經濟觀察網 記者 陳博臨近歲末，雅居樂為旗下的七個項目找到買家。三天時間裡，平安憑藉旗下三個間接非全資附屬公司，拿下了這個土地總面積176.03萬平方米的資產包。
12月24日晚間，雅居樂一紙公告，宣佈了與平安旗下深圳安創投資管理有限公司、桐鄉市安豪投資管理有限公司、深圳市盛鈞投資管理有限公司訂立有關合作文據的消息。
三家投資管理公司股權架構清一色是平安不動產持股49%，深圳平安創科投資管理有限公司（以下簡稱“深圳平安創投”）持股51%。而深圳平安創投的一半股權也掌握在平安不動產全資控股的深圳恆創投資管理有限公司（以下簡稱“深圳恆創”）手裡。
整場交易涉及的標的分別是雅居樂7個項目35%-51%不等的股權，其中6個項目還附帶所出售股權部分涉及的股東貸款，平安係為此支付的初步誠意金合計70.51億元。
根據公告，相關股權轉讓還未完成，有4個項目的合作協議簽訂日期拉長至2021年1-2月。7個項目的交易對價也尚未最終釐定。
雅居樂方面表示，誠意金是作為合作的基礎，以便儘快鎖定各個項目層面的合作。70.5億並不代表交易對價，目前還無法計算及披露出售交易的盈虧以及出售資金的用途。
從此次資產包內容來看，雅居樂的資產包囊括5個住宅項目、2個產業小鎮項目，覆蓋粵港澳大灣區的中山、惠州、清遠，以及長三角的揚州、海南萬寧、天津等二三線城市。
值得關注的是，資產包中的海南萬寧山欽灣項目、天津寶坻區項目、鄭州鞏義項目、揚州江都項目等4個項目都是長週期、大貨值項目。
按照原定週期，這些樓盤普遍要開發到2024-2025年。目前，部分項目已經進入銷售階段；個別項目的開盤時間未定。
雅居樂方面稱，此次出售的多數項目開發體量、潛在貨值龐大，開發週期也更為漫長。在讓出這些項目的部分股權後，雅居樂將能夠立刻回籠大筆現金用於新的投資或公司運營，優化長短期資產配置，實現資產收益最大化。
當然，平安不動產也從中挑選了一番。除了上述提到的幾個長週期項目之外，這一次資產包還搭配了幾個快週轉項目。
經濟觀察網獲悉，平安不動產進行房地產投資的主要標準有三個：好的區位；相對較低的拿地價格；以及未來當地房地產市場情況。
以雅居樂此次拿出的天津、鞏義兩個產業小鎮項目為例，雖然週期長，但拿地價格較低，恰好符合平安不動產的篩選指標。此外，平安不動產根據收益率等指標，又挑選了個別短期內能夠儘快回現的住宅項目作為補充。
作為中國地產界的大金主，平安早從2007年開始進軍房地產領域，最早的重心放在平安信託上，通過內部成立專門的房地產投資部門，迅速啟動房地產及基建領域內多項大型投資計劃。
四年之後，平安獲得投資不動產及PE投資雙牌照，除了平安信託之外，平安資管、平安銀行和陸金所等一系列上下游金融機構，也逐步深入為房地產的資產證券化提供“全產業鏈”式金融服務。
這個期間，定位為平安旗下專業的不動產投資及資產管理平臺——平安不動產應運而生。雖然業務範疇涵蓋開發投資、商業地產、金融產品、產業發展等領域，但與其他開發商親自操盤運作地產的模式有所不同，平安不動產更傾向於藉助外部房企力量合作開發。
從聯合拍地，到巨資入股多家知名房企，平安系搖身變成房地產市場中一股舉足輕重的資本力量。
雅居樂與平安不動產的最近一次交集要追溯回今年7月，雙方旗下的子公司以38.8億元，聯合拿下廣東中山總價地王，一宗位於中山市翠亨新區馬鞍島科學城，計容建面達91.90萬平方米的地塊。
兩相對比，這一輪，雅居樂與平安不動產之間的合作基礎，直接聚焦到項目收購層面。從交易結構可以判斷，雅居樂還是給出了滿滿的誠意，3個項目讓出第一大股東的位置，另有3個項目，平安不動產的持股比例也與雅居樂相差無幾。
平安系過往的對外口徑中，往往將這種重倉房地產的行為解釋為出於偏長期的財務投資考量。雅居樂方面也提到，哪怕部分項目出售後平安不動產成為大股東，但操盤權限仍掌握在雅居樂手裡。
經濟觀察網查閱7項交易的內容發現，平安不動產滲透入這些項目的具體運營管理層面，包括“提名項目公司副總經理並已開始投入工作”、“項目公司所有印章、營業執照、貸款卡及其他牌照聯合保管”、“項目公司所有銀行賬戶通過互聯網進行轉賬的資金審批安全設備須由投資方委託的管理人士持有”等先決條件，出現在大部分項目的交易事項中。
再度引來“援兵”平安，除去滿足項目開發的營運資金需求之外，雅居樂還將此次出售視為“分散集團的財務風險”。
如同多數房企，雅居樂必須直面一大壓力在於三道紅線的落地。根據最新要求，從2021年起，12家試點房企正式進入為期兩年半的“三道紅線”測試期，2022年底必須實現降檔，2023年6月底，試點房企的“三道紅線”必須全部達標。雖然雅居樂不是試點房企，但監管層留給他們的時間，也僅比試點房企多了半年。
按照2020年中報數據，雅居樂剔除預收款後的資產負債率為72.79%；不計上永續債的影響，淨負債率為84.55%；現金短債比1.15。觸及一道“紅線”，被列入“黃色檔”，有息負債年增速不得超過10%。
雅居樂自2016年正式啟動多元化戰略，對於非房業務的投入額度也逐漸提升。從2017年開始，雅居樂的有息負債規模隨之攀升，2017-2019年三年間，其總借款為616.75億元、885.29億元、966.70億元，有息負債年增速分別達到40.18%、43.54%、9.20%。今年上半年，雅居樂的有息負債增速降低至2.35%。
截至今年6月底，雅居樂1年內需償還的短期借款為403.03億元；擁有的總現金及銀行存款464.07億元，扣除80.45億元的受限現金之後，手頭的383.62億元現金及現金等值項目未能完全覆蓋年內借款。
按照雅居樂的預期，通過這筆交易，一方面，截至2020年12月31日止的年度現金流量將增加，另一方面，預期出售的項目溢價可能也有利於改善雅居樂截至2021年12月31日止的年度財務狀況。
