下。
這個小長假註定大家不會特別糾結。
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