本文來源 柯談地產觀 作者：柯談（ID：lincokk）
全國樓市分三類：一類是已經見底的一線，一類是正在下跌的強二線，還有一類就是即將到頂的二三線。
也許你覺得樓市水太深，分化很嚴重，感覺束手無策，其實，至始至終，樓市都有一條真理始終未變，那就是：城市輪動。
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小城當道
9月17日，國家統計局公佈了8月份70個大中城市的房價指數。
我曾經多次說過，新房是計劃經濟，二手房才是市場經濟。想要了解一個城市真實的樓市，必須從二手房入手。
那麼，根據統計局公佈的二手房數據，把同比漲幅top10和同比跌幅top10放在一起比較，你有何感受？
智商及格的人都可以發現：漲幅top10全部是3-5線城市，而跌幅top10卻是一線和強二線。
如果是一個遠道而來的老外，第一次看到這個排行榜，一定還以為呼和浩特、大理、西寧、南寧是中國的四大一線城市呢。
其實，70城指數是經過嚴重美顏和微整的，實際的市場行情至少還會放大一倍。
排名第一的呼和浩特，全國最沒存在感的三線省會之一，上一次出名還是5年前的2014年全國庫存積壓嚴重時，呼和浩特全國第一個取消了限購，但可悲的是，徹底放開還是一潭死水，樓市毫無波瀾，直到2015年初深圳上海才開始領漲全國。老二大理，多少年來除了客棧就只有酒吧和豔遇，無數文藝青年賣掉北上廣的房子來這裡尋找詩和遠方，也沒能撐起這裡的房價。如果不是2018年422海南全島限購、壯士斷腕擺脫房地產依賴，引起炒房客四處逃竄，大理根本不會漲。老三西寧，我敢打賭，你隨便上街採訪10個人，至少5個人會說錯西寧是哪個省的省會。老四南寧，除了是省會外，名氣遠遠不如北海和桂林。
漲幅top10全部是中西部的中小城市，反而經濟實力更強，樓市更有潛力的西部三雄成都、重慶、西安和中部濟南、青島、鄭州、廊坊，全部歇菜。在省內老大都跌跌不休的時候，這些小弟們反而騷動異常。
放眼全國，現在漲的最兇的，鬧得最爽的一定是調控最松的，監管最弱的，起步最晚的，還沒有漲到位的中小城市。
全國樓市一盤棋，大哥吃完肉，也總得讓小弟喝碗湯。
2
城市輪動
樓市20年，房價上漲始終遵循著嚴格的潛規則：城市等級決定著漲幅和啟動順序。
以下兩幅圖是各等級城市新房和二手房漲幅的曲線圖：
2010年之前就不用說了，整整10年的房價大漲僅僅侷限在北上廣深杭廈以及炒房之城溫州鄂爾多斯之內，其它所有二三線完全就是房住不炒，漲幅根本忽略不計。
從2010-2011年開始，一線城市開始限購，炒房土壤不在，二線城市才開始受到炒房客的關注。
從2011年至今的2次大牛市，都是從一線最先啟動，最早大漲，漲到位後政策收緊，投資需求轉戰至二線，二線剛需被投資客帶動起來共同推動二線跟風上漲，二線限購之後，在此打工的小鎮青年迴流至三四線置業投資，再助推小城市房價完成最後一輪上漲。
如果這種自上而下的輪動帶動力度不夠，政府就會輔以更加刺激的玩法助推一把，比如2015年開始的棚改去庫存。
城市輪動得結果就是：一線啟動之後，才能輪到二線，二線快漲完了，三線才有機會。一線漲到位了，二線還能衝一衝，二線歇菜了，三線也就快玩完了。一線的房價就是二線的天花板，二線的房價就是三線的終點。
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迴光返照
今年上半年，蘇州企圖挑戰上海房價天花板的權威，結果從5月到7月連續遭遇了四次調控升級。西安在70城房價指數上剛一露臉，拿下全國漲幅第一，6月就被晴天霹靂正中要害，嚴厲程度堪比一線，漲幅第一的下場就是限購第一。
2015年開啟的大牛，已經接近尾聲，一線早已躺下2年多，強二線也在無形之手的威嚴下開始了下跌。現在還在大漲的城市，就是城市輪動的最後一波，這是典型的“迴光返照”。
隨著2020年棚改的徹底完結，以及“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的最高指示，這些大漲的中小城市，正在經歷最後的高光時刻，和倒下之前最後的掙扎。
