出品|鈣媒體
作者|袁啟明
12月4日，雅居樂發佈11月未審核的業績公告。公告顯示，前11月雅居樂實現合約銷售金額1092.1億元。據瞭解，2019年，雅居樂全年的銷售目標為1130億元。照此計算，雅居樂已經完成了全年銷售目標的96.65%。
據公開資料顯示，雅居樂集團控股有限公司(股票代碼03383.HK) 是以房地產開發、經營為主的大型企業，總部位於廣州 。公司的業務包括房地產開發、物業管理及室內裝修，下屬項目分佈於中山、廣州、佛山和香港、澳門等城市。
預售單價降兩成
12月12日晚間，雅居樂公告稱，旗下物業服務平臺雅生活間接全資公司，以不超5億元收購新中民物業60%股權。早先時，雅生活對外宣稱，公司擬以20.6億收購中民物業及新中民物業各60%股權，得以佐證。
20.6億元的收購價，創造了物管行業併購金額的歷史之最。
知情人士透漏，雅生活收購中民物業，主要目標是做大物業規模，發揮規模效應。上述收購一旦完成，雅生活整體在管面積將達5億平方米，管理項目超3000個。
實際上，為了整合房產物業資源，雅生活的“買買買”戰略由來已久。早在2017年，雅生活便以10億元收購綠地物業。
然而，除了併購“它人”，雅居樂也有被“拋售”的時候。2019年10月15日，綠地控股旗下綠地金融海外投資集團，公開出售雅居樂5000萬股股票，套現超10億港元，致使雅生活股價當日暴跌近7%。
有業內人士表示，萬科與雅居樂都是佈局物業最積極的房企，近期尤甚。這或許也從側面反饋出，房地產單一商業住宅市場的不景氣。
以雅居樂為例，2019年上半年實現營業收入271.14億元，同比上升12%。但毛利率卻82.2億元，同比下降30.3%；整體毛利率30.3%，同比下降19.3個百分點。
針對毛利下降，雅居樂歸於“因城施策”政策高壓下，高毛利項目銷量的大幅減少。
財報數據顯示，雅居樂上半年累計預售582億元，完成全年預售目標的52%，上半年每平米均價14340元。
截至11月底，雅居樂預售金額1092.1億元，與全年目標十分接近。但趣識財經發現，為完成全年預售目標，雅居樂不惜以價換量。
業內人士表示，這與房企普遍存在的以價換量有關，尤其下半年，整個房企為回籠資金，不惜血本，打折售房。
毛利的跌落
中期報告顯示，上半年，雅居樂毛利及毛利率均有不同程度的下滑，其中，毛利率為30.3%，同比下降19.3%。這對於雅居樂來說是少見，從2015年到2018年，雅居樂的毛利率從25.1%升至43.9%。
如此大幅度的下降，對於這家高毛利率的房企來說，不可能沒有感知的。事實上，早在年初2018年業績會時，前財務首席官張森就提前預告了這一問題。
彼時前首席財務官張森表示，因受累於海南島項目，預計2019年毛利率水平將出現下滑，相對會比較保守，估算大概在30%以上。
在此次半年度業績報告中，雅居樂稱，毛利率下降主要是由於多個城市受“因城施策”的影響，導致高毛利率項目的銷售收入確認佔比大幅下降，致使集團整體毛利率有所下降。
外界都很敏銳地捕捉到，其中最主要的影響是在海南。
據悉，經歷去年調控之下，海南房地產市場陷入一片低迷，對於重倉海南的雅居樂而言，影響無疑是更大的。
從數據上看，2017年海南清水灣單項目預售金額約170億元；2018年，雅居樂整個海南市場預售金額100億元左右，對比明顯，這也是去年全年雅居樂銷售目標未達標的重要原因。
據副總裁潘智勇業績會現場透露，2019年上半年，海南市場項目入賬僅有10億元，去年同期則有90億元。波及至毛利方面，去年同期海南項目毛利貢獻66億元，今年只有6億元。
“毛利率下降的原因很明顯，高毛利的收入少了，具體來說就是海南島。”潘智勇表示，海南島項目的毛利率達58%，毛利收入的急劇下降導致了高毛利的變化。此外，潘智勇還表示，同期的建安成本、土地成本提高了，所以也導致了毛利率下降。
潘智勇承認，這是雅居樂要面臨的一個問題。同時，認為自去年4月開始到今年6月30日為止，雅居樂已經消化了不利影響。
主席兼總裁陳卓林則看得更長遠：“現在整個行業的毛利率要達到30%以上已經算很好了，我們之前高是因為入賬率高，今年比較少，但我預計未來幾年會陸續擴大。因為現在新的政策出來了，所以我相信我們2020年、2021年、2022年，地產上尤其是海南島有了增幅，我們的毛利率會相應地變高。”
對於之後毛利率得以在30%以上，潘智勇認為有兩方面因素的保證。
股權換利潤背後是銷售疲軟
2019年上半年，雅居樂交了一份差強人意的成績單。營業額271億元，同比增長12%；淨利潤同比增長37.69%至59億元；整體淨利潤率22%，較去年同期增加4個百分點，在業內排名靠前；歸屬公司股東的淨利潤51億元，同比增長35%。
但財報顯示，51億元中有22億元是去年12月與平安的交易得來，另外還有4億元是來源於一家合營企業轉至附屬公司的除稅後重估收益。業績會上，雅居樂副總裁潘智勇坦言，若剔除項目出售帶來的收益，雅居樂的利潤將因為毛利率的下滑而出現同比減少。
財報顯示，上半年雅居樂的毛利潤同比下降32%至82億元，毛利率也較去年同期大幅下滑19個百分點，降至30%。雅居樂解釋稱，毛利潤下降主要由於受多個城市“因城施策”的影響，土地及建築成本有所增加。半年報顯示，上半年雅居樂的銷售成本大幅增長至189億元，是2018年同期的1.6倍。
臨近年底，上市公司紛紛出售資產以美化報表，這在業內已屢見不鮮，最常見的便是賣房。據不完全統計，今年四季度以來，已經有超過10家家上市公司發佈公告出售旗下房產，最多的一家合計賣房401套，處置金額3.34億元，影響歸母淨利潤1.7億元。
然而對以賣房為立身之本的雅居樂而言，顯然需要別的辦法，出售旗下項目股權便成為了最優選擇，去年嚐到甜頭後，今年再接再厲，只是效果可能會大打折扣——預期收益僅7億元，不及去年的三分之一。
事實上，雅居樂用股權換利潤背後還有另一個原因——銷售不及預期。去年，雅居樂未完成1100億元的銷售目標（1026億元的銷售額僅為目標的93%）。而今年雅居樂對自己也信心不大，1130元的銷售目標僅比去年的1100億多了30億元，增長率不到3%。截至11月底，雅居樂已完成97%，全年達標將是大概率事件。
銷售疲軟，何談營收與利潤？無奈之下，只能另闢蹊徑了。
值得一提的是，雅居樂這筆生意做得確實不虧，除了賺錢之外，還甩掉了燙手山芋。被雅居樂轉讓股權的項目公司，旗下項目曾被指建設及發售被明令禁止的獨棟別墅數百套，涉嫌違法佔地修建高爾夫球場等；2018年10月，又曾因被舉報受到環保部門調查，可謂“多災多難”。
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