寧波，到底算不算海洋城市？
從地圖上看，寧波和海洋無限接近，海岸線長達1562公里。但走在寧波的城市和山水中，三江口吹來的是江風，而不是潮溼的海風。
月湖的湖光倒映的是小橋流水人家，東錢湖的日常是欸乃一聲山水綠。這些都只是淳淳的江南水鄉氣質，哪裡有半分海洋城市的氣息？
但要說不是，寧波偏偏又自古就有發達的港口，傳說為一帶一路的海上起點，雄踞世界十大港口之一，貨物吞吐量更長期傲視全球。
這裡的矛盾從何而來？
簡單地說，就是從城市的選址。再具體一點，寧波當下的城市選址是農業經濟和海洋經濟互相妥協的結果。
原本寧波州治位於鄞江，直至9世紀的唐朝，為服務於越來越發達的海上貿易，又不能離農業經濟中心太遠，因此選址於三江口設立州治，這一設立就是一千餘年。
■據傳是唐朝時寧波地圖
換言之，寧波是先有農業經濟，而後才有港口經濟，一產三產並重，所以必然要選一個能同時服務於兩種不同經濟形態的區域作為城市中心。
三江口無疑最為合適，經由浩蕩的甬江與海洋直接相連；再由姚江和奉化江，串聯起港口經濟和農業經濟的貿易紐帶。
而這一妥協，也使得寧波的主城區與最近的入海口保持了超二十多公里的漫長距離。
與海洋的若即若離，讓寧波雖身處海邊，卻保留了江南城市的顏值。那種沿著海岸線一字排開無數高樓的景色，長久與寧波無緣。
■海洋城市：日本橫濱
歷史翻頁至改革開放，邁向國際化的寧波再也不會滿足於三江口的和風細雨，所以自上世紀九十年代開始，向海洋擴張就成為寧波的世紀戰略。
此時，北侖沿海以港口貿易為主，鎮海以化工業（過去是海防）為主，象山以漁業為主，要發展成宜居的海洋新城，要麼重新選址，要麼填海造城。
而有條件建成宜居海洋新城的只有北侖的春曉、象山的丹城，以及奉化沿海的各個小鎮。
結果正如人們所見，近十年來，北侖大舉開發春曉-梅山組團，是為濱海新城；象山在丹城東南方向填海造地，興建起大目灣新城；奉化沿著海岸線以點帶面，打造濱海片區。
但受制於一些先天和後天因素，這些新城各自有各自的尷尬。
梅山申報國家級新區失敗後，在媒體出現的頻率一度斷崖式的減少。
最近倒是推出了一套頗富想象的重量級規劃，力圖建設為高能級國際貿易港、創新驅動的智創未來城、暢享自在的風尚休閒灣。
■梅山規劃示意圖
然而，此次規劃並無更高層級的政府為之背書，規劃的發佈更像是一輪大規模招商的事前造勢，故其未來依然在未知數。
當前春曉梅山一帶的入住率，據當地物業公司透露，大約在30%左右。高層還有當地原住民消化，別墅產品入住率暫時難以挽救。
■北侖熱力圖
圖中梅山-春曉微弱的熱力點出現在春曉龍湖豔瀾海岸住宅區。梅山島上沒有任何熱力點。
大目灣也曾有宏偉的規劃，但十年來大量規劃無法落地，多幅地塊幾經易主。喊了許久的奧特萊斯仍處「在建」狀態。
住宅倒在不斷開發，只是商業地塊，地已經紛紛批下，但沒有幾家敢率先開發。
至於入住率，還是來看熱力圖。
■大目灣熱力圖
整個新城唯一出現熱力點的地方就是阿拉的海，除此一片黯淡。和丹城的熱力反差鮮明。
奉化濱海一帶入住率尚需日後觀察，這裡可以先提一則舊聞。
十年前，奉化曾轟轟烈烈的宣傳了一個叫陽光海灣的投資項目，據說一級開發商是一家新加坡公司。
不料沒多久這個所謂投資148億的超級工程就深陷官司。
此後就不了了之。
順帶說一句，這個陽光海灣項目就位於蓴湖。
除了城建的舉步維艱，樓市是個更直觀的縮影。
至今春曉的高層新房售價也就1.4萬/平左右。這個價格已維持了2年之久。所以我也是很佩服美的，蝴蝶海可以硬生生賣到第六期。
之前曾有北侖的朋友想投資一套梅山的別墅，因為覺得價格已經低到不能再低，但後來被親戚勸阻。
若干年後談起此事，朋友對那位親戚依舊滿懷感恩——
他看中的那套別墅至今依然在中介的牆上掛著，價格紋絲未動。
大目灣的房價目前回落到七千多一平，即使純洋房也不過這個價格。
客戶以丹城自住客，以及象山周邊人群為主，寧波過去的投資客遠不能和鄞奉城際沿線板塊可比。
不得不說，這些年來寧波的投資客在交了鉅額的學費後，終於聰明瞭不少。
當然，學費交的更多的是開發商。
大多數開發商是被大目灣輝煌的規劃和精彩的外宣視頻打動，彷彿看見了中國的迪拜，紛紛搶灘登陸。
但到了之後才發現宣傳片上不會展現的核心問題——人在哪裡？
