樂居財經 曾樹佳 發自北京
距離鵬潤控股有限公司（以下簡稱“鵬潤控股”）向港交所遞表，已過去兩個月，但外界仍熱衷於探討這家打著雄安概念，固守一隅的小規模房企。
自成立至今的11個春秋裡，鵬潤控股的物業組合，僅包括4個已竣工項目、5個開發中項目，及4個持作未來開發項目；分佈於河北保定的白溝新城、高碑店市。
鵬潤控股實控人、董事會主席兼行政總裁張中華，志在“增強於河北的市場知名度”，一直偏安小城一隅。但即使只在大本營河北保定，張中華的發展腳步仍顯蹣跚。
“過山車”的業績，是它最直接的體現。截至2017年、2018年及截至2018年及2019年前10個月，鵬潤控股收益分別為3.57億元、2.24億元、0.4億元及5.63億元。一度同比跌近37.2%，一度同比漲幅達1308%。
仔細探究就會發現，鵬潤控股2018年的收益，之所以會大幅下降，主要是因為其他收入及收益一項，由2017年的1145.8萬元，下降至2018年的213.6萬元。
2017年，鵬潤控股的業務主體河北鵬潤房地產開發有限公司（簡稱“河北鵬潤”），拋售全資附屬公司淶水鵬潤房地產開發有限公司（簡稱“淶水房地產”），由此獲得了1069萬元的收益。
保定淶水縣，是張中華在白溝新城、高碑店市之外的嘗試佈局之地。但他為何會突然將到手的項目拱手出讓？這其間又有一番曲折。
樂居財經查閱獲悉，2014年9月9日，河北鵬潤簽訂了《淶水縣舊城區及城中村改造協議書》，成為淶水縣城九號片區改造項目的開發主體。為了改造此項目，它此後成立了項目公司淶水房地產，註冊資本為1000萬元。
但考慮到舊改項目的資金沉澱量大、週轉時間較長，張中華決定引入投資方。
2015年9月，他拉來了自然人安宗京，約定雙方按50%出資比例共同開發項目，資金不足時雙方按比例投入。但合作開發、經營當中，一切事務以河北鵬潤為主，安宗京似乎只充當一個投資人的角色。
隔年4月，項目終於落地，淶水房地產取得了兩幅地塊的土地使用權。
其中，淶水縣府前街、林業局北側地塊，宗地編號為2016-001，用地面積為1661.2平方米；淶水縣府前街北側、泰安路西側地塊，宗地編號為2016-002，用地面積6901.01平方米。兩宗地塊均為其他普通商品住房用地。
張中華對此項目寄予了很高的期望，他特地讓自己的愛將杜海波坐鎮指揮。杜海波曾在隆基泰和就職八年，主要負責監督房地產開發項目的日常營運，後來在2010年轉身加入河北鵬潤。
沒想到這個項目後來成了“燙手山芋”。
按照河北鵬潤的說法，它在繳納1900萬元的拆遷保證金之後，就開始對項目進行跟進。但由於拆遷價格沒談攏，導致進度緩慢。對此張中華倍感“頭疼”，他也曾申請項目先行開工，邊開工邊完善手續，但最終仍未成行。
此後，項目的容積率時有變動，河北鵬潤的設計方案定不下來，無法通過審核，開工建設遙遙無期。項目難逃被“擱淺”的命運。
推進的艱難，讓張中華產生了退意。2017年12月26日，他無奈脫手，將淶水房地產的全部股權，轉讓予獨立第三方王東，代價為1050萬元。
轉讓成功後，杜海波於2018年1月卸任淶水房地產總經理一職；淶水房地產也就此脫離集團，不再是河北鵬潤的附屬公司。
對於這段心酸史，河北鵬潤在招股書中，並沒有用過多的筆墨進行渲染，只言“不熟悉淶水房地產市場、淶水房地產市場存在不穩定性”。而相比較而言，它更傾向於集中資源開發高碑店市的物業市場，提升現金流量。
折戟淶水之後，張中華專注於“熟悉的老地方”，他不斷在白溝新城、高碑店囤積糧草。截至2019年11月底，河北鵬潤在上述兩地區的土地儲備總建面為77.67萬平方米。
但即使在熟悉的角力場，河北鵬潤因為沒有按時獲得資質證書，從而導致項目動工、竣工、交付延誤的事情，也時有發生。
比如，截至最後可行日期，它並未向客戶交付鵬潤·MINI工社一期、鵬潤·MINI工社二期、鵬潤·翰林苑一期兩幢樓宇、鵬潤·原著一期及鵬潤·美墅家一期前通過竣工驗收。
2018年，白溝新城的全部施工現場，由於環境保護的原因被指定關閉了一段時間，造成了鵬潤·美墅家一期的延遲交付。至去年11月，河北鵬潤也僅驗收了其中的四幢樓宇，餘下八幢樓宇仍在進行申請驗收。
2019年，河北鵬潤由於未能按相關買賣協議訂明的交付日期交付物業，曾向客戶支付罰金合共180萬元。這在一定程度上造成了其利潤的損失。
該公司在招股書中坦言，從開始預售至交付該等物業，通常需時約三至八年。因此，收益可能由於物業開發時間表、物業的市場需求及物業銷售時機等因素，而有所波動。
無論是在曾經的保定淶水，還是目前的白溝新城、高碑店，項目的推進問題一直困擾著張中華；而他好像還沒有拿出行之有效的應對之法。