因此，現階段，在房價還在顯著上漲的二三線中小城市裡，只要不是等房子結婚，只要不是沒房子就要睡大街的純剛需，就應該選擇持幣觀望。高槓杆投資更是自掘墳墓。
反倒是，已經橫盤的一線，和經歷過明顯下跌進入平穩期的強二線，剛需可以撿筍入場。
另外，極為重要的一點是，近期有明顯放鬆和明顯收緊的城市，都不宜馬上行動，比如珠海，蘇州、西安。因為，限購放鬆正說明了樓市下滑厲害，庫存太大，投資客太多，政府在託市。而剛剛收緊的城市，調整還沒結束，泡沫還沒擠乾淨。
目前，高層調控的最終目標只有一個：橫盤。在城市輪動中，一線已經最先完成目標，部分二線已經下跌，即將橫盤，剩下還在上漲的城市，才是風險最大的城市。
房價大漲的城市，到底發生了什麼？
8月15日，國家統計局公佈了“2019年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”。
根據這個數據，截至7月，過去一年“新建商品住宅”同比上漲超過GDP增速（6.3%）的城市達到了53個，佔全部監測城市的75.7%。而同比漲幅超過10%的城市，則有34個，佔全部監測城市的48.6%。
由此可見，想讓中國房價“跑輸GDP”，仍然是一項艱鉅的任務。昨天我在專欄裡也公佈了“根據國家統計局公佈的數據”推算出的全國過去一年的新房成交均價，漲幅是8.5%。
而今年7月末，中國廣義貨幣M2的同比增速（可以理解為“印鈔速度”）為8.1%。這說明，全國平均房價（漲幅8.5%）跑贏了M2，顯著高於GDP增速。
在70個納入監控的城市裡，過去一年“新建商品房”價格漲幅最大的8個城市是：
西安25.3%
大理22.7%
呼和浩特20.3%
秦皇島20.0%
貴陽19.4%
徐州16.9%
洛陽16.1%
石家莊16.0%
但貴陽也有兩個數據令人吃驚：
第二類，渴望迅速做大的城市，比如西安。
而這，其實就是當前二線城市“做大做強”的基本路徑。杭州、武漢、鄭州等城市，無不如此。
第三類，急需要“穩增長”的城市，比如大理、蘇州、呼和浩特等。
先看一下大理，70城房價上漲的第二名，過去一年新房同比上漲了22.7%。
其實有兩個大理，一個是州名，一個是市名。大理州是地區級的，大理市是縣級的，大理州管轄大理市，大理市是大理州的中心區。
查不到大理州、大理市的最新、詳細的經濟數據，但“大理日報”在7月25日有一篇報道，值得細細品讀。
這篇刊登在“大理日報”頭版頭條的報道說，當地黨委政府召開了上半年經濟分析會。裡面有這樣的話值得關注：
“今年以來，面對宏觀經濟下行與洱海流域轉型發展陣痛疊加的嚴峻形勢……主要經濟指標遠遠低於預期，難以匹配大理高質量可持續發展的需要。”
集中一切力量，採取一切措施，抓GDP促發展、抓項目增投資、抓工業穩增長、抓消費激活力、抓財稅保增收、抓招商優服務，強抓硬幹，奮起直追，全面形成“大抓發展、大抓項目、大抓投資”的經濟工作大比拼局面。
這篇通稿沒有公佈任何具體數據，但我們可以得知，大理州上半年經濟增長非常不理想，“主要經濟指標遠遠低於預期”，下半年要“集中一切力量，採取一切措施，抓GDP促發展”。
大理房價一年大漲22.7%，就是在這樣背景下發生的。
再看呼和浩特。論地位，呼和浩特不算低，是內蒙古的“首府”，屬於高級別的城市。
但呼和浩特的問題是，它依託的內蒙古人口不算多、經濟總量不算大，但全區土地面積巨大，而且分了三個中心（另外是鄂爾多斯、包頭），所以力量分散了。
上半年，呼和浩特的GDP只增長了4.7%（見上圖），規模以上工業增加值只增長了0.2%，固定資產投資是下滑的，居民消費也只增長了2.5%。
不要以為呼和浩特是今年才增長乏力的，下面兩張圖是2017年到2018年的GDP和投資增長走勢。
結論：
通過上述分析我們可以發現，房地產在地方經濟增長中，仍然發揮極為重要的作用。經濟下行壓力大城市，需要通過激活樓市來“穩增長”；經濟增長快的“頭部城市”則需要通過樓市“加油”，來保住“經濟領漲”的地位。至於成長中的區域中心城市，則普遍有意通過活躍樓市來做大做強。