某閩系在開發了前幾期產品之後，終於決定把那些賣不掉的別墅推倒重來，換上小面積低總價產品。
天安路邊某項目幾年來三易其主，靠走差異化路線，近期才激活了部分客群。
有項目以「春風」命名，歷經多年方才賣至尾盤，只能暗自感慨「春風不渡大目灣」。
奉化濱海普通住宅至今是九千不到的均價，即使是別墅也只是1萬多一平，總價控制在300萬內，號稱超高性價比。
但是，換個角度說，就是價格賣不上去，才與價格不斷高企的主城區形成如此鮮明反差。
簡而言之，不帶你玩。
其實，濱海板塊並不是毫無希望。只是，如果投資回報遙遙無期，政府和機構的追加投資必然要打問號。
上述尷尬局面的原因何在？
第一個原因自然是交通。
■示意圖
從三江口算起，最近的海洋新城直線距離也超過了30公里，最遠的多達60多公里，而且好巧不巧的是，所有這些新城都與三江口隔著群山，因此實際通勤難度要更大得多。
上個月我曾開車從南部商務區去春曉，因為要繞過龐大的九峰山，足足開了一個多小時。
此前去大目灣，預算通勤時間70分鐘，不幸遇到大橋堵車，開了80多分鐘。
交通問題是個難以逃避的歷史遺留問題，也可以說是在為千百年前寧波妥協式的城市選址埋單。
不過，象山和梅山-春曉都有城際規劃，梅山最近的規劃甚至是兩條。但規劃在正式落地前，隨時都有變更的可能。
目前來看可能性最大的就是象山城際，不過還處在和國鐵局的對接狀態。最理想的結果是2021年，也就是明年開工，2025年建成。
這，或是大目灣新城和梅山最大的救贖。
至於奉化濱海，目前還在期待疏港高速西段和S203。
不過，前者還在規劃，後者奉化段已在建，鄞州段還停留於圖紙。畢竟這條路利好奉化，對鄞州的直接作用並不明顯，後者半推半就也在情理中。
但即使公路打通了，也不算終極良方，城際才能逆天改命。
交通之外，更隱性的問題來自於產業。
所有古代的城市都是產業的產物，所有當下的新城都是來自規劃師。
再好的規劃，如果忽視城市生成的基本邏輯——產業，便沒有發展的動力。
舉個簡單的例子來說：如果你的公司是在東部新城，你願搬到梅山住嗎？如果你的合夥人都在南部商務區，你願把公司搬到奉化濱海嗎？
換言之，所謂海洋城市並不僅指把城市建在海邊，而是指靠海吃海，由海洋經濟依託而起的城市。
寧波的各個海洋城市便是陷在這一困局裡。
奉化濱海目前最可依賴的產業是傳統漁業、造船業和度假，但根據前幾天寧波媒體的報導，當地造船業早已式微，代之而起的新規劃還是走度假休閒文旅路線。
但在中國，單單靠文旅度假興起的海洋城市，除了得天獨厚的三亞，我還沒見到第二家。
■奉化濱海規劃示意圖
大目灣存在的問題與奉化濱海也同樣相似，同樣都是休閒文旅產業為主。
在早期規劃中，大目灣南側還有製造業規劃區，但在最新的規劃中，依然讓位給了居住。
倒是北側的亞帆中心，給大目灣留下了發展體育產業的想象餘地。
■大目灣規劃示意圖
春曉-梅山的產業基礎是最雄厚的，春曉臨近的大嵩是鄞州區製造業的主要遷移地之一，春曉自身還有一定規模的汽車產業。
但較為傳統的工業並不能帶來理想的定居人口，流動性很大；當前的產業規模也無以支撐龐大的住宅供應。
哪怕前灣新區的產業規模比春曉-梅山都大了數十倍，也沒有帶來相應的新增外來常住人口。
所以，雖然相對而言春曉-梅山的情況最好，但也只是相對而已。產業或者交通，總要有一項合格，才能把城市的概念支撐起來。
而如何靠海吃海，規劃儘可能展開想象的翅膀，實際操作仍是另外的課題。
一定會有人提到養老產業，可惜，世界上還沒有一座依靠養老產業興起的城市。
養老可以成為產業，但未必能形成城市，一個以老齡人口為主的城市向來是缺乏活力和持久力的，日本的多摩新城就是慘痛的案例。
■東京都-多摩新城交通示意圖
困境難以迴避，但我覺得寧波依然有很大的希望完成海洋城市的願景。
在246產業集群戰略背景下，寧波需要擁有更廣闊的迴旋空間，因此漫長的海岸線必然不會被遺忘。
沉澱千年的港口基因也將使寧波擁有發展起海洋經濟的先天優勢。
寧波需要制定一個雄心勃勃的海洋經濟計劃，為寧波的海岸線填入更精彩的內容。屆時，所有的問題，都將不再是問題。
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