當人們還沉浸在雙十一的購物狂歡中時，房企已經在精打細算怎麼度過這個年關。對房企來說，2019年，不是很特別但是有些難熬。
從10月份合肥土拍就可見一斑，10月份土拍顯得穩中向好，但這卻是政府根據土拍前期情況迅速調整的結果，讓16宗地塊削減到7宗，9宗地塊全部延期到11月份掛牌出讓。這也讓整個11月份計劃出讓地塊高達31宗。
這麼多宗地塊堪稱合肥土拍的“饕餮盛宴”，11月13日合肥已經掛牌出讓4宗地塊，待出讓地塊還剩27宗。
其中，濱湖區BH2019-06號地塊是業內關注的焦點，該地塊位於合肥濱湖新區省府板塊，面積高達172.8448畝，同時非常靠近省政府，可以說是本次土拍的風向標。但是，它被取消供應了。
11月19日，合肥公共資源交易中心下屬的合肥土地市場網發佈公告稱，為保持房地產市場穩定，取消濱湖區BH2019-06號國有建設用地。公告很短，但措辭若有所指，“保持穩定”的意思就是既不要火熱也不要冰冷。
顯然，在年關這個節點，無論是高價拿地還是遺憾流拍，BH2019-06號地塊的出讓結果必將影響人們對合肥房地產市場的判斷和預期，所以政府選擇取消供應。
風向標沒了，土拍卻不能沒了。政府還需要財政收入，房企還需要拿地賺錢，房地產行業的相關產業都要“等米下鍋”。所以，此次土拍中依然有幾塊地可以看到市場的風向。
包河發力主城區 但出讓條件嚴苛
今年以來，包河區開始發力南二環主城區的開發，從S1901地塊的出讓就可以看到包河區對主城更新的野心。相對於南二環盡頭的政務區，南二環的包河區部分顯得老舊，雖然沿途有綠地中心、加僑廣場之類商業體的存在，但零散的少數商業體依舊支撐不了一個商圈的誕生。
商圈的形成先要從人口開始，S1914地塊出讓顯然是對馬鞍山路板塊的鞏固和對南二環路板塊的拓展。地塊位於合巢路與馬鞍山路交口，東邊緊鄰星海城，西北是安徽交通職業技術學院南區。周邊各種生活商業不缺，地塊往東不到500米即地鐵一號線秋浦河路站，對於追求生活便利的上班族非常友好。
房企能看到這些優點，政府也能看到，所以這塊有著比較嚴苛的出讓條件。
一是須嚴格執行生態環境保護部門的相關要求；
二是須嚴格按照有關文件和規劃要求，恢復地塊內拆除的人防工程；
三是同步修建一座24班幼兒園；
四是同步修建6.17畝公園綠地。
這無疑增加了房企的開發成本，但由於地塊面積較大，利潤空間較多，值得房企和政府來博弈一下地價。這塊地也是筆者認為在濱湖地塊取消後最具看點的一宗地塊。
另外，包河區計劃出讓的另一宗宅地S1913號地塊同樣位置不錯，位於宿松路與太湖路交口東北角，區域人口稠密，配套成熟。同時還緊鄰在建的地鐵5號線，區域優勢十分亮眼。
但出讓條件更加嚴苛，須代建59.76畝的安置房由政府回購，同時還須同步配建一座9班幼兒園和一座派出所，建成後無償移交。而可用於建設商品房的面積僅有23.86畝，所以筆者對該地塊的出讓前景不太看好。
高新連推兩宗宅地 優質地塊終出讓
高新區AG-8-1,-2,-3號地塊終於要再次掛牌出讓了，這塊在7月份初次亮相的地塊經歷了拍賣轉掛牌、取消供應的操作後，直到本月才再次亮相，堪稱坎坷。
之前筆者已經對此地塊分析過，地塊的“準政務”屬性很吸引人，但拍賣門檻也很高。一是要引進1家中國境內主板上市金融服務類企業總部入駐本次出讓商業地塊，二是商業建成後須競得人或其股東自持8年。筆者根據出讓條件分析，這宗地塊恐怕很可能是為特定企業準備的，其掛牌出讓也說明了出讓條件已經將大多數房企拒之門外。
而新上的高新區NP2-1，2，3號地塊吸引力則小了不少，原因有兩個，一是地塊位置，二是出讓條件。地塊位於將軍嶺路與長江西路東北角，靠近保利柏林之春，位置不能說差，只是跟“準政務”地塊差距有點大，周邊配套尚不成熟。
同時，雖然地塊面積高達135.14畝，但居住用地面積僅有57.17畝，中小學用地面積則高達67.84畝。在10月29日的出讓公告裡，該地塊競得人須按照規劃設計條件和批准的規劃方案要求，同步修建1座12班幼兒園和1座42班初中。
但在11月4日，合肥土地市場網再度發佈通知，高新區NP2-1，2，3號地塊代建的12班幼兒園變更為15班幼兒園。這再次加大了房企的拿地成本。高新區推出的兩宗地塊從地塊條件來說，還是相當優質的，但其出讓條件卻對房企拿地意願產生消極影響。
空港新城實質性落地 宜家地塊即將出讓
另外，我們從這次推出的地塊可以看到空港新城有了實質性的落地。合經區2019-13-1號到合經區2019-13-5號5宗地塊出讓正是空港新城建設的啟動。5宗地塊有大量的公共服務用地、公共綠地、商業綜合體等建設要求，也有引入產業文化園區的要求。
這對競買人的實力有很高的要求，當然這同樣意味著這5宗地可能與普通房企無關。筆者也很期待空港新城能夠助力合肥邁入“GDP萬億俱樂部”。
而傳說中的宜家地塊則是廬陽N1095地塊，地塊位於蒙城北路以西，臨泉路以東，佔地38.154畝，規劃為商業服務設施用地，這塊地正是原來的合肥四公司，也是網傳宜家的落地地址。
最能讓筆者基本確定它是宜家地塊是因為其出讓條件。該地塊要求競得人須在土地成交後7日內，引進1家《福布斯》雜誌發佈的2018年度“全球最具價值品牌100強”零售企業。所以，這宗地塊也讓業內十分關注。
總結
本次土拍中能代表合肥樓市風向的幾宗地塊都有一個共同點，位置不錯但條件嚴苛。有人說，這就是政府逼著開發商賣高價，炒房價。但筆者不敢苟同，在如今的政策背景下，政府沒有這麼做的動力，一是上級問責，二是輿論監督。
同時，合肥樓市在有限價的前提下，房企無論拿地成本幾何，都會盡量頂格備案，進可高價賺錢，退可降價走量。而政府通過出讓條件擠壓房企拿地成本，從中收到的錢會反哺到城市基礎設施建設中來，從基礎上提升人民生活質量。
