近日，我所在的一個微信群在討論“開發產品轉固再銷售土地價款扣除”的問題。大意是，房地產開發企業自行開發房地產項目時，對於滯銷的底商，先轉為固定資產，未來再銷售時，還能否扣除其相應的土地價款？
對於這個問題，我們首先應瞭解土地價款扣除的規定。
《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第四條規定，
房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的餘額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
但是開發企業把開發產品轉固後，還能否適用這一公式，目前尚未有統一的認識。國家稅務總局公告2016年第18號文件第二條規定，房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，適用本辦法。
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房地產企業破產重整實務操作
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（一）不允許扣除的例證
根據原河北省國稅局發佈的《河北營改增有關政策問題的解答（之二）》在第十六個問題“關於房地產開發企業自行開發的開發產品轉為固定資產後再銷售問題”曾有過答覆，內容如下。
房地產開發企業銷售權屬登記在自己名下的不動產，應當按照《納稅人轉讓不動產增值稅徵收管理暫行辦法》（國家稅務總局2016年第14號公告）的規定進行稅務處理，不適用《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號），不允許扣除土地成本。
例如：某房地產企業開發一批商鋪，銷售出90%，剩餘有10套商鋪尚未售出。房地產開發企業辦理權屬登記時，將該10套商鋪登記在自己名下。3年後，該商區房產價格上漲，房地產開發企業決定將該10套商鋪再出售，此時，該10套商鋪已經登記在房地產企業名下，再次銷售時，屬於“二手”，不是房地產開發項目尚未辦理權屬登記的房產，因此應適用《納稅人轉讓不動產增值稅徵收管理暫行辦法》（國家稅務總局2016年第14號公告）。
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張楊 · 房地產投資拓展務實
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（二）允許扣除的理由
但我的觀點支持土地價款扣除。原因是，營改增的目標是為了完善增值稅抵扣鏈條。企業通過招拍掛等方式從政府取得的土地，但不能取得增值稅專用發票，18號公告第四條規定允許土地價款從銷售價款中抵扣，相當於國家給企業提供了虛擬的土地價款進項稅額。
企業把開發產品轉固後再銷售，允許扣除土地價款，符合減稅降費、不增加企業稅收負擔的趨勢。如果因為轉固就不能扣除土地價款，按照目前房地產企業一般納稅人適用9%的稅率，相當於企業喪失了該部分產品對應土地價款的增值稅進項稅額，金額約等於該土地價款的8.26%，變相增加了企業的稅收負擔，無形中讓這部分企業喪失了競爭力，顯然有失公平。
（三）變通的風險
也許會有讀者說，如果不能扣除土地價款，能否曲線實現目標呢，例如通過銷售給關聯企業的方式？答案是毋庸置疑的——當然可以。
問題是買受人需要承受交納契稅。另外這個銷售過程中是否需要平價轉讓，能否平價轉讓？關聯方未來再對外銷售時，如何銷售才能降低綜合稅負，也需要統籌規劃、提前考慮。
需要提醒廣大讀者注意的是，房地產企業對於滯銷的開發產品臨時投入使用，或者轉固後再使用，不僅僅影響增值稅的處理，同時也影響土地增值稅。風險分析詳見牛老師於2019年1月7日於該公眾號刊發的《轉讓舊房土地增值稅的處理》。
綜上，鑑於轉固後，土地價款不能扣除影響巨大，在財政部、國家稅務總局未明確是否允許扣除前，企業應多和主管稅務機關交流，徵詢其意見，儘量獲取其支持直接扣除的支持，從而減少“花樣”操作，以減少過程稅。
