成立僅僅九年，江西44歲商人張園林創辦的新力控股就實現了銷售額從0到近千億的躍進。
新力控股集團狂飆突進的背後，是中國房企在野蠻生長後期的一個縮影。畢竟在新力控股大跨步擴張的同時，上百家中小房企不斷倒閉。人們驚訝於新力驚人的成長速度，更對這家神秘的房企產生了質疑。
尤其是將淨負債率從曾經的310%降至上市前的67%，且僅用了短短8個月的時間。高超的財務技巧，令人側目。
隨著新力控股在港上市，神秘面紗被緩緩揭開。3月20日，新力控股發佈上市後第一份財報，儘管營收利潤大增，但光鮮的表面掩蓋不住盈利能力不足，融資成本較高，權益銷售不過半的尷尬。
千億水分
從0走到準千億，新力只用了9年時間，堪稱地產圈一個奇蹟。
中國房企的成長速度和高樓大廈的建設速度，一樣令外界驚訝。
根據財報顯示，2019年，新力實現合約銷售額914.23億元，即將跨入千億俱樂部。但要知道，在2015年，新力還只是一家年銷售規模不到50億的區域房企，2016-2018年，新力的銷售額分別達到了161.3億、428.1億和887.3億元，複合年增長率高達136%。
從0走到準千億，新力只用了9年時間，考慮到其2010年才成立，堪稱地產圈一個奇蹟。
但仔細來看，新力914億的銷售額中，權益銷售金額僅為451.09億，佔比不到50%。這意味著新力的規模擴張主要依賴於合營，聯營企業。準千億規模需要打上一個大大的折扣。
要知道，自2018年7月起，碧桂園宣佈僅公佈含金量更高的權益銷售數據，不再公佈全口徑銷售數據。有分析認為，房企比拼總銷售規模，目的是為了提高排名，進而增加曝光量。
2019年新力的合約銷售額為同比增長約28.6%。其中，權益銷售金額同比增長30.1%，說明公司合作項目增長更快。
與此同時，新力的成長速度出現大幅度下滑，2019年的合約銷售增速遠低於2016-2018年約130%以上的複合增長速度。
儘管面對新冠肺炎疫情，各大房企紛紛下調2020年增長目標，但新力控股對於近在咫尺的千億目標，仍舊十分重視。
在財報發佈會上，公司行政總裁陳凱稱，疫情對新力控股這樣中等規模的房企影響相對較小，大約在2%左右，公司預計未來一年銷售目標是同比增長20%。以此計算，2020年新力控股的心理預期目標是1097億元。
根據財報顯示，截至2019年底，新力控股擁有117個項目，總的權益土地儲備約1509萬平方米。其中，江西省、長三角、大灣區及其他中西部核心城市應占權益面積分別佔到約33.1%、17.3%、32.5%及17.1%。按可售貨值計，約85%的土儲分佈在一二線城市。
土地分佈來看，新力仍舊重倉大本營江西省。銷售結構上，新力控股過於依賴江西，2019年江西省銷售額佔比54.3%，大灣區銷售額佔比23.9%，長三角佔比約10.7%。
高超財技
上市前突擊降低淨負債率，新力控股向外界展示了一把高超的財務技巧。
上市前突擊降低淨負債率，新力控股向外界展示了一把高超的財務技巧。
由於國際投資機構普遍將淨負債率作為衡量房企財務質量的關鍵指標，近些年，房企通過各種手段平抑或降低淨負債率。
根據降負債率公式，降負債率=/，截至2019年底，新力的淨負債率67%，較2018年的237.9%大幅下降。
研究財報發現，公司在淨資產翻2倍的情況下，一方面未大幅增加有息負債，另一方面則是加大了賬面資金的儲備。也就是說，一手大幅增大分母，一手降低分子，由此計算而來的淨負債率則大幅下降。
但公司實際槓桿情況卻並非如此健康。2019年末新力賬面166億元資金中受限制資金達到57.49億元，短期借款約88.21億元，一年以下的債務總額為116.45億元，可用資金不夠還債。
另一個值得思索的是，公司淨負債率突然大幅下滑伴隨著少數股東權益的激增，2019年底公司少數股權佔總權益比例達到45.71%。而這一數字在2016-2018年分別為8.1%、14.6%、16.13%。
新力控股過半銷售金額依靠合營聯營企業，通過併入表外資產，增厚淨資產規模從而降低槓桿率，但這難以擺脫“粉飾財報”的嫌疑。
高速擴張背後的低盈利能力
如何在快速奔跑中，提升公司盈利能力，這是擺在陳凱面前的一道難題。
表面來看，2019年新力控股的業績十分震撼。
營業收入達到269.85億元，同比大幅增長約220.7%；毛利79.99億元，同比增加154.5%；淨利潤為20.14億元，同比增長263%；歸母淨利潤19.58億元，同比增長約373.4%。
但這背後伴隨著毛利率的下滑，2019年公司毛利率約為29.6%，較2018年的37.3%下降7.7個百分點。
淨利率方面，新力控股相比同等規模的“尖子生”龍光地產相差甚遠，後者淨利潤率一直處在20%左右，新力則在8%以下。
龍光地產2019年歸母淨利潤高達112億元，是新力控股的5.8倍；淨資產收益率35.5%，比新力控股淨資產收益率多出10個百分點。
2019年，新力控股加權平均融資成本為9.2%，相對2018年的9.3%降低0.1個百分點，但仍然處於行業高位。
考慮到其淨利率常年不到8%，簡單數學計算，其掙的錢可能抵不上需要還的債。具體來看，2016年-2018年，新力的財務成本分別達到0.99億元、3.17億元和4.26億元，甚至一度超過淨利潤總額。
如果不是進行了資本化利息的操作，新力2016年-2018年需要支付的銀行及其他借款的利息就分別高達2.93億元、11.09億元和12.18億元，遠超新力當年所賺取的淨利潤總額。
對比來看，新力的財務費用率、管理費用率、銷售費用率方面均明顯高出龍光地產，這嚴重侵蝕了新力的盈利能力和資產回報率。
費用支出比例一直處在較高的水平，儘管做了費用資本化處理，但依舊難以阻擋毛利率下滑的態勢。
高歌猛進後，新力問題依然存在，新力創始人張園林因此邀請明星經理人陳凱加盟。業績發佈會上，陳凱明確表示，未來新力“要在產品、服務好的基礎上，加強成本的嚴控，包括科學的施工，精細化的管理。”
受疫情影響，2020年前3個月，新力銷售額144億元，僅完成全年目標的13%。也就是說，新力將在下半程發力提速。如何在快速奔跑中，提升公司盈利能力，這是擺在陳凱面前的一道難題。
