作者 | 灣叔
來源 | 粵灣房產（ID：GBAfang）
7月15日深圳樓市限購正式升級！
樓市一記重錘，趕跑了大量深圳炒房客。
臨深的東莞未來將是深圳炒房客的一大接盤市場。
但是東莞近期的房價也不是令人輕易能接受的。
面對漲勢過猛的東莞，不少投資客轉向了同樣和深圳有緊密合作的中山。
中山：你看我有機會嗎？
深圳重錘之下，莞惠中山誰更具優勢
針對臨深的東莞、中山、惠州幾個城市排序。首先東莞距離很近，但近一年東莞房價漲得太快，最高到6萬/㎡，城區也動輒突破4萬/㎡，勸退了一部分深圳客。
上半年以來，東莞全城喊漲，松山湖與環松山湖，價格都飆升至3萬以上，令人望而卻步。
轉戰惠州，卻有3年限售，且惠州存在供應太大、投資客過多、入住率低但配套尚未跟進，上漲動力和持久性明顯不足的問題。
對比東莞、惠州而言，中山距離較遠，過去深圳的投資者比較熟悉惠州東莞市場，中介也對客戶引導性強，但隨著近幾年的發展，中山的優勢也在逐步顯現。
中山近一年房價穩定，深中通道也拉近了兩地距離。中山臨深片區，4-5月深圳客比例上升，一些房企巨頭如萬科的樓盤最高佔比至6成以上，未來隨著深圳新政的執行，對這類項目的利好會更大一些。
超級工程深中通道，施工推進有條不紊，留給灣區太多想象空間，畢竟對岸是深圳寶安與前海——大灣區規劃的未來，已經進駐了騰訊等大企業。
除此之外，中山在深茂高鐵，以及未來規劃的深中城際、深圳地鐵33號線延長線以及深珠通道西延線等工程，都在陸續推進。
在近兩年的調整當中，中山城市整體均價仍處在1.39萬元/平，相比於東莞的2.15萬元/平，中山擁有巨大的價格優勢。
另外，今年以來，許多外地購買者在外地有房、中山無房，與銀行合作的情況下，擁有在中山購買第二套首付僅需要4成的政策優勢。
這一次在深圳新政效應下，針對中山的投資預計主要集中在中山東部，深圳客戶更考慮交通距離，不會像15-16年全面開花。
值得一提的是，從4月開始，深圳客來訪持續增多，究其原因，跟深圳和東莞過熱有關，這樣的增加情況，將隨著深圳限購出臺的執行，繼續上升。
總體看來，東莞在上半年已經房價跟進深圳，惠州則存在供應過量、投資客過多、入住率低且配套尚未跟進的問題，這讓中山存在一定機會。
近兩年，中山馬鞍島在教育、環境和產業上，已經有所承接和跟進。
中山置業首選——馬鞍島
嚴格的新政，必然會壓抑深圳的投資需求，需求外溢體現會很快，誰抱住了深圳的大腿，誰就站在了這次深圳溢價的風口。
這句話，用來形容深中通道的中山側——馬鞍島，再合適不過。
如果深圳客對中山臨深片區有選擇順序，第一梯隊肯定是馬鞍島，如今馬鞍島上的深圳客佔比為六至七成。
馬鞍島現在只有萬科有一個盤在賣，但保利、恆大、雅居樂接連拿地，未來會越來越熱，可能會成為中山版的“松山湖”。
深中通道與馬鞍島
時空距離上，第一齣口就在島上，目前橫門互通建設如火如荼；官方推進上，中山曾放出豪言，五年打基礎、十年具規模！決心十足！
交通上，今年新建、改造道路達到13條。
深中同城概念，也因為有了深中通道，從此成為現實。還有幾個對接項目的“深圳效應”化，也值得期待。
截至2022年，片區爭取落地建設至少15個總部企業，近8成來自深圳。
教育上，更是規劃有48所中小學，跨城大巴、高端教育與配套也積極對接深圳。
截止目前，萬科中天西灣匯仍是馬鞍島上唯一在售住宅，推出建面約76-88㎡住宅，總價200餘萬/套起。
下半年開始，島上將更加熱鬧，保利、常元、恆大、雅居樂先後上島，最快的項目預計年底入市，熱度也只會只增不減。
中山“松山湖”即將實現！
馬鞍島周邊，深圳客逐年集聚
可以說，城區往東第一環，是中山的寵兒。
博愛，就是個典型的例子。
博愛目前深圳客佔比在半年來超過兩成，該片區具備兩大優勢：立於中開高速的城區出口，交通便利；博愛離城區配套近，生活便捷；擁有良好的居住投資屬性。
沿博愛七路的樓盤價格，已逐漸形成均價2萬元/平的生活舒適圈，一直位於中山前列。
圖片來源樂有家網
接下來一年裡，該區位傲峰花園、佳兆業、頤安項目、時尚新天地等新項目供應不斷，加上萬科金域中央、金色年華等老牌明星盤，博愛七路熱度會長期延續下去。
火炬太陽城區域，同樣兼顧較好的居住+投資屬性。居住上，這裡是火炬的中心區域，周邊配套基本能滿足。
投資上，這裡處於中山東部，產業集聚，並靠近深中通道黎村與城區出口。
目前火炬太陽城，在售均價1.3-1.55萬元/平左右。下半年新盤，招商禹洲雲鼎府值得期待。
火炬太陽城眼前最大的劣勢，是生態環境亟待改善，垃圾問題一直是太陽城一大槽點。
相對於博愛與火炬太陽城區域，南朗與港口的投資屬性更強一些，配套設施目前稍有所欠缺。
翠亨新區內的南朗，從不缺乏熱度，目前均價1.2-1.6萬元/平，憑藉與馬鞍島和珠海北圍較大的價差，價格窪地優勢穩固。
今年的南朗快線、翠亨站等交通推進明顯，廣州地鐵18號線延長線也將在該區域設站。目前南朗問題在於整個板塊距離深中通道有10幾公里，且居住配套還不夠完善。
港口擁有兩個深中通道出口，一個為接駁中開高速，另一個為接南中高速，但兩者都不算太近。
該區域目前在售均價1.55萬元/平，一直是各項利好雨露均霑卻又皆非重點的配置，最中心的一帶還是保利國際廣場。
民眾、三角鎮，屬於東北組團鎮區，過去一直受到南沙購買力的外溢，深圳客對這個板塊接觸不多。
今年隨著火炬區建設逐漸飽和、南中高速開建，政府支持民眾、三角鎮將與火炬區、翠亨新區一同，成為對接深圳產業拓展外溢的重點區域。
不可否認，民眾、三角配套環境還有待提高，但他們還處於中山房價的窪地，最後可能憑著性價比，吸引部分深圳客。
深圳在中山的樓市效應，將很快到來！
